20230606-首创证券-REITs专题研究报告_关于公募REITs加速下跌的一些思考_15页_1mb

公募REITs加速下跌的思考总结

核心内容

2023年以来，公募REITs市场表现持续低迷，中证REITs指数年内累计下跌 18.34%，其中4月单月跌幅达 7.18%，为上市以来最大月度跌幅。市场对公募REITs的二级市场定价存在较大分歧，且市场交投情绪冷淡，成交量及换手率均显著下降。

主要观点

1. 市场发展初期，流通规模小，资金容纳度有限

• 公募REITs市场流通份额有限，投资者以战略投资者为主，原始权益人及关联方持有份额锁定期较长，导致市场参与度不高。
• 截至2023年5月末，已上市27只REITs总市值为858.3亿元，流通市值占比仅为 45.7%。
• 前5个月成交量为67.4亿份，成交额为340.85亿元，平均换手率为 1.02%，较2022年全年有所下降。

2. 机构投资者占比高，投资行为趋同

• 已披露2022年年报的20只REITs中，机构投资者占比平均为 92.3%，其中 85.3% 为专业机构投资者。
• 机构投资者以中长期配置为主，缺乏短期交易驱动力，导致市场波动性较高。
• 个人投资者持有份额持续缩水，尤其是2021年上市的REITs中，个人投资者占比下降显著。

3. 底层资产运营承压，基本面修复不确定性大

• 高速公路REITs因疫情冲击，通行费收入波动明显，2022年全年经营业绩及可供分配金额均未达预期。
• 产业园区REITs受重要租户退租及新增需求不足影响，出租率下降，业绩承压。
• 保租房及仓储物流REITs因租户结构稳定，业绩波动较小。
• 个体事件（如哲库科技退租）对市场情绪造成冲击，加剧了市场下跌。

4. 估值体系尚不完善，锚定标准存在分歧

• 产权类REITs以P/NAV为锚定标准，当前估值处于 0.90-1.25 区间，基本合理。
• 经营权类REITs以P/FFO为估值参考，但因隐含分派率波动，市场缺乏统一的锚定中枢。
• IRR作为全周期回报指标，受未来现金流预测影响较大，难以作为稳定锚定标准。

关键信息

各板块表现

• 能源基础设施：下跌 -10.7%
• 生态环保：下跌 -7.9%
• 保障性租赁住房：下跌 -8.5%
• 产业园区：下跌 -15.5%
• 仓储物流：下跌 -16.7%
• 高速公路：下跌 -17.2%

具体产品跌幅情况

• 建信中关村REIT：年内跌幅 -26.5%
• 博时蛇口产园REIT：年内跌幅 -17.1%
• 东吴苏园产业REIT：年内跌幅 -16.5%
• 平安广州广河REIT：年内跌幅 -21.9%
• 华夏中国交建REIT：年内跌幅 -25.2%
• 中金安徽交控REIT：年内跌幅 -19.6%
• 中金普洛斯REIT：年内跌幅 -19.5%
• 红土创新盐田港REIT：年内跌幅 -13.6%

估值指标

• 产权类REITs：P/NAV在 0.90-1.25 区间，多数围绕 1倍 P/NAV波动。
• 经营权类REITs：P/FFO在 8.6-13.7 区间，华夏中国交建REIT为 18.04 倍。
• 估值收益率：多数REITs估值收益率在 4%-10% 之间，部分产品如华夏中国交建REIT估值收益率达 10.78%。

投资建议

• 市场超跌后，部分未能反映其经营优势及稀缺性的REITs存在估值修复预期。
• 建议关注市场充分定价后，具备基本面修复潜力的产品。
• 可参考当前估值水平及分红率布局相应投资机会。

风险提示

• 政策法规实施不及预期。
• 年化数据未考虑季节因素。
• 项目经营指标预测偏差。
• 扩募及资产扩容进度低于预期。
• 项目运营收入和盈利不及预期。
• 基金价格随市场流动性波动。

结论

尽管公募REITs底层资产运营有向好的趋势，但当前市场仍处于估值消化阶段，投资者需谨慎对待市场波动，关注估值修复机会及基本面改善逻辑。