20260208-国信证券-公募REITs周报（第53期）_各板块普跌_商业不动产REITs继续扩容_12页_2mb

报告摘要

公募REITs周报（第53期）总结

核心内容

本周，中证REITs指数全周下跌 $0.9%$，表现弱于中证全债指数 $(+0.1%)$，强于中证转债指数 $(-2.6%)$ 和沪深300指数 $(-1.3%)$。年初至今，中证REITs指数上涨 $3.0%$，而中证转债指数上涨 $5.9%$。近一年中证REITs回报率为 $-4.4%$，波动率为 $7.5%$，低于沪深300指数和中证转债指数的波动率，但高于中证全债指数。

REITs总市值在2月6日为2283亿元，较上周减少4亿元；全周日均换手率为 $0.47%$，较前一周减少0.13个百分点。

主要观点

各板块普跌：除交通、水利、生态环保REITs跌幅较小外，其他板块均出现不同程度下跌。
商业不动产REITs扩容：深交所也加速商业不动产REITs布局，光大保德信和华泰紫金分别提交了商业不动产REITs的申报和获得受理。
资金流向：本周主力净流入额前三为易方达华威市场REIT（2204万元）、华夏华润商业REIT（1723万元）、中金印力消费REIT（1479万元）。
估值跟踪：产权类REITs股息率比中证红利股股息率均值低65BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为323BP。

关键信息

二级市场表现

主要指数周涨跌幅：中证全债 $> $ 中证REITs $> $ 沪深300 $> $ 中证转债
周度涨幅前三：
- 平安宁波交投REIT $+1.72%$
- 中金湖北科投光谷REIT $+1.57%$
- 鹏华深圳能源REIT $+1.48%$
周度跌幅前三：
- 华泰南京建邺REIT $-4.91%$
- 华安百联消费REIT $-2.75%$
- 华泰苏州恒泰租赁住房REIT $-1.18%$

项目类型表现

交易活跃度：新型基础设施REITs区间日换手率最高，为 $0.9%$；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，为 $20.5%$。
资金流向：易方达华威市场REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT是主力净流入前三名。

一级市场发行

已申报：光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金、华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金等9只REITs产品已正式申报。
已受理：华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金为深交所首单商业不动产REIT。
已反馈：博时山东铁投路桥封闭式基础设施证券投资基金等4只产品已反馈。

估值情况

产权类REITs：股息率比中证红利股均值低65BP。
经营权类REITs：内部收益率均值与十年期国债收益率利差为323BP。
REITs估值指标：
- 相对净值折溢价率：反映基金市场价值与公允价值的关系。
- IRR：反映内部收益率。
- P/FFO：反映当前价格与经营现金流的比率。