> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 公募REITs周报（第53期） # 各板块普跌，商业不动产REITs继续扩容 # 核心观点 主要结论：本周中证REITs指数全周下跌 $0.9\%$ ，各板块普跌，交通、水利、生态环保REITs跌幅较小。从主要指数周涨跌幅对比来看，中证全债>中证REITs>沪深300>中证转债。截至2026年2月6日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低65BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为323BP。商业不动产REITs试点进一步扩容，紧随上交所之后，深交所也加速商业不动产REITs布局。 中证REITs指数周涨跌幅为 $-0.9\%$ ，年初至今涨跌幅为 $+3.0\%$ 。截至2026年2月6日，中证REITs（收盘）指数收盘价为802.18点，整周（2026/1/23-2026/2/6）涨跌幅为 $-0.9\%$ ，表现弱于中证全债指数 $(+0.1\%)$ ，强于中证转债指数（ $-2.6\%$ ）、沪深300指数（ $-1.3\%$ ）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债（ $+5.9\%$ ）>中证REITs $(+3.0\%)$ >中证全债（ $+0.5\%$ ）>沪深300（ $+0.3\%$ ）。近一年中证REITs指数回报率为 $-4.4\%$ ，波动率为 $7.5\%$ ，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在2月6日为2283亿元，较上周减少4亿元；全周日均换手率为 $0.47\%$ ，较前一周减少0.13个百分点。 各板块普跌，交通、水利、生态环保REITs跌幅较小。从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为 $-1.3\%$ 产 $-0.4\%$ 。从不同项目类型REITs来看，各板块涨跌分化，交通、水利、生态环保REITs跌幅较小。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为平安宁波交投REIT（ $+1.72\%$ ）、中金湖北科投光谷REIT $(+1.57\%)$ ）、鹏华深圳能源REIT（ $+1.48\%$ ）。 数据中心REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，新型基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为 $0.9\%$ ；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额 $20.5\%$ 。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为易方达华威市场REIT（2204万元）、华夏华润商业REIT(1723万元）、中金印力消费REIT(1479万元）。 光大保德信提交商业不动产REITs申报。2月4日，光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金已递交材料进行申报，该基金拟以光大嘉宝在管基金持有的静安大融城与江门大融城作为底层资产发行公募REITs。 华泰紫金华住安住REIT获深交所正式受理。2月5日，华泰紫金华住安住封闭式商业不动产REIT获深交所正式受理，为深交所首单商业不动产REIT。该项目原始权益人为华住集团旗下上海安住，本次拟发行的不动产项目为广州天河体育中心美居酒店、全季酒店项目和上海江桥万达桔子水晶酒店项目。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，流动性风险等。 # 固定收益周报 证券分析师：戴丹苗 0755-81982379 证券分析师：赵婧 0755-22940745 daidanmiao@guosen.com cnzhaojing@guosen.com.cn S0980520040003 S0980513080004 # 基础数据 <table><tr><td>中债综合指数</td><td>254.4</td></tr><tr><td>中债长/中短期指数</td><td>245.4/209.1</td></tr><tr><td>银行间国债收益(10Y)</td><td>1.81</td></tr><tr><td>企业/公司/转债规模(千亿)</td><td>79.7/22.5/5.5</td></tr></table> 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 # 相关研究报告 《超长债周报——金融市场大幅波动，超长债微跌》2026-02-01 《公募REITs周报（第52期）-指数震荡上行，首批商业不动产REITs已申报》——2026-02-01 《转债市场周报-极化估值的持续性取决于权益市场走向》——2026-02-01 《公募REITs周报（第51期）-指数大幅上行，多只公募REITs终止发行》——2026-01-26 《超长债周报——四季度GDP增速 $4.5\%$ ，超长债补涨》2026-01-25 # 二级市场走势 # 主要指数周涨跌幅：中证全债>中证REITs>沪深300>中证转债 截至2026年2月6日，中证REITs（收盘）指数收盘价为802.18点，整周（2026/1/23-2026/2/6）涨跌幅为 $-0.9\%$ ，表现弱于中证全债指数 $(+0.1\%)$ ，强于中证转债指数 $(-2.6\%)$ 、沪深300指数 $(-1.3\%)$ 。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债 $(+5.9\%)$ >中证REITs $(+3.0\%)$ >中证全债 $(+0.5\%)$ >沪深300 $(+0.3\%)$ 。 图1：中证REITs指数和股债指数走势对比 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 图2：中证REITs指数和股债指数波动率对比 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 图3：中证REITs指数和股债指数周度涨跌幅对比 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 图4：中证REITs指数和股债指数年初至今涨跌幅对比 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2026年2月6日，近一年中证REITs指数回报率为 $-4.4\%$ ，波动率为 $7.5\%$ 回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在2月6日为2283亿元，较上周减少4亿元；全周日均换手率为 $0.47\%$ ，较前一周减少0.13个百分点。 图5：近一年各类主要指数回报率和波动率对比 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 图6：全市场REITs总市值和周度日均换手率 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 # 各板块普跌，交通、水利、生态环保REITs跌幅较小 截至2026年2月6日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为 $-1.3\%$ 、 $-0.4\%$ 。从不同项目类型REITs来看，各板块普跌，交通、水利、生态环保REITs跌幅较小。 图7：不同项目属性REITs周涨跌幅对比 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年2月6日） 图8：不同项目类型REITs周涨跌幅对比 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年2月6日） 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为平安宁波交投REIT $(+1.72\%)$ 、中金湖北科投光谷REIT（ $+1.57\%$ ）、鹏华深圳能源REIT（ $+1.48\%$ ）。 图9：不同REITs基金涨跌幅 <table><tr><td>名称</td><td>项目属性</td><td>项目类型</td><td>管理公司</td><td>周涨跌幅(%)</td><td>年初至今涨跌幅(%)</td></tr><tr><td>平安宁波交投REIT</td><td>特许经营类</td><td>交通基础设施</td><td>平安基金</td><td>1.72</td><td>3.10</td></tr><tr><td>中金湖北科投光谷REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>中金基金</td><td>1.57</td><td>3.54</td></tr><tr><td>鹏华深圳能源REIT</td><td>产权类</td><td>能源基础设施</td><td>鹏华基金</td><td>1.48</td><td>4.69</td></tr><tr><td>易方达深高速REIT</td><td>特许经营类</td><td>交通基础设施</td><td>易方达基金</td><td>1.00</td><td>4.28</td></tr><tr><td>汇添富上海地产租赁住房REIT</td><td>产权类</td><td>保障性租赁住房</td><td>汇添富基金</td><td>0.96</td><td>4.72</td></tr><tr><td>国金中国铁建REIT</td><td>特许经营类</td><td>交通基础设施</td><td>国金基金</td><td>0.76</td><td>4.90</td></tr><tr><td>中银中外运仓储物流REIT</td><td>产权类</td><td>仓储物流</td><td>中银基金</td><td>0.58</td><td>3.76</td></tr><tr><td>华夏特变电工新能源REIT</td><td>产权类</td><td>能源基础设施</td><td>华夏基金</td><td>0.58</td><td>6.29</td></tr><tr><td>建信中关村REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>建信基金</td><td>0.40</td><td>1.93</td></tr><tr><td>华夏越秀高速公路REIT</td><td>特许经营类</td><td>交通基础设施</td><td>华夏基金</td><td>0.30</td><td>0.62</td></tr><tr><td>华夏南京交通高速公路REIT</td><td>特许经营类</td><td>交通基础设施</td><td>华夏基金</td><td>0.20</td><td>-1.26</td></tr><tr><td>华夏华润商业REIT</td><td>产权类</td><td>消费基础设施</td><td>华夏基金</td><td>0.19</td><td>4.89</td></tr><tr><td>华安张江产业园REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>华安基金</td><td>0.15</td><td>3.13</td></tr><tr><td>华安外高桥REIT</td><td>产权类</td><td>仓储物流</td><td>华安基金</td><td>0.13</td><td>4.65</td></tr><tr><td>嘉实物美消费REIT</td><td>产权类</td><td>消费基础设施</td><td>嘉实基金</td><td>0.12</td><td>9.17</td></tr><tr><td>华泰江苏交控REIT</td><td>特许经营类</td><td>交通基础设施</td><td>华泰证券资管</td><td>0.03</td><td>5.74</td></tr><tr><td>华夏深国际REIT</td><td>产权类</td><td>仓储物流</td><td>华夏基金</td><td>0.00</td><td>4.29</td></tr><tr><td>工银河北高速公路REIT</td><td>特许经营类</td><td>交通基础设施</td><td>工银瑞信基金</td><td>-0.14</td><td>-0.14</td></tr><tr><td>中信建投沈阳国际软件园REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>中信建投基金</td><td>-0.19</td><td>9.72</td></tr><tr><td>富国首创水务REIT</td><td>特许经营类</td><td>生态环保</td><td>富国基金</td><td>-0.22</td><td>1.46</td></tr><tr><td>中航易商仓储物流REIT</td><td>产权类</td><td>仓储物流</td><td>中航基金</td><td>-0.24</td><td>0.00</td></tr><tr><td>华夏中国交建REIT</td><td>特许经营类</td><td>交通基础设施</td><td>华夏基金</td><td>-0.29</td><td>5.98</td></tr><tr><td>红土创新深圳安居REIT</td><td>产权类</td><td>保障性租赁住房</td><td>红土创新基金</td><td>-0.34</td><td>0.51</td></tr><tr><td>中信建投国家电投新能源REIT</td><td>特许经营类</td><td>能源基础设施</td><td>中信建投基金</td><td>-0.46</td><td>2.39</td></tr><tr><td>华夏金茂商业REIT</td><td>产权类</td><td>消费基础设施</td><td>华夏基金</td><td>-0.47</td><td>6.69</td></tr><tr><td>中金重庆两江REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>中金基金</td><td>-0.47</td><td>13.09</td></tr><tr><td>华夏合肥高新REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>华夏基金</td><td>-0.49</td><td>-0.19</td></tr><tr><td>银华绍兴原水水利REIT</td><td>特许经营类</td><td>水利设施</td><td>银华基金</td><td>-0.58</td><td>9.07</td></tr><tr><td>平安广州广河REIT</td><td>特许经营类</td><td>交通基础设施</td><td>平安基金</td><td>-0.63</td><td>0.41</td></tr><tr><td>博时津开产园REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>博时基金</td><td>-0.68</td><td>7.37</td></tr><tr><td>中金中国绿发商业REIT</td><td>产权类</td><td>消费基础设施</td><td>中金基金</td><td>-0.68</td><td>1.66</td></tr><tr><td>华夏和达高利REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>华夏基金</td><td>-0.74</td><td>4.21</td></tr><tr><td>中金办庄产业园REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>中金基金</td><td>-0.74</td><td>4.23</td></tr><tr><td>易方达广开产园REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>易方达基金</td><td>-0.76</td><td>-3.91</td></tr><tr><td>广发成都高投产业园REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>广发基金</td><td>-0.78</td><td>8.84</td></tr><tr><td>招商高速公路REIT</td><td>特许经营类</td><td>交通基础设施</td><td>招商基金</td><td>-0.83</td><td>5.24</td></tr><tr><td>中航京能光伏REIT</td><td>产权类</td><td>能源基础设施</td><td>中航基金</td><td>-0.86</td><td>1.49</td></tr><tr><td>华夏北京保障房REIT</td><td>产权类</td><td>保障性租赁住房</td><td>华夏基金</td><td>-0.89</td><td>0.61</td></tr><tr><td>嘉实中国电建清洁能源REIT</td><td>产权类</td><td>能源基础设施</td><td>嘉实基金</td><td>-0.99</td><td>1.72</td></tr><tr><td>博时蛇口产园REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>博时基金</td><td>-1.04</td><td>6.06</td></tr><tr><td>中航首钢绿能REIT</td><td>特许经营类</td><td>生态环保</td><td>中航基金</td><td>-1.14</td><td>4.18</td></tr><tr><td>南方万国数据中心REIT</td><td>产权类</td><td>新型基础设施</td><td>南方基金</td><td>-1.17</td><td>4.20</td></tr><tr><td>华泰苏州恒泰租赁住房REIT</td><td>产权类</td><td>保障性租赁住房</td><td>华泰证券资管</td><td>-1.18</td><td>3.44</td></tr><tr><td>浙商沪杭甬REIT</td><td>特许经营类</td><td>交通基础设施</td><td>浙商资管</td><td>-1.18</td><td>3.43</td></tr><tr><td>红土创新盐田港REIT</td><td>产权类</td><td>仓储物流</td><td>红土创新基金</td><td>-1.18</td><td>3.59</td></tr><tr><td>国泰海通临港创新产业园REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>国泰海通资管</td><td>-1.19</td><td>2.01</td></tr><tr><td>华夏华电清洁能源REIT</td><td>产权类</td><td>能源基础设施</td><td>华夏基金</td><td>-1.21</td><td>1.40</td></tr><tr><td>中金普洛斯REIT</td><td>产权类</td><td>仓储物流</td><td>中金基金</td><td>-1.26</td><td>4.11</td></tr><tr><td>汇添富九州通医药REIT</td><td>产权类</td><td>仓储物流</td><td>汇添富基金</td><td>-1.28</td><td>4.09</td></tr><tr><td>华夏安博仓储REIT</td><td>产权类</td><td>仓储物流</td><td>华夏基金</td><td>-1.29</td><td>4.48</td></tr><tr><td>招商科创REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>招商基金</td><td>-1.35</td><td>8.28</td></tr><tr><td>中金山东高速REIT</td><td>特许经营类</td><td>交通基础设施</td><td>中金基金</td><td>-1.35</td><td>-1.28</td></tr><tr><td>中金唯品会奥莱REIT</td><td>产权类</td><td>消费基础设施</td><td>中金基金</td><td>-1.45</td><td>6.09</td></tr><tr><td>招商基金蛇口租赁住房REIT</td><td>产权类</td><td>保障性租赁住房</td><td>招商基金</td><td>-1.50</td><td>5.41</td></tr><tr><td>南方润泽科技数据中心REIT</td><td>产权类</td><td>新型基础设施</td><td>南方基金</td><td>-1.54</td><td>8.28</td></tr><tr><td>华泰宝湾物流REIT</td><td>产权类</td><td>仓储物流</td><td>华泰证券资管</td><td>-1.57</td><td>8.50</td></tr><tr><td>华夏基金华润有巢REIT</td><td>产权类</td><td>保障性租赁住房</td><td>华夏基金</td><td>-1.62</td><td>-1.69</td></tr><tr><td>南方顺丰物流REIT</td><td>产权类</td><td>仓储物流</td><td>南方基金</td><td>-1.63</td><td>6.90</td></tr><tr><td>华夏大悦城商业REIT</td><td>产权类</td><td>消费基础设施</td><td>华夏基金</td><td>-1.75</td><td>5.96</td></tr><tr><td>中信建投明阳智储新能源REIT</td><td>产权类</td><td>能源基础设施</td><td>中信建投基金</td><td>-1.76</td><td>-1.16</td></tr><tr><td>中金厦门安居REIT</td><td>产权类</td><td>保障性租赁住房</td><td>中金基金</td><td>-1.90</td><td>-0.59</td></tr><tr><td>创金合信首农REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>创金合信基金</td><td>-1.90</td><td>5.66</td></tr><tr><td>国泰海通城投宽庭保租房REIT</td><td>产权类</td><td>保障性租赁住房</td><td>国泰海通资管</td><td>-1.91</td><td>0.33</td></tr><tr><td>国泰海通东久新经济REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>国泰海通资管</td><td>-1.96</td><td>9.80</td></tr><tr><td>国泰海通济南能源供热REIT</td><td>特许经营类</td><td>市政设施</td><td>国泰海通资管</td><td>-2.08</td><td>4.59</td></tr><tr><td>易方达华威市场REIT</td><td>产权类</td><td>消费基础设施</td><td>易方达基金</td><td>-2.47</td><td>7.14</td></tr><tr><td>东吴苏园产业REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>东吴基金</td><td>-2.56</td><td>-0.14</td></tr><tr><td>工银豪能清洁能源REIT</td><td>产权类</td><td>能源基础设施</td><td>工银瑞信基金</td><td>-2.73</td><td>9.76</td></tr><tr><td>华安百联消费REIT</td><td>产权类</td><td>消费基础设施</td><td>华安基金</td><td>-2.75</td><td>14.20</td></tr><tr><td>中金联东科创REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>中金基金</td><td>-2.82</td><td>5.04</td></tr><tr><td>华夏首创奥莱REIT</td><td>产权类</td><td>消费基础设施</td><td>华夏基金</td><td>-3.10</td><td>5.23</td></tr><tr><td>中金安徽交控REIT</td><td>特许经营类</td><td>交通基础设施</td><td>中金基金</td><td>-3.19</td><td>0.44</td></tr><tr><td>华夏金赐智造工厂REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>华夏基金</td><td>-3.25</td><td>7.94</td></tr><tr><td>华夏中海商业REIT</td><td>产权类</td><td>消费基础设施</td><td>华夏基金</td><td>-3.37</td><td>9.85</td></tr><tr><td>中金印力消费REIT</td><td>产权类</td><td>消费基础设施</td><td>中金基金</td><td>-3.66</td><td>0.67</td></tr><tr><td>嘉实京东仓储基础设施REIT</td><td>产权类</td><td>仓储物流</td><td>嘉实基金</td><td>-3.70</td><td>-0.39</td></tr><tr><td>华夏凯德商业REIT</td><td>产权类</td><td>消费基础设施</td><td>华夏基金</td><td>-4.11</td><td>4.06</td></tr><tr><td>华泰南京建邺REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>华泰证券资管</td><td>-4.91</td><td>6.35</td></tr></table> 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年2月6日） 从不同项目类型来看，新型基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为 $0.9\%$ ；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额 $20.5\%$ 。 图10：不同REITs区间日均换手率和成交额占比 <table><tr><td>资产类型</td><td colspan="2">区间日均换手率(%)</td><td colspan="2">成交额占REITs总成交额比重(%)</td></tr><tr><td>新型基础设施</td><td colspan="2">0.9</td><td colspan="2">5.2</td></tr><tr><td>水利设施</td><td colspan="2">0.8</td><td colspan="2">1.7</td></tr><tr><td>生态环保</td><td colspan="2">0.7</td><td colspan="2">0.7</td></tr><tr><td>市政设施</td><td colspan="2">0.6</td><td colspan="2">2.2</td></tr><tr><td>仓储物流</td><td colspan="2">0.6</td><td colspan="2">13.0</td></tr><tr><td>能源基础设施</td><td colspan="2">0.6</td><td colspan="2">11.1</td></tr><tr><td>园区基础设施</td><td colspan="2">0.5</td><td colspan="2">17.1</td></tr><tr><td>消费基础设施</td><td colspan="2">0.5</td><td colspan="2">10.4</td></tr><tr><td>保障性租赁住房</td><td colspan="2">0.5</td><td colspan="2">18.1</td></tr><tr><td>交通基础设施</td><td colspan="2">0.4</td><td colspan="2">20.5</td></tr></table> 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年2月6日） 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为易方达华威市场REIT（2204万元）、华夏华润商业REIT（1723万元）、中金印力消费REIT（1479万元）。 图11：不同REITs产品资金流向 <table><tr><td>简称</td><td>主力净流入额(万元)</td><td>连续流入天数</td><td>主力净流入额占比(%)</td></tr><tr><td>易方达华威市场REIT</td><td>2,204.35</td><td>1</td><td>1.31</td></tr><tr><td>华夏华润商业REIT</td><td>1,723.06</td><td>5</td><td>0.26</td></tr><tr><td>中金印力消费REIT</td><td>1,479.93</td><td>3</td><td>0.53</td></tr><tr><td>鹏华深圳能源REIT</td><td>1,288.83</td><td>5</td><td>0.48</td></tr><tr><td>华泰江苏交控REIT</td><td>877.82</td><td>5</td><td>0.46</td></tr><tr><td>华夏首创奥莱REIT</td><td>713.70</td><td>1</td><td>0.32</td></tr><tr><td>中金唯品会奥莱REIT</td><td>479.08</td><td>5</td><td>0.36</td></tr><tr><td>中金亦庄产业园REIT</td><td>471.04</td><td>3</td><td>1.01</td></tr><tr><td>华夏中核清洁能源REIT</td><td>422.17</td><td>2</td><td>0.74</td></tr><tr><td>华夏大悦城商业REIT</td><td>378.70</td><td>-2</td><td>0.13</td></tr><tr><td>华夏凯德商业REIT</td><td>350.72</td><td>1</td><td>0.32</td></tr><tr><td>嘉实中国电建清洁能源REIT</td><td>284.22</td><td>-1</td><td>0.36</td></tr><tr><td>博时蛇口产园REIT</td><td>271.66</td><td>-1</td><td>0.13</td></tr><tr><td>创金合信首农REIT</td><td>265.77</td><td>2</td><td>0.17</td></tr><tr><td>嘉实京东仓储基础设施REIT</td><td>244.94</td><td>-1</td><td>0.21</td></tr><tr><td>中航首钢绿能REIT</td><td>233.59</td><td>-1</td><td>0.24</td></tr><tr><td>华夏金茂商业REIT</td><td>224.89</td><td>5</td><td>0.37</td></tr><tr><td>中信建投沈阳国际软件园REIT</td><td>205.08</td><td>3</td><td>0.61</td></tr><tr><td>南方万国数据中心REIT</td><td>188.77</td><td>1</td><td>0.17</td></tr><tr><td>博时津开产园REIT</td><td>167.93</td><td>3</td><td>0.14</td></tr><tr><td>中信建投国家电投新能源REIT</td><td>165.13</td><td>1</td><td>0.04</td></tr><tr><td>华夏中国交建REIT</td><td>141.76</td><td>-1</td><td>0.03</td></tr><tr><td>招商科创REIT</td><td>139.71</td><td>3</td><td>0.23</td></tr><tr><td>华夏合肥高新REIT</td><td>136.27</td><td>3</td><td>0.15</td></tr><tr><td>广发成都高投产业园REIT</td><td>120.50</td><td>-1</td><td>0.13</td></tr><tr><td>华夏南京交通高速公路REIT</td><td>112.97</td><td>4</td><td>0.14</td></tr><tr><td>富国首创水务REIT</td><td>107.26</td><td>-1</td><td>0.12</td></tr><tr><td>华泰南京建邺REIT</td><td>104.92</td><td>2</td><td>0.20</td></tr><tr><td>平安宁波交投REIT</td><td>91.93</td><td>0</td><td>0.05</td></tr><tr><td>银华绍兴原水水利REIT</td><td>84.65</td><td>1</td><td>0.07</td></tr><tr><td>华夏越秀高速REIT</td><td>83.06</td><td>-1</td><td>0.08</td></tr><tr><td>国泰海通济南能源供热REIT</td><td>59.21</td><td>-3</td><td>0.10</td></tr><tr><td>中金重庆两江REIT</td><td>52.99</td><td>2</td><td>0.08</td></tr><tr><td>嘉实物美消费REIT</td><td>46.34</td><td>2</td><td>0.05</td></tr><tr><td>华夏华电清洁能源REIT</td><td>45.38</td><td>-1</td><td>0.07</td></tr><tr><td>华夏北京保障房REIT</td><td>43.45</td><td>0</td><td>0.02</td></tr><tr><td>中航易商仓储物流REIT</td><td>40.36</td><td>2</td><td>0.03</td></tr><tr><td>汇添富上海地产租赁住房REIT</td><td>36.39</td><td>3</td><td>0.07</td></tr><tr><td>工银河北高速REIT</td><td>26.36</td><td>0</td><td>0.01</td></tr><tr><td>华安外高桥REIT</td><td>24.49</td><td>-1</td><td>0.02</td></tr><tr><td>易方达广开产园REIT</td><td>22.97</td><td>3</td><td>0.02</td></tr><tr><td>中金普洛斯REIT</td><td>20.49</td><td>4</td><td>0.00</td></tr><tr><td>招商基金蛇口租赁住房REIT</td><td>19.45</td><td>-1</td><td>0.01</td></tr><tr><td>国泰海通城投宽庭保租房REIT</td><td>14.55</td><td>-3</td><td>0.01</td></tr><tr><td>中金山东高速REIT</td><td>9.09</td><td>2</td><td>0.01</td></tr><tr><td>东吴苏园产业REIT</td><td>-1.74</td><td>-1</td><td>0.00</td></tr><tr><td>华安百联消费REIT</td><td>-3.75</td><td>-3</td><td>0.00</td></tr><tr><td>华泰苏州恒泰租赁住房REIT</td><td>-4.06</td><td>0</td><td>-0.01</td></tr><tr><td>汇添富九州通医药REIT</td><td>-5.46</td><td>1</td><td>-0.01</td></tr><tr><td>中金湖北科投光谷REIT</td><td>-12.14</td><td>0</td><td>-0.02</td></tr><tr><td>中信建投明阳智能新能源REIT</td><td>-12.82</td><td>1</td><td>-0.01</td></tr><tr><td>国泰海通临港创新产业园REIT</td><td>-13.10</td><td>-1</td><td>-0.02</td></tr><tr><td>建信中关村REIT</td><td>-14.33</td><td>0</td><td>-0.01</td></tr><tr><td>华夏和达高科REIT</td><td>-24.87</td><td>3</td><td>-0.03</td></tr><tr><td>易方达深高速REIT</td><td>-36.62</td><td>1</td><td>-0.03</td></tr><tr><td>华夏特变电工新能源REIT</td><td>-39.35</td><td>1</td><td>-0.05</td></tr><tr><td>华夏金隅智造工场REIT</td><td>-52.86</td><td>1</td><td>-0.12</td></tr><tr><td>浙商沪杭甬REIT</td><td>-77.06</td><td>0</td><td>-0.03</td></tr><tr><td>红土创新深圳安居REIT</td><td>-83.30</td><td>-1</td><td>-0.07</td></tr><tr><td>中金厦门安居REIT</td><td>-105.48</td><td>-5</td><td>-0.06</td></tr><tr><td>中航京能光伏REIT</td><td>-107.77</td><td>-1</td><td>-0.08</td></tr><tr><td>招商高速公路REIT</td><td>-108.23</td><td>-2</td><td>-0.04</td></tr><tr><td>中金中国绿发商业REIT</td><td>-110.90</td><td>-1</td><td>-0.18</td></tr><tr><td>华夏基金华润有巢REIT</td><td>-115.61</td><td>0</td><td>-0.06</td></tr><tr><td>华夏深国际REIT</td><td>-118.03</td><td>3</td><td>-0.10</td></tr><tr><td>国金中国铁建REIT</td><td>-127.10</td><td>3</td><td>-0.05</td></tr><tr><td>华夏中海商业REIT</td><td>-129.33</td><td>2</td><td>-0.23</td></tr><tr><td>中银中外运仓储物流REIT</td><td>-132.48</td><td>-4</td><td>-0.26</td></tr><tr><td>中金联东科创REIT</td><td>-134.56</td><td>-4</td><td>-0.10</td></tr><tr><td>华夏安博仓储REIT</td><td>-146.56</td><td>-2</td><td>-0.20</td></tr><tr><td>华安张江产业园REIT</td><td>-184.84</td><td>-1</td><td>-0.10</td></tr><tr><td>工银蒙能清洁能源REIT</td><td>-206.13</td><td>-3</td><td>-0.73</td></tr><tr><td>南方顺丰物流REIT</td><td>-242.36</td><td>-1</td><td>-0.19</td></tr><tr><td>华泰宝湾物流REIT</td><td>-273.69</td><td>-3</td><td>-0.30</td></tr><tr><td>中金安徽交控REIT</td><td>-287.11</td><td>-2</td><td>-0.05</td></tr><tr><td>国泰海通东久新经济REIT</td><td>-434.33</td><td>-5</td><td>-0.26</td></tr><tr><td>红土创新盐田港REIT</td><td>-626.56</td><td>-5</td><td>-0.36</td></tr><tr><td>南方润泽科技数据中心REIT</td><td>-657.52</td><td>1</td><td>-0.32</td></tr><tr><td>平安广州广河REIT</td><td>-899.50</td><td>-4</td><td>-0.20</td></tr></table> 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年2月6日） # 一级市场发行 2026年1月1日至2026年2月6日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有3只，已反馈的产品4只，已申报的产品9只，10只商业不动产REITs正式申报。 表1: REITs 发行动态 <table><tr><td>名称</td><td>资产类型</td><td>申报类型</td><td>项目状态</td><td>受理日期</td></tr><tr><td>光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已申报</td><td>2026-02-05</td></tr><tr><td>华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已受理</td><td>2026-02-05</td></tr><tr><td>博时山东铁投路桥封闭式基础设施证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已反馈</td><td>2026-02-03</td></tr><tr><td>国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已申报</td><td>2026-01-30</td></tr><tr><td>华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已申报</td><td>2026-01-30</td></tr><tr><td>华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已申报</td><td>2026-01-30</td></tr><tr><td>华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已申报</td><td>2026-01-30</td></tr><tr><td>华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已申报</td><td>2026-01-30</td></tr><tr><td>汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已申报</td><td>2026-01-29</td></tr><tr><td>中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已申报</td><td>2026-01-29</td></tr><tr><td>华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已申报</td><td>2026-01-29</td></tr><tr><td>中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金</td><td>园区基础设施</td><td>首发</td><td>已问询</td><td>2026-01-28</td></tr><tr><td>中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金</td><td>保障性租赁住房</td><td>首发</td><td>已问询</td><td>2026-01-28</td></tr><tr><td>建信金风新能源封闭式基础设施证券投资基金</td><td>能源基础设施</td><td>首发</td><td>中止</td><td>2026-01-23</td></tr><tr><td>富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金</td><td>水利设施</td><td>扩募</td><td>中止</td><td>2026-01-23</td></tr><tr><td>建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金</td><td>保障性租赁住房</td><td>首发</td><td>中止</td><td>2026-01-23</td></tr><tr><td>创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金</td><td>园区基础设施</td><td>首发</td><td>中止</td><td>2026-01-23</td></tr><tr><td>华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金</td><td>仓储物流</td><td>首发</td><td>中止</td><td>2026-01-23</td></tr><tr><td>山证晋中公投瑞阳供热封闭式基础设施证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已反馈</td><td>2026-01-15</td></tr><tr><td>平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金</td><td>园区基础设施</td><td>首发</td><td>已问询</td><td>2026-01-08</td></tr><tr><td>中航中核集团能源封闭式基础设施证券投资基金</td><td>能源基础设施</td><td>首发</td><td>已反馈</td><td>2026-01-07</td></tr><tr><td>东方红隧道股份智能运维高速封闭式基础设施证券投资基金</td><td>交通基础设施</td><td>首发</td><td>已反馈</td><td>2026-01-06</td></tr></table> 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年2月6日） # 估值跟踪 REITs既有债性，又有股性。从债性的角度来看，在其强制高分红的约束下，我们关注其年化现金分派率。截至1月23日，公募REITs年化现金分派率均值为 $6.3\%$ 。从股性的角度，我们通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，其中，相对净值折溢价率=收盘价/最新净值-1，反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标；IRR为使用现金流折现法计算出的内部收益率；P/FFO为当前价格/经营产生的现金流。相对净值折溢价率这一指标偏向长期视角，从底层资产的估值来评判二级市场的估值水平高低；P/FFO这一指标偏向短期视角，从资产近期运营情况来对可供分配的现金流进行估值，可判断当期投资的回报率。 图12：不同项目类型REITs估值水平和年化派息率 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年2月6日） 此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2026年2月6日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低65BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为323BP。 图13：REITs最新估值情况和年化派息率一览 <table><tr><td>博时招商蛇口产业园封闭式基础设施计园区基础设施</td><td>2021-06-21</td><td>4.01</td><td>-11.78</td><td>23.49</td><td>6.83</td></tr><tr><td>华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施园区基础设施</td><td>2022-10-10</td><td>6.25</td><td>-17.41</td><td>18.97</td><td>7.39</td></tr><tr><td>华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施园区基础设施</td><td>2022-12-27</td><td>5.21</td><td>-18.07</td><td>20.19</td><td>7.17</td></tr><tr><td>易方达广州开发区高新产业园封闭式园区基础设施</td><td>2024-09-23</td><td>5.90</td><td>-23.90</td><td>18.25</td><td>9.28</td></tr><tr><td>广发成都高投产业园封闭式基础设施园区基础设施</td><td>2024-12-19</td><td>4.30</td><td>15.03</td><td>21.74</td><td>4.03</td></tr><tr><td>平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施</td><td>2021-06-21</td><td>10.09</td><td>-22.70</td><td>10.98</td><td>11.03</td></tr><tr><td>华夏越秀高速公路封闭式基础设施证券交通基础设施</td><td>2021-12-14</td><td>8.27</td><td>-11.96</td><td>14.32</td><td>6.21</td></tr><tr><td>招商基金招商公路高速公路封闭式基础设施</td><td>2024-11-21</td><td>12.88</td><td>7.43</td><td>11.20</td><td>5.33</td></tr><tr><td>红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施仓储物流</td><td>2021-06-21</td><td>3.97</td><td>11.51</td><td>24.94</td><td>5.37</td></tr><tr><td>华夏深国际仓储物流封闭式基础设施仓储物流</td><td>2024-07-09</td><td>4.17</td><td>20.50</td><td>23.93</td><td>5.78</td></tr><tr><td>华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施仓储物流</td><td>2024-10-29</td><td>4.26</td><td>10.76</td><td>23.58</td><td>5.68</td></tr><tr><td>南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券仓储物流</td><td>2025-04-21</td><td>3.79</td><td>28.94</td><td>25.92</td><td>4.74</td></tr><tr><td>华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券仓储物流</td><td>2025-12-19</td><td>0.00</td><td>-0.42</td><td>0.00</td><td>5.12</td></tr><tr><td>鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施能源基础设施</td><td>2022-07-26</td><td>12.63</td><td>2.99</td><td>13.53</td><td>4.95</td></tr><tr><td>工银瑞信聚能清洁能源封闭式基础设施能源基础设施</td><td>2024-12-10</td><td>12.55</td><td>26.62</td><td>7.30</td><td>-0.59</td></tr><tr><td>红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭保障性租赁住房</td><td>2022-08-31</td><td>2.84</td><td>49.20</td><td>37.20</td><td>2.84</td></tr><tr><td>招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施租赁住房</td><td>2024-10-23</td><td>3.13</td><td>39.76</td><td>32.99</td><td>2.94</td></tr><tr><td>华夏华润商业资产封闭式基础设施证券消费基础设施</td><td>2024-03-14</td><td>3.48</td><td>58.58</td><td>28.21</td><td>2.83</td></tr><tr><td>中金印力消费基础设施封闭式基础设施消费基础设施</td><td>2024-04-30</td><td>4.17</td><td>39.47</td><td>24.07</td><td>4.34</td></tr><tr><td>华夏大悦城购物中心封闭式基础设施消费基础设施</td><td>2024-09-20</td><td>3.73</td><td>54.10</td><td>26.75</td><td>1.98</td></tr><tr><td>易方达华威农贸市场封闭式基础设施消费基础设施</td><td>2025-01-24</td><td>4.85</td><td>77.23</td><td>21.37</td><td>1.93</td></tr><tr><td>中金中国绿发商业资产封闭式基础设施消费基础设施</td><td>2025-06-27</td><td>3.57</td><td>35.70</td><td>26.19</td><td>3.54</td></tr><tr><td>华夏中海商业资产封闭式基础设施证券消费基础设施</td><td>2025-10-31</td><td>3.58</td><td>15.21</td><td>35.45</td><td>1.54</td></tr><tr><td>银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券水利设施</td><td>2024-11-08</td><td>6.32</td><td>46.72</td><td>20.09</td><td>1.91</td></tr><tr><td>中航首钢生物质封闭式基础设施证券生态环保</td><td>2021-06-21</td><td>10.12</td><td>34.55</td><td>16.64</td><td>3.67</td></tr><tr><td>南方润泽科技数据中心封闭式基础设施新型基础设施</td><td>2025-08-08</td><td>6.85</td><td>56.69</td><td>16.04</td><td>2.95</td></tr><tr><td>华安张江产业园封闭式基础设施证券园区基础设施</td><td>2021-06-21</td><td>3.81</td><td>-4.67</td><td>22.17</td><td>5.78</td></tr><tr><td>浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施交通基础设施</td><td>2021-06-21</td><td>16.04</td><td>10.88</td><td>7.32</td><td>6.82</td></tr><tr><td>华安百联消费封闭式基础设施证券投资消费基础设施</td><td>2024-08-16</td><td>4.12</td><td>50.53</td><td>23.64</td><td>0.71</td></tr><tr><td>中金联东科技创新产业园封闭式基础设施园区基础设施</td><td>2024-11-05</td><td>4.05</td><td>29.76</td><td>24.75</td><td>5.35</td></tr><tr><td>华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券消费基础设施</td><td>2024-08-28</td><td>3.74</td><td>72.37</td><td>26.01</td><td>3.33</td></tr><tr><td>富国首创水务封闭式基础设施证券投资生态环保</td><td>2021-06-21</td><td>8.76</td><td>26.62</td><td>11.23</td><td>1.57</td></tr><tr><td>中金山高集团高速公路封闭式基础设施交通基础设施</td><td>2023-10-27</td><td>11.63</td><td>14.61</td><td>15.01</td><td>5.54</td></tr><tr><td>华安铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施交通基础设施</td><td>2022-07-08</td><td>12.02</td><td>9.86</td><td>10.21</td><td>4.49</td></tr><tr><td>中金安徽交控高速公路封闭式基础设施交通基础设施</td><td>2022-11-22</td><td>9.75</td><td>-6.94</td><td>10.36</td><td>8.31</td></tr><tr><td>中金重庆两江产业园封闭式基础设施园区基础设施</td><td>2024-12-11</td><td>3.98</td><td>23.29</td><td>23.34</td><td>4.25</td></tr><tr><td>嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资消费基础设施</td><td>2024-03-12</td><td>3.95</td><td>84.19</td><td>24.91</td><td>-0.55</td></tr><tr><td>招商科创孵化器封闭式基础设施证券封闭式基础设施</td><td>2024-12-31</td><td>4.66</td><td>1.28</td><td>20.69</td><td>5.49</td></tr><tr><td>中信建投明阳智能新能源封闭式能源基础设施</td><td>2024-07-23</td><td>8.62</td><td>12.39</td><td>12.52</td><td>2.79</td></tr><tr><td>华夏华电清洁能源封闭式基础设施证券能源基础设施</td><td>2025-08-01</td><td>5.21</td><td>17.34</td><td>20.60</td><td>2.19</td></tr><tr><td>华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券消费基础设施</td><td>2024-03-12</td><td>3.48</td><td>60.53</td><td>27.61</td><td>3.04</td></tr><tr><td>华夏中国交建高速公路封闭式基础设施交通基础设施</td><td>2022-04-28</td><td>5.29</td><td>-25.36</td><td>21.28</td><td>9.51</td></tr><tr><td>中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施园区基础设施</td><td>2023-06-30</td><td>6.04</td><td>-20.74</td><td>19.54</td><td>8.21</td></tr><tr><td>国泰海通临港创新智造产业园封闭式园区基础设施</td><td>2022-10-13</td><td>1.75</td><td>13.95</td><td>39.66</td><td>5.01</td></tr><tr><td>博时津开科工业园封闭式基础设施园区基础设施</td><td>2024-09-19</td><td>4.22</td><td>45.08</td><td>22.79</td><td>2.81</td></tr><tr><td>嘉实中国电建清洁能源封闭式基础设施证券能源基础设施</td><td>2024-03-28</td><td>5.39</td><td>73.08</td><td>19.91</td><td>2.57</td></tr><tr><td>东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施园区基础设施</td><td>2021-06-21</td><td>5.87</td><td>-12.25</td><td>19.49</td><td>6.94</td></tr><tr><td>中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券能源基础设施</td><td>2025-03-29</td><td>7.37</td><td>21.06</td><td>29.21</td><td>3.67</td></tr><tr><td>中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施园区基础设施</td><td>2025-11-06</td><td>29.53</td><td>6.01</td><td>4.29</td><td>5.09</td></tr><tr><td>国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭保障性租赁住房</td><td>2024-01-12</td><td>3.29</td><td>30.14</td><td>30.50</td><td>4.71</td></tr><tr><td>易方达深高速高速公路封闭式基础设施交通基础设施</td><td>2024-03-29</td><td>14.73</td><td>0.51</td><td>8.42</td><td>4.45</td></tr><tr><td>平安宁波交投杭州湾跨海大桥封闭式简易交通基础设施</td><td>2024-12-26</td><td>11.58</td><td>8.59</td><td>8.16</td><td>0.56</td></tr><tr><td>创金合信首农产业园区封闭式基础设施园区基础设施</td><td>2025-07-25</td><td>10.72</td><td>42.06</td><td>10.01</td><td>-0.56</td></tr><tr><td>华安外高桥仓储物流封闭式基础设施证券仓储物流</td><td>2024-12-25</td><td>3.72</td><td>38.15</td><td>25.54</td><td>3.43</td></tr><tr><td>华夏中核清洁能源封闭式基础设施证券能源基础设施</td><td>1900/01/00</td><td>0.00</td><td>0.00</td><td>0.00</td><td>3.02</td></tr><tr><td>汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券租赁住房</td><td>2025-03-31</td><td>3.54</td><td>35.71</td><td>35.44</td><td>3.45</td></tr><tr><td>中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券仓储物流</td><td>2021-06-21</td><td>4.90</td><td>-0.72</td><td>19.35</td><td>6.61</td></tr><tr><td>中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券保障性租赁住房</td><td>2022-08-31</td><td>2.75</td><td>73.48</td><td>35.69</td><td>3.57</td></tr><tr><td>南方万国数据中心封闭式基础设施证券新型基础设施</td><td>2025-08-08</td><td>5.54</td><td>58.37</td><td>19.86</td><td>2.25</td></tr><tr><td>华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施交通基础设施</td><td>2025-09-12</td><td>2.66</td><td>29.17</td><td>8.70</td><td>6.56</td></tr><tr><td>华夏北京保障中心租赁住房封闭式基础设施租赁住房</td><td>2022-08-31</td><td>2.03</td><td>38.82</td><td>39.80</td><td>3.54</td></tr><tr><td>华夏南京交通高速公路封闭式基础设施交通基础设施</td><td>2024-11-01</td><td>12.29</td><td>17.78</td><td>10.75</td><td>2.25</td></tr><tr><td>华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券租赁住房</td><td>2022-12-09</td><td>1.86</td><td>31.06</td><td>54.53</td><td>4.08</td></tr><tr><td>中航易商仓储物流封闭式基础设施证券仓储物流</td><td>2025-01-24</td><td>5.26</td><td>18.31</td><td>18.66</td><td>6.46</td></tr><tr><td>中金亦庄产业园封闭式基础设施证券园区基础设施</td><td>2025-06-26</td><td>4.03</td><td>44.56</td><td>22.86</td><td>0.92</td></tr><tr><td>中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券基础设施</td><td>2025-07-02</td><td>2.66</td><td>28.62</td><td>27.23</td><td>1.63</td></tr><tr><td>汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券仓储物流</td><td>2025-02-27</td><td>3.70</td><td>46.25</td><td>26.79</td><td>3.63</td></tr><tr><td>华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券租赁住房</td><td>2025-05-21</td><td>2.88</td><td>41.02</td><td>38.00</td><td>3.27</td></tr><tr><td>工银瑞信河北高速集团高速公路封闭式交通基础设施</td><td>2024-06-28</td><td>13.27</td><td>-4.17</td><td>11.72</td><td>6.72</td></tr><tr><td>国泰海通济南能源供热封闭式基础设施市政设施</td><td>2025-02-17</td><td>5.86</td><td>51.09</td><td>17.69</td><td>2.14</td></tr><tr><td>国泰海通东久新经济产业园封闭式基础园区基础设施</td><td>2022-10-14</td><td>3.12</td><td>38.25</td><td>33.68</td><td>5.31</td></tr><tr><td>华夏特变电工新能源封闭式基础设施证券储能基础设施</td><td>2024-07-02</td><td>9.23</td><td>25.32</td><td>12.61</td><td>1.10</td></tr><tr><td>中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券仓储物流</td><td>2025-07-29</td><td>3.57</td><td>34.21</td><td>27.19</td><td>3.79</td></tr><tr><td>华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金基础设施</td><td>2025-03-29</td><td>6.02</td><td>12.01</td><td>18.41</td><td>3.22</td></tr><tr><td>华泰紫金南京建邮产业园封闭式基础设施园区基础设施</td><td>2024-12-03</td><td>3.93</td><td>19.38</td><td>22.40</td><td>4.72</td></tr><tr><td>嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券仓储物流</td><td>2023-02-08</td><td>4.26</td><td>16.63</td><td>24.72</td><td>5.55</td></tr><tr><td>建信中关村产业园封闭式基础设施证券园区基础设施</td><td>2021-12-17</td><td>3.89</td><td>-7.59</td><td>47.64</td><td>5.29</td></tr></table> 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年2月6日） 图14：产权类REITs股息率和中证红利股股息率比较 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 图15：经营权类REITs内部收益率和十年期国债收益率利差 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 # 行业要闻 $\diamond$ 光大保德信提交商业不动产REITs申报。2月4日，中国证监会网站显示，光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金已递交材料进行申报。此前，光大嘉宝股份有限公司发布公告称，拟开展商业不动产公募REITs申报发行。公司在管基金上海光翎投资中心（有限合伙）和天津安石锦瑞股权投资基金合伙企业（有限合伙）拟以其分别持有的静安大融城项目和江门大融城项目作为底层资产开展商业不动产公募REITs申报发行工作。入池标的资产包括：（1）静安大融城项目上海光翎为持有静安大融城项目的基金主体。静安大融城项目位于上海市静安区，总建筑面积约18.9万平方米，项目业态为商业零售。（2）江门大融城项目安石锦瑞为持有江门大融城项目的基金主体，系有限合伙制企业。江门大融城项目位于广东省江门市蓬江区，总建筑面积约12万平方米，项目业态为商业零售。 $\diamond$ 华泰紫金华住安住REIT获深交所正式受理。2月5日，华泰紫金华住安住封闭式商业不动产REIT获深交所正式受理，为深交所首单商业不动产REIT。该项目原始权益人为华住集团旗下上海安住，基金管理人及资产支持证券管理人为华泰资管。产品拟募集规模13.20亿元、份额5亿份，存续期32年，2026、2027年预计分派率分别为 $5.21\%$ 、 $5.48\%$ 。本次拟发行不动产REIT的项目为广州天河体育中心美居酒店、全季酒店项目和上海江桥万达桔子水晶酒店项目，合计客房超千间，两项目估值15.91亿元。 # 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，流动性风险等。 # 免责声明 # 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 ## 国信证券投资评级 <table><tr><td>投资评级标准</td><td>类别</td><td>级别</td><td>说明</td></tr><tr><td rowspan="7">报告中投资建议所涉及的评级（如有）分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现，也即报告发布日后的6到12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。A股市场以沪深300指数（000300.SH）作为基准；新三板市场以三板成指（899001.CSI）为基准；香港市场以恒生指数（HSI.HI）作为基准；美国市场以标普500指数（SPX.GI）或纳斯达克指数（IXIC.GI）为基准。</td><td rowspan="4">股票投资评级</td><td>优于大市</td><td>股价表现优于市场代表性指数10%以上</td></tr><tr><td>中性</td><td>股价表现介于市场代表性指数±10%之间</td></tr><tr><td>弱于大市</td><td>股价表现弱于市场代表性指数10%以上</td></tr><tr><td>无评级</td><td>股价与市场代表性指数相比无明确观点</td></tr><tr><td rowspan="3">行业投资评级</td><td>优于大市</td><td>行业指数表现优于市场代表性指数10%以上</td></tr><tr><td>中性</td><td>行业指数表现介于市场代表性指数±10%之间</td></tr><tr><td>弱于大市</td><td>行业指数表现弱于市场代表性指数10%以上</td></tr></table> # 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司 关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 # 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。 发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。 # 国信证券经济研究所 深圳 深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层 邮编：518046 总机：0755-82130833 上海 上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层 邮编：200135 北京 北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层 邮编：100032