20260301-国信证券-公募REITs周报（第56期）_指数继续走低_产权REITs调整加剧_12页_2mb

公募REITs周报（第56期）总结

核心内容概述

本周公募REITs市场整体表现偏弱，中证REITs指数周跌幅为 $-0.8%$，表现优于沪深300指数（$-1.1%$）和中证转债指数（$-2.1%$），但弱于中证全债指数（$+0.1%$）。年初至今，中证转债指数涨幅最大（$+4.6%$），其次是中证REITs（$+1.4%$）、中证全债（$+0.7%$）和沪深300（$+0.7%$）。近一年中证REITs回报率为 $-7.8%$，波动率为 $6.8%$，回报率低于中证转债、沪深300和中证全债，波动率则低于沪深300和中证转债，高于中证全债。

REITs总市值在2月27日为2250亿元，较上周减少24亿元。全周日均换手率为 $0.37%$，较前一周增加0.02个百分点。

主要观点

• 产权REITs跌幅显著：产权类REITs平均周跌幅为 $-1.4%$，特许经营权类REITs跌幅为 $-0.1%$。除水利设施和能源基础设施外，其他类型REITs均出现下跌。
• 部分REITs表现较好：周度涨幅前三的REITs分别为中信建投国家电投新能源REIT（$+2.18%$）、华夏南京交通高速公路REIT（$+1.89%$）和招商高速公路REIT（$+1.87%$）。
• 新型基础设施交易活跃：新型基础设施REITs区间日均换手率最高（$1.4%$），交通基础设施REITs成交额占比最高（$21.3%$）。
• 资金流向：华夏华润商业REIT、华夏大悦城商业REIT和中信建投明阳智能新能源REIT主力净流入额居前三，分别为1431万元、458万元和307万元。
• 首批商业不动产REITs反馈意见：节后首周，首批6单商业不动产REITs项目收到反馈意见，监管部门关注资产质量、合规性、收益稳定性和治理机制等问题，并要求补充披露资金用途和防范同业竞争风险。

关键信息

二级市场表现

• 主要指数周涨跌幅排序：中证全债（$+0.1%$）>中证REITs（$-0.8%$）>沪深300（$-1.1%$）>中证转债（$-2.1%$）。
• 年初至今涨跌幅排序：中证转债（$+4.6%$）>中证REITs（$+1.4%$）>中证全债（$+0.7%$）>沪深300（$+0.7%$）。
• REITs估值指标：
  • 年化现金分派率均值为 $6.4%$。
  • 产权REITs股息率比中证红利股低50BP。
  • 经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为330BP。

一级市场动态

• REITs发行状态：截至2026年3月6日，交易所处于已问询阶段的REITs产品4只，已反馈17只，已申报1只。
• 具体项目：
  • 光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金（已反馈，2026-03-05）。
  • 华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金（已反馈，2026-03-05）。
  • 华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金（已反馈，2026-03-04）。
  • 中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金（已反馈，2026-03-04）。
  • 国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金（已反馈，2026-03-03）。
  • 建信天津临港发展集团港口封闭式基础设施证券投资基金（已受理，2026-03-02）。
  • 嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金（已受理，2026-03-02）。
  • 国金嘉泽新能源封闭式基础设施证券投资基金（已受理，2026-03-02）。
  • 广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金（已申报，2026-02-27）。

风险提示

• 公开资料数据滞后。
• 二级市场价格波动风险。
• 基础设施项目运营风险。
• 税收等政策调整风险。
• 流动性风险。

估值跟踪

• 相对净值折溢价率：反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标。
• P/FFO：当前价格与经营产生的现金流之比，反映短期回报率。
• IRR：内部收益率，用于评估项目回报能力。
• 年化现金分派率：衡量REITs的股息回报水平。

图表说明

• 图1：中证REITs指数和股债指数走势对比。
• 图2：中证REITs指数和股债指数波动率对比。
• 图3：中证REITs指数和股债指数周度涨跌幅对比。
• 图4：中证REITs指数和股债指数年初至今涨跌幅对比。
• 图5：近一年各类主要指数回报率和波动率对比。
• 图6：全市场REITs总市值和周度日均换手率。
• 图7：不同项目属性REITs周涨跌幅对比。
• 图8：不同项目类型REITs周涨跌幅对比。
• 图9：不同REITs基金涨跌幅。
• 图10：不同REITs区间日均换手率和成交额占比。
• 图11：不同REITs产品资金流向。
• 图12：不同项目类型REITs估值水平和年化派息率。
• 图13：REITs最新估值情况和年化派息率一览。

项目数据一览