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2020年6月上海商办市场月报总结

核心内容概览

2020年6月，上海商办市场呈现供应量上涨但成交平淡的态势。商业市场同比上涨，办公市场则同环比下跌。整体库存风险依然较高，中心城区与郊区市场表现各有侧重。

主要观点

商办市场整体特征

• 供应量显著上涨：6月商办市场供应面积同比上涨254%，环比上涨959%。
• 成交平淡：商业市场成交面积同比下降47%，办公市场成交面积同比下降61%。
• 均价下跌：6月商办市场成交均价同比下降36%，办公市场均价同比下降35%。
• 库存风险高：商业市场去化周期为145个月，办公市场为122.19个月。

商业市场分析

• 供应结构：6月商业市场供应主要集中在中心城区，尤其是虹口区的瑞虹天地太阳宫项目，面积达18.34万平米，成为供应主力。
• 成交结构：外郊区域依然是商业市场成交主力，占比达89%。崇明区、南汇区因规划利好和低均价，成交量走高。
• 区域表现：浦东新区、闵行区与南汇区商业存量位列前三；郊区整体库存风险较高。
• 项目排名：
  • 供应TOP10中，瑞虹天地太阳宫为最大供应项目。
  • 成交TOP10中，裕鸿佳苑以成交面积2.03万平米成为本月销冠。

办公市场分析

• 供应结构：6月办公市场供应主要集中在中环以内，占比达57%。
• 成交结构：外郊环成交占比达48%，中外环次之，占比31%。内环内市场成交表现更为突出，占上半年44%的市场份额。
• 区域表现：中心城区普陀区、闵行区、黄浦区办公市场成交活跃，郊区宝山、闵行、浦东新区成交量较高。
• 项目排名：
  • 供应TOP10中，长风中心诚公馆为最大供应项目。
  • 成交TOP10中，绿地外滩中心以成交面积14.45万平米成为上半年销量冠军。

关键信息

供应与成交对比

• 商业市场：供应面积25.41万平米，成交面积8.15万平米，供应显著高于成交。
• 办公市场：供应面积17.54万平米，成交面积3.88万平米，供应量远超成交量。

区域分布

• 商业市场：外郊区域成交占比达89%，崇明区、南汇区因规划利好和低均价成为热点。
• 办公市场：黄浦区上半年成交面积达14.45万平米，成为销量冠军；浦东新区三林板块晶耀商务广场成交面积2.63万平米，均价7.1万元/平米。

市场趋势

• 商业市场：随着外郊楼盘人气聚集，区域投资价值提升。
• 办公市场：核心地段商务区在市场成交不佳情况下仍表现较好，配套逐渐成熟的区域获得市场关注。

数据总结

库存情况

• 商业市场：库存余量979.35万平米，去化周期145个月。
• 办公市场：库存余量869.75万平米，去化周期122.19个月。

市场展望

• 商业市场仍需关注外郊区域的去化能力及规划利好对市场的影响。
• 办公市场需进一步提升核心商圈的吸引力，缓解库存压力。