扬州保障房信托受益权资产支持专项计划评级报告_38页_1mb

信用等级公告总结

核心内容

本报告为扬州保障房信托受益权资产支持专项计划的信用评级报告，由联合信用评级有限公司发布。该专项计划由华泰证券（上海）资产管理有限公司发行，资金用于购买广州银行持有的信托受益权。计划涉及的资产支持证券分为优先级和次级，其中优先级资产支持证券信用等级为AA+，次级资产支持证券未评级（NR）。

优先级资产支持证券包括：

• 扬保障3：3.50亿元，存续期3年，按年付息，到期还本
• 扬保障4：3.50亿元，存续期4年，按年付息，到期还本
• 扬保障5：3.00亿元，存续期5年，按年付息，到期还本

次级资产支持证券为：

• 0.50亿元，存续期5年，按年分配部分专项计划剩余资金，到期全部分配

主要观点

优势

1. 政策支持：保障性住房作为重点民生工程，政策支持力度大，未来发展前景良好。
2. 销售保障：标的资产（联谊南苑二期和杉湾花园六期）定向销售给棚户区被拆迁户，需求量大，价格优势明显，大部分已签约，销售有保障。
3. 担保机制：扬州城控为借款人提供不可撤销的连带责任担保，信用资质良好，担保能力较强。
4. 现金流覆盖：根据测算，标的资产销售收入对优先级资产支持证券本息偿还覆盖程度较高。

关注

1. 项目成立时间短：目前项目基本在建，暂无营业收入，存货占比高，资产质量一般，存在偿债压力。
2. 计划变动风险：未来扬州市棚户区改造计划可能发生变动，可能影响标的资产现金流。
3. 盈利能力弱：担保人扬州城控盈利能力偏弱，对政府补助依赖度高。
4. 政策变动风险：国家保障房政策、扬州市区域经济及房地产发展状况可能偏离预期，影响销售收入预测。

关键信息

参与机构

• 原始权益人：广州银行股份有限公司
• 计划管理人：华泰证券（上海）资产管理有限公司
• 信托受托人：华融国际信托有限责任公司
• 信托借款人：扬州市保障房建设发展有限公司（扬州保障房）
• 担保人：扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司（扬州城控）
• 托管人：华夏银行股份有限公司南京分行
• 监管银行：华夏银行股份有限公司扬州分行

基础资产

• 标的资产为联谊南苑二期和杉湾花园六期两个项目的棚户区改造安置房。
• 计划安置套数：2,540套
• 计划销售总金额：150,917.50万元
• 销售价格：联谊南苑二期为6,180元/平方米，杉湾花园六期为6,160元/平方米，明显低于市场商品房价格。

财务数据

• 扬州保障房：

  • 资产总额：2014年底为19.32亿元
  • 所有者权益：2.89亿元
  • 净利润：2014年为-0.92亿元
  • 资产负债率：2014年底为85.01%
  • 流动比率：2014年底为1.38倍

• 扬州城控：

  • 资产总额：2014年底为616.30亿元
  • 所有者权益：298.51亿元
  • 营业收入：39.13亿元
  • 营业利润率：31.06%
  • 资产负债率：51.56%

交易结构分析

信用支持

• 优先/次级结构：优先级资产支持证券享有优先受偿权，次级资产支持证券在优先级清偿后分配收益，降低优先级信用风险。
• 担保机制：扬州城控为信托贷款提供不可撤销的连带责任担保，有效缓解流动性风险。

风险及缓释措施

• 资金混同风险：若扬州保障房信用恶化，可能导致资金混同，但因其为唯一保障房建设主体，该风险较低。
• 流动性风险：若某期现金流不足，扬州保障房有差额补足义务，扬州城控有担保义务，流动性风险可控。
• 物权风险：联谊南苑划拨土地使用权处于质押状态，若无法解除，可能影响销售。联合评级将持续关注其解除情况。

借款人信用风险分析

概况

• 扬州保障房成立于2011年5月3日，注册资本5亿元，实际控制人为扬州市人民政府。
• 截至2014年底，资产总额为19.32亿元，所有者权益为2.89亿元，净利润为-0.92亿元。

经营环境

• 保障房行业发展：政府高度重视保障房建设，政策支持力度大，保障房需求持续增长。
• 扬州市区域经济：经济持续快速增长，城镇化率提高，为保障房建设提供良好外部环境。

基础资产现金流分析

现金流预测

• 标的资产现金流预测期为2015年第三季度至2020年第二季度。
• 已签约户数占总计划安置户数的55.20%，已签约部分销售收入占预测总销售收入的55.98%，风险较低。
• 覆盖比率：最低为1.11倍，表示现金流能够覆盖预期支出，优先级资产支持证券偿付有保障。

现金流分析

• 联谊南苑二期：计划安置1,376户，已签约694户，预计销售收入42,891.18万元。
• 杉湾花园六期：计划安置1,164户，已签约708户，预计销售收入40,077.98万元。
• 总销售收入：150,917.50万元。

原始权益人履约能力分析

• 广州银行：
  • 资产总额：3,311.64亿元
  • 资本充足率：11.54%
  • 营业收入：39.13亿元
  • 净利润：4.68亿元
  • 资产质量良好，不良贷款率低，拨备覆盖率高。

担保人履约能力分析

• 扬州城控：
  • 资产总额：616.30亿元
  • 所有者权益：298.51亿元
  • 营业收入：39.13亿元
  • 净利润：4.68亿元
  • 经营业务多元化，盈利能力良好，担保能力较强。

信用评级结论

联合信用评级有限公司综合考虑了基础资产、交易结构、法律要素、相关参与机构及政策环境等因素，评定扬州保障房信托受益权资产支持专项计划优先级资产支持证券03~05档的信用等级均为AA+。

信用评级报告声明

• 联合评级遵循了真实、客观、公正的原则，未受任何组织或个人的不当影响。
• 本报告用于相关决策参考，不构成某种决策的结论或建议。
• 评级结果有效期为一年，可能根据跟踪评级结果发生变化。

总结

扬州保障房信托受益权资产支持专项计划在政策支持、销售保障及担保机制方面具备较强的信用支持，优先级资产支持证券信用等级为AA+。尽管存在一定的项目成立时间短、销售预测不确定性及担保人盈利能力弱等风险，但整体来看，该专项计划具备较好的信用保障，未来随着保障房项目的完工，现金流有望逐步改善，为优先级资产支持证券提供稳定的偿付保障。