2017-镇江公住保障房信托受益权资产支持专项计划优先级资产支持证券信用评级报告_27页_2mb

镇江市公共住房投资建设有限公司专项计划信用总结

核心内容概述

本总结围绕“镇江公住保障房信托受益权资产支持专项计划优先级资产支持证券”的信用状况分析展开。中诚信证券评估有限公司基于2016年3月17日之前获得的信息，对专项计划进行了全面评估，并最终给予优先级资产支持证券AAA信用评级。该评级表明，优先级证券预期收益获得及时支付和本金在到期日或之前足额偿付的可能性极高，违约风险极低。

主要观点

• 信用评级：优先级资产支持证券获得AAA评级，说明其信用等级高，偿付能力强。
• 交易结构：采用优先级/次级支付机制，次级证券为优先级证券提供一定的内部信用支持。
• 担保机制：镇江城市建设产业集团有限公司（镇江城建）为镇江市公共住房投资建设有限公司（镇江公住）的信托贷款提供不可撤销的连带责任保证，为优先级证券提供强有力的信用保障。
• 现金流保障：基础资产现金流对优先级证券本息的覆盖倍数稳定在1.1倍以上，且在压力测试中仍能保持在1.05倍以上，保障良好。
• 法律合规：交易结构和基础资产符合相关法律法规，具备法律保障。
• 财务状况：镇江公住作为保障房建设平台，其财务状况受政策和项目影响较大，盈利能力较弱，但其作为镇江城建控股子公司，整体偿债能力可控。

关键信息

专项计划概况

• 基础资产：由镇江公住持有的金山水城三期东、新城花园四期和象山花园二期1号地等项目的保障房未来销售收入构成。
• 基础资产总额：4.92亿元人民币。
• 预期现金流产生及归集频率：每半年一次。
• 优先级资产支持证券：总额为4.61亿元，共6档，各档到期日分别为2016年8月2日、2017年6月2日、2017年8月4日、2018年6月1日、2018年8月4日、2019年6月3日。
• 次级资产支持证券：总额为0.31亿元，无评级。
• 总预期发行金额：49,200万元人民币。

交易结构分析

• 主要参与方：

  • 原始权益人：兴业国际信托有限公司
  • 计划管理人：华泰证券（上海）资产管理有限公司
  • 信托受托人：大业信托有限责任公司
  • 信托贷款债务人：镇江市公共住房投资建设有限公司
  • 信托贷款保证人：镇江城市建设产业集团有限公司
  • 托管银行：兴业银行股份有限公司
  • 登记机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司

• 资金划付机制：专项计划账户、信托账户、监管账户三者之间的资金划转机制较为完善，保障了资金的独立性和安全性。

• 信用触发机制：设置了担保启动机制和违约机制，确保在出现风险时，资金分配顺序能够有效保障优先级证券的偿付。

• 收益分配机制：在未发生违约事件时，资金按顺序分配，优先保障优先级证券的收益和本金；发生违约事件后，资金分配顺序调整，优先偿还优先级证券的本金和收益。

风险及缓解措施

• 镇江公住的违约风险：其偿债能力及意愿直接影响基础资产现金流，若发生逾期或破产，将影响优先级证券的偿付。缓解方式为镇江城建提供的连带责任保证。
• 大业信托的资金混同风险：若大业信托信用状况恶化，可能导致基础资产回收款与信托其他资金混同，影响专项计划资产。缓解方式为交易中设置的资金划转机制及对大业信托的持续关注。

信用提升机制

• 内部信用支持：优先级证券的偿付顺序优先于次级证券，次级证券为优先级证券提供一定的内部信用支持。
• 外部信用支持：镇江城建的保证担保为优先级证券提供强有力的外部信用支持。

财务分析

• 镇江公住：

  • 截至2015年9月，镇江公住资产总额269.06亿元，负债155.88亿元，所有者权益113.18亿元。
  • 营业收入和净利润呈增长趋势，但盈利能力较弱，净资产收益率较低。
  • 偿债能力较弱，EBITDA对利息支出的覆盖倍数较低。

• 镇江城建：

  • 截至2015年9月，镇江城建资产总额1260.72亿元，负债719.05亿元，所有者权益540.81亿元。
  • 营业收入和净利润逐年增长，补贴收入对盈利贡献较大。
  • 毛利率有所下降，但总体保持稳定，且其作为镇江市主要投融资主体，具备较强的政策和资金支持能力。

基础资产现金流预测

• 预期销售收入：2016年3月至2019年2月期间，预计销售收入分别为4,614.75万元、4,863.11万元、5,435.36万元、6,836.44万元、26,053.58万元和27,130.07万元。
• 现金流覆盖倍数：各兑付日基础资产现金流对优先级证券本息的覆盖倍数均在1.1倍以上，且在压力测试中仍能保持在1.05倍以上，保障程度较高。

评级结论

• 信用等级：优先级资产支持证券获得AAA信用评级。
• 评级依据：基于基础资产现金流稳定、镇江城建的保证担保、交易结构的法律完备性、现金流覆盖倍数良好、以及风险控制机制健全等因素。

专项计划优势

• 优先级/次级支付机制：为优先级证券提供内部信用支持。
• 保证担保：镇江城建提供不可撤销的连带责任保证，保障优先级证券的偿付。
• 完善的交易结构：包括资金账户设置、现金流分配顺序、信用触发机制等。
• 稳定的现金流预测：基础资产现金流对优先级证券本息的覆盖倍数较高，保障良好。

专项计划劣势及缓解方式

• 镇江公住的偿债能力：受安置房销售等因素影响，其收入和现金流波动较大，盈利能力较弱。
• 镇江城建的担保能力：虽然具备较强实力，但其对外担保比例较高，存在一定的担保风险。
• 大业信托的资金混同风险：若其经营状况恶化，可能导致基础资产回收款混同，影响专项计划资产。

重要参与方分析

原始权益人/信托委托人

• 兴业信托：
  • 成立于2003年，2011年成为我国第三家银行系信托公司。
  • 截至2014年，资产总额123.83亿元，负债12.86亿元，所有者权益110.97亿元。
  • 信托业务资产规模6511.52亿元，风险控制能力强，业务正常运行。

信托受托人

• 大业信托：
  • 前身为广州科技信托投资公司，2011年更名为大业信托有限责任公司。
  • 注册资本3亿元，股东包括东方资产、广州金融控股集团、广东京信电力集团。
  • 业务范围涵盖房地产贷款、股票收益权融资、能源矿产股权投资等。
  • 风险控制体系完善，经营状况良好。

总结

该专项计划具备较为完善的交易结构和信用保障机制，镇江城建的保证担保和优先级/次级支付机制为优先级资产支持证券提供了良好的信用支持。基础资产现金流稳定，覆盖倍数较高，且在压力测试中仍保持良好。虽然镇江公住的财务状况和盈利能力较弱，但其作为镇江城建控股子公司，整体偿债风险可控。同时，大业信托具备较强的经营能力和风险控制能力，资金混同风险可控。综合来看，该专项计划优先级资产支持证券具备较高的信用等级，AAA评级合理。