南通天生安置房信托受益权资产支持专项计划信用评级报告_49页_1mb

信用等级公告总结

核心内容

南通天生置业有限公司与华泰证券（上海）资产管理有限公司涉及的“南通天生安置房信托受益权资产支持专项计划”经过联合信用评级有限公司的综合评估，确定优先级资产支持证券天生置业1-5的信用等级均为 AA+，次级资产支持证券未予评级（NR）。

主要观点

• 还款来源：专项计划的还款资金主要来源于天生置业持有的拆迁安置房未来销售收入，且该销售收入具有保障性。
• 担保机制：港闸国资为天生置业信托贷款提供不可撤销的连带责任担保，对优先级资产支持证券的信用水平有积极影响。
• 信用提升：优先/次级分层安排与第三方担保机制有效提升了优先级资产支持证券的信用水平。
• 现金流覆盖：预计各期质押财产对优先级资产支持证券本息覆盖倍数为1.17倍~1.45倍，偿付保障能力较好。

关键信息

• 项目概况：专项计划总发行规模预计不超过11亿元，其中优先级资产支持证券10.5亿元，分为五档产品，存续期分别为1年、2年、3年、4年和5年；次级资产支持证券0.5亿元，存续期为5年。
• 参与机构：
  • 原始权益人：广州银行
  • 借款人：南通天生置业有限公司
  • 计划管理人：华泰证券（上海）资产管理有限公司
  • 信托受托人：华融国际信托有限责任公司
  • 担保人：南通市港闸区国有资产经营总公司
  • 托管人：华夏银行股份有限公司南京分行
• 还本付息方式：按年付息，到期还本，优先级资产支持证券预期收益率为6.0%~8.5%。
• 财务数据：
  • 借款人天生置业：2012-2015年资产总额从4.21亿元增长至36.53亿元，资产负债率从52.93%上升至94.35%。
  • 担保人港闸国资：2012-2014年资产总额从241.11亿元增长至275.28亿元，资产负债率稳定在59%左右。

优势

1. 政策支持：保障性住房建设作为重点民生工程，受政策支持力度大，未来发展前景良好。
2. 销售保障：天生置业持有的拆迁安置房定向销售于被拆迁户，需求量大，价格优势明显，未来销售收入实现有保障。
3. 担保保障：港闸国资作为政府主导的资产投资主体，信用资质良好，为信托贷款提供担保，增强了优先级资产支持证券的信用保障。

关注事项

1. 成立时间短：天生置业成立时间较短，大部分项目处于在建过程中，未来收入实现存在不确定性。
2. 政策变动风险：若南通市港闸区经济开发区安置计划因政策、经济或房地产发展等因素发生变动，可能影响基础资产现金流。
3. 盈利能力弱：港闸国资盈利能力偏弱，对政府补助依赖程度高，存在一定的偿债压力。

交易结构分析

• 信用支持：通过优先/次级结构及担保机制实现内部信用提升。
• 现金流归集：基础资产现金流通过借款人收款账户、监管账户、信托账户和专项计划账户进行归集，确保资金的完整性。
• 分配顺序：优先级资产支持证券在优先受偿后，剩余资金按比例分配给次级资产支持证券。
• 违约处理：违约情况下，优先级资产支持证券优先受偿，次级资产支持证券为最后受偿方。

借款人信用风险分析

• 公司概况：天生置业成立于2011年，注册资本2亿元，由南通市城镇房地产开发公司全资控股，实际控制人为港闸国资。
• 经营状况：公司暂无营业收入，盈利依赖政府补贴，资产质量一般，存在较大的偿债压力。
• 财务状况：2012~2014年，公司资产总额年复合增长167.83%，负债总额年复合增长255.13%，资产负债率逐年上升，长期偿债能力较弱。

基础资产分析

• 项目概况：基础资产涉及龙潭福里二期、永兴福里、龙潭福里三期和隆兴福里四个拆迁安置房项目，计划安置套数5,126套，总建筑面积60.14万平方米。
• 安置房价格：根据港闸区物价局指导意见，安置房价格分为限定价格、核定价格和指导价格，均低于市场价。
• 销售模式：安置房销售由港闸管委会、天生置业和安置服务公司三方负责，资金来源较有保障。

现金流分析

• 现金流预测：瑞华会所对四个项目销售收入进行了预测，预测期间为2016年4月至2021年3月。
• 预测假设：预测基于政策稳定、项目正常运营、销售计划如期执行等前提，假设较为合理。
• 收入预测：各项目预计销售收入及结算面积已列出，其中龙潭福里二期和永兴福里预测较为详细，龙潭福里三期和隆兴福里部分数据缺失。

总结

联合信用评级有限公司综合评估了南通天生安置房信托受益权资产支持专项计划的信用状况，基于其政策支持、销售保障和担保机制，评定优先级资产支持证券天生置业1-5的信用等级为 AA+。尽管存在成立时间短、项目在建、盈利能力弱等风险，但随着南通市港闸区经济的持续增长及城镇化进程的推进，该项目仍具有良好的发展前景。