镇江公住保障房信托受益权资产支持专项计划优先级资产支持证券信用评级报告_27页_2mb

镇江市公共住房投资建设有限公司专项计划总结

核心内容

中诚信证券评估有限公司对镇江市公共住房投资建设有限公司拟发行的“镇江公住保障房信托受益权资产支持专项计划优先级资产支持证券”进行了信用评级，最终给予其AAA信用等级。该评级表明优先级资产支持证券的预期收益和本金具有极高的支付可能性，违约风险极低。

主要观点

• 信用等级：优先级资产支持证券的信用等级为AAA，次级资产支持证券无评级。
• 基础资产：基础资产为镇江市公共住房投资建设有限公司（镇江公住）持有的金山水城三期东、新城花园四期和象山花园二期1号地等项目的保障房未来销售收入。
• 信托贷款金额：信托贷款本金总额为4.92亿元，年利率为7.4%，按半年付息。
• 担保机制：镇江城市建设产业集团有限公司（镇江城建）为信托贷款提供不可撤销的连带责任保证，为优先级证券提供强大保障。
• 交易结构：采用优先级/次级支付机制，优先级资产支持证券金额为4.61亿元，次级为0.31亿元。
• 现金流安排：基础资产现金流按半年归集，优先级证券按期支付本息，次级证券在最后兑付日获得收益。
• 资金管理：设有专项计划账户和信托账户，资金划付流程严格，确保现金流安全。

关键信息

项目概况

• 项目名称：金山水城三期东、新城花园四期、象山花园二期1号地。
• 项目位置：分别位于润江路以南、北府路以南、象山路以北。
• 项目规模：总建筑面积合计约594,621平方米，安置房套数合计约5,113套。
• 预计销售收入：合计74,933.32万元，覆盖倍数保持在1.105倍以上。

交易结构

• 原始权益人：兴业国际信托有限公司。
• 计划管理人：华泰证券（上海）资产管理有限公司。
• 信托受托人：大业信托有限责任公司。
• 信托贷款债务人：镇江市公共住房投资建设有限公司。
• 信托贷款保证人：镇江城市建设产业集团有限公司。
• 托管银行：兴业银行股份有限公司。
• 登记机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司。

资金划付流程

1. 大业信托将扣除信托费用后的所有收入转入专项计划账户。
2. 监管银行核实质押财产。
3. 托管银行确认收款后，于R+12日发送划款指令。
4. 托管银行于R+13日17:00前划款至登记托管机构账户。
5. 登记托管机构将款项划拨至证券公司结算备付金账户。
6. 证券公司根据结算数据将款项划拨至资产支持证券持有人账户。

信用触发机制

• 担保启动事件：若截至任一还款日16:00，信托账户内累计可供分配的资金未达到应还本息及费用。
• 违约事件：若发生违约，资金将按优先级、次级顺序分配，优先级优先获得偿付。

专项计划终止后的清算分配顺序

1. 支付清算费用。
2. 交纳专项计划所欠税款。
3. 支付计划管理人垫付的专项计划费用。
4. 支付管理费、托管费、监管费及其他专项计划费用。
5. 按比例支付优先级资产支持证券的预期收益。
6. 按比例支付优先级资产支持证券的本金。
7. 支付次级资产支持证券的本金。
8. 剩余资金作为次级资产支持证券持有人的收益。

信用提升机制

• 内部信用支持：优先级证券与次级证券的优先级/次级支付机制为优先级证券提供信用支持。
• 外部担保：镇江城建为镇江公住的信托贷款提供连带责任保证，增强偿付保障。
• 现金流覆盖：基础资产现金流对优先级证券本息的覆盖倍数基本保持在1.105倍以上，且在压力情景下仍保持在1.053倍以上。

风险及缓解措施

• 信托贷款债务人违约风险：若镇江公住无法按时偿付，可能影响优先级证券的收益和本金。但镇江城建的担保机制可有效缓解该风险。
• 信托受托人资金混同风险：若大业信托出现财务问题，可能影响专项计划资产。但其经营状况良好，资金划转机制完善，风险可控。

财务分析

• 镇江公住财务状况：总资产逐年增长，但资产负债率较高，盈利能力和偿债能力较弱。
• 镇江城建财务状况：资产规模大，负债水平相对较低，盈利能力较强，且有政府支持和政策保障。

业务运营

• 镇江公住：主要承担保障房建设，项目经验丰富，但收入受安置房销售进度影响较大。
• 镇江城建：作为镇江市主要投融资主体，负责城市基础设施建设，业务板块包括城建施工、水务、房地产开发及经营等，具备较强的综合运营能力。

资产池及现金流

• 基础资产：保障房销售应收账款质押，现金流稳定。
• 现金流覆盖倍数：正常情景下保持在1.105倍以上，压力情景下仍保持在1.053倍以上，保障程度良好。

评级结论

基于基础资产数据、现金流预测、优先级/次级支付机制及镇江城建的保证担保，中诚信证评授予本专项计划优先级资产支持证券AAA信用等级。该评级反映了优先级资产支持证券持有人预期收益和本金的高支付可能性。

重要参与方

• 原始权益人/信托委托人：兴业国际信托有限公司，注册资本50亿元，控股股东为兴业银行。
• 信托受托人：大业信托有限责任公司，注册资本3亿元，控股股东为东方资产管理公司，业务涵盖房地产贷款、股票收益权融资等。

总结

本专项计划结构完善，法律保障充分，现金流稳定，信用支持机制健全，具备较强的偿付保障能力。优先级资产支持证券在正常及压力情景下均表现出良好的现金流覆盖能力，信用等级为AAA。次级资产支持证券无评级，但其设置为优先级证券提供了内部信用支持。整体来看，该专项计划具备较强的信用保障，适合投资者投资。