2017-扬州保障房信托受益权资产支持专项计划评级报告_38页_1mb

信用等级公告总结

核心内容

联合信用评级有限公司对“扬州保障房信托受益权资产支持专项计划”进行了综合评估，确定优先级资产支持证券（扬保障3、扬保障4、扬保障5）的信用等级均为 AA+。该专项计划由华泰证券（上海）资产管理有限公司发行，资金用于购买广州银行持有的信托受益权，而信托贷款的还款来源为扬州市保障房建设发展有限公司（扬州保障房）持有的联谊南苑二期和杉湾花园六期两个项目的棚户区改造安置房销售收入，同时由扬州城控提供连带责任担保。

主要观点

• 本专项计划涉及的保障房项目是扬州市唯一的保障性住房建设主体，承担市区各类保障房建设任务。
• 标的资产销售对象为棚户区被拆迁户，需求量大、价格优势明显，且大部分已签约，销售有保障。
• 扬州城控作为担保人，具有较强的信用资质和担保能力，其多元化业务结构和政府支持有助于提升优先级资产支持证券的信用水平。
• 优先/次级分层安排及担保机制有效提升了优先级资产支持证券的信用水平。

关键信息

专项计划概况

• 发行规模：预计不超过10.50亿元，其中优先级资产支持证券不超过10.00亿元，分为三档：扬保障3（3.50亿元）、扬保障4（3.50亿元）、扬保障5（3.00亿元）。
• 存续期：优先级资产支持证券分别为3年、4年和5年；次级资产支持证券为5年。
• 还本付息方式：按年付息，到期还本。

参与人

• 原始权益人：广州银行
• 借款人：扬州保障房
• 计划管理人：华泰资管
• 信托受托人：华融信托
• 担保人：扬州城控
• 托管人：华夏银行股份有限公司南京分行
• 监管银行：华夏银行股份有限公司扬州分行

基础资产

• 标的资产：联谊南苑二期和杉湾花园六期两个项目的棚户区改造安置房。
• 计划安置户数：2,540户。
• 计划销售总金额：15.09亿元。
• 销售价格：联谊南苑二期为6,180元/平方米，杉湾花园六期为6,160元/平方米，均低于周边商品房均价。

现金流归集与分配

• 现金流归集：由监管银行负责，确保销售款划入信托账户。
• 资金分配：优先级资产支持证券优先受偿，次级资产支持证券在优先级偿付完毕后分配收益，未分配资金滚存至下一期。
• 流动性保障：扬州保障房有差额补足义务，扬州城控有连带责任担保。

财务状况

• 扬州保障房：
  • 成立于2011年，注册资本5亿元，为市政府全资。
  • 截至2014年底，资产总额19.32亿元，所有者权益2.89亿元，净利润为-0.92亿元。
  • 资产中存货占比高，流动性较低，资产负债率85.01%，存在偿债压力。
• 扬州城控：
  • 为国有独资公司，注册资本70亿元，业务涵盖公用事业和基础设施建设。
  • 截至2014年底，资产总额616.30亿元，所有者权益298.51亿元，营业收入39.13亿元，净利润4.68亿元。
  • 营业利润率为31.06%，资产负债率44.50%，整体财务状况良好。

项目进展

• 联谊南苑二期和杉湾花园六期为完工率最高的项目，预计2015年竣工并开始安置。
• 截至2015年3月，已签约安置户数为1,402户，占总计划安置户数的55.20%。

优势

1. 保障性住房作为重点民生工程，政策支持力度大，且随着扬州市经济快速增长和城镇化进程推进，保障房行业前景良好。
2. 标的资产定向销售于棚户区被拆迁户，需求量大，价格优势明显，销售有保障。
3. 扬州城控作为担保人，具备较强的信用资质和担保能力。
4. 标的资产销售收入对优先级资产支持证券偿付保障程度较高。

关注

1. 扬州保障房成立时间较短，项目基本在建，暂无营业收入，存在一定的偿债压力。
2. 未来扬州市棚户区改造计划可能发生变化，影响标的资产现金流。
3. 拆迁安置房屋面积及套数可能与实际有所偏差，影响销售收入预测。
4. 扬州城控盈利能力偏弱，对政府补助依赖度高，存在一定的信用风险。

风险及缓释措施

• 资金混同风险：若扬州保障房信用状况恶化，可能造成标的资产收益与公司其他资金混同，但考虑到其区域垄断地位和政府支持，可能性较低。
• 流动性风险：若某期现金流不足，扬州保障房有差额补足义务，扬州城控有担保义务，有效缓解流动性风险。
• 物权风险：联谊南苑划拨土地使用权仍处于质押状态，若无法及时解除，可能影响销售，联合评级将持续关注。

评级结论

综合考虑基础资产质量、交易结构、担保机制及扬州保障房和扬州城控的财务状况，联合信用评级有限公司评定本专项计划优先级资产支持证券的信用等级为 AA+，并强调该评级结果的有效期为一年，存续期内可能发生变化。