2017-南通天生安置房信托受益权资产支持专项计划信用评级报告_49页_1mb

信用等级公告总结

核心内容

联合信用评级有限公司对“南通天生安置房信托受益权资产支持专项计划”进行了信用评级，评定南通天生置业有限公司（天生置业）所涉及的优先级资产支持证券（天生置业1-5）的信用等级为 AA+，次级资产支持证券未予评级（NR）。评级结果基于对基础资产、交易结构、原始权益人、担保人及相关参与机构的综合分析。

主要观点

• 优先级资产支持证券信用提升：天生置业的安置房销售收入作为主要还款来源，具有较强的保障性；港闸国资提供不可撤销连带责任担保，有效提升了优先级证券的信用等级。
• 政策与区域支持：保障性住房建设是重点民生工程，受政策支持，且随着南通市港闸区城镇化推进，保障房行业有良好发展前景。
• 销售保障性：安置房销售对象为被拆迁户，销售面积及套数基本确定，且安置房价格远低于市场价，具有明显的价格优势。
• 流动性与风险缓释：通过优先/次级结构、担保机制和监管账户设置，有效缓解了流动性风险和资金混同风险。

关键信息

专项计划概要

• 发行规模：总发行规模预计不超过11亿元，其中优先级资产支持证券10.5亿元，次级0.5亿元。
• 参与机构：
  • 原始权益人：广州银行
  • 借款人：天生置业
  • 计划管理人：华泰证券（上海）资产管理有限公司
  • 信托受托人：华融国际信托有限责任公司
  • 担保人：南通市港闸区国有资产经营总公司
  • 托管人：华夏银行股份有限公司南京分行
• 还本付息方式：按年付息，到期还本，优先级资产支持证券预期收益率为6.0%~8.5%。

交易结构

• 优先/次级结构：优先级资产支持证券享有优先受偿权，次级资产支持证券在优先级偿付完毕后按不超过5%的收益率分配收益。
• 担保机制：港闸国资为天生置业提供不可撤销连带责任担保，增强信托还款保障。
• 现金流归集：借款人将销售收入转入监管账户，监管银行按约定划付至信托账户，再由信托账户划付至专项计划账户。

借款人信用风险分析

• 成立时间短：天生置业成立于2011年，目前大部分项目处于在建状态，暂无营业收入，主要依赖政府补贴。
• 财务状况：
  • 资产总额逐年增长，但存货占比高，资产质量一般。
  • 负债总额增长迅速，资产负债率较高，存在较大的偿债压力。
  • 所有者权益增长缓慢，主要依赖实收资本。
• 盈利能力弱：由于主要依赖政府补贴，净利润波动较大，2014年为1,577.37万元，2015年1-9月亏损339.50万元。

基础资产分析

• 标的资产：天生置业持有的龙潭福里二期、永兴福里、龙潭福里三期和隆兴福里四个拆迁安置房项目。
• 安置房价格：分为限定价格、核定价格和指导价格，其中限定价格远低于市场价，具有明显的价格优势。
• 销售模式：安置服务公司代被拆迁人支付基于拆迁补偿部分的购房款，销售资金由港闸管委会统一监管，资金来源较为稳定。

现金流分析

• 现金流预测：瑞华会计师事务所对四个项目的销售收入进行了预测，预计在2016年4月至2021年3月期间实现销售。
• 预测假设：包括政策不变、项目按计划完成、安置计划顺利执行等。
• 覆盖倍数：在预期收益率为6.0%~8.5%的情形下，各期质押财产对优先级资产支持证券本息的覆盖倍数为1.17~1.45倍，偿付保障能力较好。

风险分析

• 资金混同风险：若天生置业信用状况恶化，可能导致销售资金与公司其他资金混同，但通过监管账户和定期核查，有效降低该风险。
• 流动性风险：若销售收入不足以支付优先级证券本息及相关费用，将产生流动性风险，但通过质押财产替换机制和担保机制缓解。
• 物权风险：部分标的资产已存在其他抵押，需关注抵押解除进展。
• 再投资风险：专项计划资金投资范围有限，仅限于银行存款、理财产品、货币基金及国债等，控制了再投资风险。

关注事项

• 安置计划变动：若因政策或经济变化导致安置计划调整，可能影响基础资产现金流。
• 担保人盈利能力弱：港闸国资自身盈利能力较弱，对政府补助依赖高，可能影响其担保能力。
• 项目进展不确定性：部分项目尚未完工，存在未来收入实现不确定的风险。

优势总结

1. 政策支持显著，保障房建设前景良好。
2. 安置房销售具有保障性，收入来源稳定。
3. 担保人港闸国资信用良好，担保机制有效。

风险总结

1. 借款人成立时间短，项目在建，收入尚未实现。
2. 存货占比高，资产质量一般，偿债压力较大。
3. 安置计划可能变动，影响现金流。
4. 担保人盈利能力弱，依赖政府补助。

财务数据概览

担保人财务数据

项目进度与安置计划

• 项目进度：龙潭福里二期、永兴福里、龙潭福里三期、隆兴福里等项目主要处于在建或安置阶段。
• 安置计划：预计2017年2月开始安置，2021年1月完成所有安置。

总结

本专项计划依托保障性住房建设政策和区域发展需求，具备一定的信用保障。优先级资产支持证券因销售现金流和担保机制获得 AA+ 的信用等级。然而，借款人仍处于项目建设阶段，盈利能力较弱，存在较大的偿债压力和流动性风险，需持续关注安置计划执行情况及担保人财务状况。