20211114-国盛证券-固定收益定期_当前房地产行业资金缺口有多大__20页_2mb

固定收益定期总结

核心内容

当前房地产行业面临较大的资金缺口，主要体现在融资端和经营端。房地产企业有息负债合计约18万亿元，其中债券和信托是收缩最快的融资渠道，预计未来几个月将面临较大的净偿还压力。同时，房地产销售显著下滑，进一步加剧资金紧张状况。综合来看，房地产企业月度资金缺口估计在3000亿元左右。

主要观点

• 融资端压力：房企融资呈现净偿还状态，尤其是债券和信托。预计明年年中之前房企债净偿还规模将达3700亿元，月均约500亿元；房地产信托净偿还规模也将达到近千亿，峰值可能在12月达到632亿元。
• 经营端压力：9月商品房销售额同比下跌15.6%，按此速度估算，一年减少销售额约2.7万亿元，月均减少约2262亿元。销售下滑导致经营性现金流下降，叠加预售资金监管强化，资金来源进一步减少。
• 货币资金消耗：房企货币资金快速下降，已公布三季报的17家前50房企平均货币资金较中报下降13.3%，其中阳光城下降32.7%。若持续如此，前三个季度货币资金减少约3458亿元，月均减少约1153亿元。
• 政策转变：近期政策有所调整，要求稳定房地产贷款，10月按揭贷款环比增加千亿以上。需持续关注政策变化带来的资金增量。
• 债市展望：在政策不确定性存在的情况下，债市将震荡，建议采取相对防守性的短久期高票息策略，避免追高。

关键信息

房企债务结构

• 房地产开发贷余额为12.2万亿元
• 房地产信托余额为2.5万亿元
• 境内房地产债券余额为1.8万亿元
• 中资美元债余额为1.3万亿元
• 合计估算房地产有息债务为17.8万亿元

融资与经营现金流

• 融资性现金流为负，月均净偿还规模约1000亿元
• 经营性现金流显著下降，月均资金来源减少约2000亿元
• 合计资金缺口估计在3000亿元左右

货币资金变化

• 前50房企货币资金平均下降13.3%
• 阳光城货币资金下降32.7%
• 万科、首开、新城等房企货币资金下降两成以上
• 国企如中国铁建、建发等货币资金增加

政策调整

• 房地产开发贷和按揭贷款为主要资金补充渠道
• 10月按揭贷款环比增加千亿以上

债市展望

• 长端利率可能难以回到7月末8月初低点
• 存单利率和票据利率高于7月低点
• 建议采取短久期高票息策略，谨慎追高

利率债周度跟踪

实体经济数据

• 工业生产有所回升，高炉开工率小幅回升
• 30大中城市地产销售面积平均为45.1万平米，同比下降17.12%
• 猪肉价格环比上行4.51%，蔬菜价格环比由负转正

流动性数据

• 上周央行净投放2800亿元
• DR007和R007走势稳定，但高于7月低点
• 同业存单和理财利率走势上行

信用债市场回顾

一级市场

• 上周信用债发行量2080.9亿元，净融资量721.3亿元
• 城投债发行量215.2亿元，净融资量-404.2亿元

二级市场

• 高估值成交债券数量为874只，低估值成交债券数量为194只
• 产业债和城投债各等级信用利差全部收窄，其中房地产、建筑装饰、轻工制造等行业的利差收窄幅度较大

转债周度观察

• 中小盘转债表现优于大盘
• 国防军工、通信和电气设备行业转债涨幅领先
• 推荐关注高景气度赛道、高转股溢价率和低价高弹性品种

利率衍生品跟踪

• 国债期货主力合约下跌，10年期、5年期和2年期分别下跌0.28%、0.13%和0.03%
• IRS互换利率小幅上行，FR007和SHIBOR3M利率互换分别上行0.80/1.31bp和1.09/2.26bp

风险提示

• 宽信用进展低于预期

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