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莫尼塔行业研究·地产行业下半年展望总结

核心内容

本报告对2013年下半年中国地产行业进行了全面分析，指出行业面临资金环境边际收紧和政策维持现状的双重压力，导致基本面逐渐走弱，地产板块整体将面临下行趋势。报告建议投资者采取防御型配置策略，避免高Beta和高周转的地产公司。

主要观点

• 资金环境趋紧：随着美联储QE缩减和全球资金回流发达国家，国内资金环境由松转紧，M2和社融总量增速已见顶，流动性边际收紧，这将对地产成交产生负面影响。
• 政策维持现状：由于房价上涨压力和经济增速放缓，地产政策短期内不会放松，也不会收紧。政策的稳定性将使得基本面成为影响板块走势的核心因素。
• 楼市成交下行：下半年地产销量同比增速将明显放缓，季调后可能维持零增长或微幅正增长，供需关系或将逆转，导致市场由供小于求转为供过于求。
• 房价涨幅趋缓：全国70大中城市房价月环比涨幅或于三季度末回落至0.5%以下，但回落速度将明显慢于市场预期，且存在反复。
• 新开工和投资增速先扬后抑：三季度新开工面积同比增速可能超预期反弹，但四季度将因资金趋紧而回落，全年房地产投资完成额同比增长预计为20%。
• 板块走势受销量影响显著：地产类股票具有顺周期高Beta特征，销量增速放缓将拖累板块走势，建议配置Beta较低的公司。
• 龙头房企估值修复完成：沪深300地产指数相对申万II级地产行业指数已走强，但龙头房企溢价已高，估值修复过程接近尾声。

关键信息

宏观背景

• 资金环境：流动性边际收紧，M2和社融总量增速见顶。
• 政策环境：地产政策将维持现状，仅在房价环比超3月高点或GDP季环比跌破7%时可能调整。
• 经济影响：宏观经济基本面决定楼市走势，三季度经济基本面可能有所改善，但地产政策放松概率较低。

市场基本面

• 销量趋势：全国商品房销售面积同比增速将从上半年的15%左右明显放缓，下半年可能维持零增长或小幅正增长。
• 房价走势：房价环比涨幅将逐渐放缓，但回落速度慢于预期，存在反复可能。
• 供需关系：随着供给上升，供需关系或于9-10月逆转，导致房价上涨动力减弱。

开工与投资

• 新开工趋势：三季度新开工面积同比增速可能超预期反弹，但四季度将回落。
• 投资增速：全年房地产投资完成额同比增长预计为20%，投资增速将受到资金环境变化的制约。

估值分析

• 板块估值：地产板块市盈率和市净率已降至2007年以来新低，但相对全市场并未明显折价。
• 龙头房企估值：龙头房企的相对市净率已达到10年高点，说明市场对其未来盈利预期下降。
• 选股逻辑：传统估值方法对地产股择时择股的参考意义有限，低估值逻辑难以带来超额收益。

投资建议

• 配置策略：建议采取防御型配置，远离高Beta和高周转的地产公司。
• 个股与板块关系：个股与板块走势高度相关，尤其龙头房企，建议关注其与行业指数的联动性。

总结

2013年下半年，地产行业将面临资金环境趋紧和政策维持现状的双重压力，导致基本面逐渐走弱。销量增速放缓将拖累板块走势，房价涨幅趋缓但速度慢于预期，供需关系可能逆转。新开工和投资增速将呈现先扬后抑趋势，全年投资增速预计为20%。地产板块具备高Beta特性，建议投资者采取防御策略，配置低Beta个股。龙头房企估值修复过程接近完成，相对市净率已达到历史高点，市场对其未来盈利预期下降。整体来看，地产行业在下半年将面临挑战，建议谨慎投资，关注基本面变化和政策动向。