20170227-华创证券-房地产行业周报_棚改货币化安置比例要求进一步提升_或将形成三四线城市销量强兜底_27页_2mb

房地产行业周报总结

核心内容概览

2017年2月18日至24日，房地产行业呈现分化趋势，一线城市成交表现强劲，但涨幅有所回落，而三线城市成交量持续增长，成为销量的强兜底。政策层面，住建部进一步推进棚改货币化安置，预计2017年货币化安置比例将高于2016年的48.5%，这将对三线城市销量形成支撑。

整体来看，房地产行业仍处于去库存阶段，重点城市可售面积环比下降，去化月数进一步缩短。土地市场方面，一线城市成交放量，三线城市则出现明显下滑，显示市场持续性仍存疑。

主要观点

• 成交量分化：一线城市新房成交环比上升36.5%，但涨幅较前周有所回落；三线城市新房成交环比上升5.0%，但同比涨幅较大，显示三线城市销售潜力较大。
• 库存去化：重点城市住宅可售面积环比下降3.0%，去化月数全面下降，其中二线城市降幅最大，表明行业去库存进程加快。
• 土地市场变化：一线城市土地成交放量，三线城市成交环比大幅下滑，显示市场热度不均，需关注政策对三线城市的影响。
• 政策导向：棚改货币化安置比例提升，有利于三线城市去库存；房地产税立法工作推进，可能对市场产生长期影响。

关键信息

一、行业数据

• 新房成交量：

  • 上周40城新房合计成交514.7万平米，环比上升11.2%。
  • 2月日均成交56.5万平米，同比上升25.4%，但涨幅较前周回落27.2个百分点。
  • 一线城市新房成交109.5万平米，环比上升36.5%，同比涨幅31.1%。
  • 三线城市新房成交182.6万平米，环比上升5.0%，同比涨幅达53.5%。

• 二手房成交量：

  • 上周18城二手房合计成交159.5万平米，环比上升19.1%。
  • 2月日均成交17.9万平米，同比降幅扩大至7.5%。
  • 一线城市二手房成交43.2万平米，环比上升16.2%，但同比降幅达29.4%。
  • 二线城市二手房成交82.9万平米，环比上升24.0%，同比降幅达10.7%。

• 新房库存：

  • 19城可售面积为9,449万平米，环比下降3.0%。
  • 三线城市去化月数为12.2个月，环比下降0.3个月，显示三线城市去化能力较强。

• 土地成交量：

  • 前周100城土地合计成交规划建筑面积2,230万平米，环比下降2.7%。
  • 一线城市土地成交482.1万平米，环比上升363.8%，显示市场活跃。
  • 三线城市土地成交环比下降37.7%，市场热度下滑。

二、政策动态

• 房价止涨：14个热点城市房价全面止涨，广州为唯一上涨城市，但涨幅连续4个月回落。
• 去库存政策：住建部提出从四个方面解决三四线城市库存问题，包括推进棚改货币化安置、减少用地增量等。
• 融资收紧：房企融资水龙头被拧紧，热点城市房贷利率优惠减少，融资渠道受限，中小房企面临流动性风险。
• 房地产税：有关部门正在推进房地产税立法工作，以应对市场调控需求。
• 限购限贷：多个城市出台限购限贷政策，限制非户籍购房，增加首付比例，调控力度加强。

三、公司动态

• 泛海控股：全资子公司受让泛海建设集团青岛公司10%股权，境外收购华富国际控股有限公司，投资规模达10.97亿港元。
• 大龙地产：获得广东中山两个项目，土地面积与规划建筑面积合计8.09万平米，楼面价6000元/平米。
• 三湘印象：管理层减持公司股份，减持后持股比例降至0.23%。
• **ST新梅、阳光股份、ST中企、东旭蓝天、新城控股：发布2016年年报，部分公司盈利增长，部分亏损，需关注财务状况。
• 荣盛发展、中天城投、绿地控股：与地方政府合作开发新区项目，推动城市扩张与房地产发展。
• 迪马股份、福星股份：调整定增方案，因不符合监管要求而停牌。

四、板块行情

• SW房地产指数：上周上涨1.74%，相对沪深300指数表现略强，排在28个板块中的第21位。
• 个股表现：空港股份、中润资源、荣安地产等个股涨幅靠前，显示出市场对部分企业的偏好。

推荐公司及评级

行业趋势预测

• 2月销量大概率超预期，但3月将遇高基数效应。
• 一二线城市由于库存低、政策收紧，呈现量缩价稳；三四线城市由于库存高、政策支持，呈现放量价稳。
• A股地产逻辑将更多体现为分化，优质成长股估值偏低，具备投资价值。

总结

房地产行业在2017年2月呈现出明显的区域分化趋势，一线城市在政策收紧下成交量稳定，三线城市则因棚改货币化安置政策推动成交量增长。整体库存去化速度加快，但土地市场仍显不均衡。政策调控持续加码，包括限购限贷、融资收紧、房地产税推进等，对市场形成较大影响。行业逻辑逐渐转向“资产为王”，推荐关注优质资源型、成长型及转型型房企。