20170313-华创证券-房地产行业周报_3月高基数下成交同比走差_但供需改善及棚改托底仍是三四线走强的驱动力_27页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容概述

本报告聚焦2017年3月初房地产行业数据、政策动态、公司公告及板块表现，分析了当前市场趋势及投资逻辑。整体来看，房地产行业在高基数背景下，成交量同比走弱，但供需改善及棚改政策仍为三四线城市带来支撑，一二线城市则因库存低、政策收紧而表现较弱。土地市场结构性回暖，但全国整体弹性仍偏弱。政策方面，多地限购限贷政策升级，调控趋严。板块整体表现强于大盘，但行业评级为中性。

主要观点与关键信息

一、行业数据

• 新房成交量：

  • 上周（2017/03/04-2017/03/10）40个重点城市新房合计成交510.8万平米，环比下降7.2%。
  • 3月累计日均成交76.7万平米，同比下降36.8%，跌幅较前周扩大49.0个百分点。
  • 一线城市新房成交环比上升5.6%，但同比跌幅扩大25.7个百分点；二线城市新房成交环比下降11.7%，同比跌幅扩大45.1个百分点；三线城市新房成交环比下降8.6%，同比跌幅扩大64.0个百分点。
  • 19个重点城市可售面积环比下降1.4%，去化月数维持在10.3个月，环比持平。
  • 土地成交量：前周100个重点城市土地成交规划建筑面积1,709万平米，环比下降2.6%；年初累计至今同比上升21.4%。其中，三线城市土地成交量增长较多，累计同比增长33.8%。

• 二手房成交量：

  • 上周18个重点城市二手房合计成交183.2万平米，环比上升4.8%。
  • 3月累计日均成交28.1万平米，同比下降34.5%；年初累计至今同比下降35%。
  • 一线城市二手房成交环比上升6.9%，二线城市二手房成交环比微降0.4%。

二、政策动态

• 央行：周小川指出住房贷款仍会以相对较快的速度发展，但预计会适当放慢。
• 国土资源部：姜大明表示房屋70年产权到期仍受法律保护，将加快建立房地产长效机制。
• 安徽：加强房产用地调控，三四线城市或暂停供地。
• 南昌：即将出台史上最严限购令，加大住宅限购限贷力度。
• 滁州：调整首套房认定标准，严打楼市乱象。
• 三亚：调控升级，二套房首付比例不低于50%，三套房限贷。
• 杭州：四县市社保资格在限购区域不予承认。
• 北京：供地加速，半个月挂出12宗经营性用地。
• 河北张家口崇礼区：楼市限购升级。
• 全国调控趋势：限购范围略有扩散，政策趋严。

三、公司动态

• 新城控股：2月合约销售面积同比增长8.0%，合约销售金额同比增长59.7%；新增4块土地近32万平米。
• 华夏幸福：完成首单PPP资产证券化项目发行；新增15宗地，总价20.77亿元。
• 万科A：2月销售面积235.8万平米，销售金额385.1亿元；通过股权收购获取5个项目。
• 保利地产：1-2月签约面积同比增长22.77%，签约金额同比增长25.85%；单月新增7宗地。
• 万业企业：2016年净利润同比增长239.72%，扣非后净利润增长5.51亿元。
• 渝开发：2016年净利润同比增长1564.15%，但扣非后净利润为负。
• 首开股份：1-2月签约面积同比增长6.94%，签约金额同比增长49.26%。
• 泰禾集团：收购济南、杭州三项目股权，受让山东置业70%股权。
• 绿地控股：2月新增上海、徐州三宗地。
• 嘉凯城：拟收购巴登城投剩余49%股权。
• 新湖中宝：实际控制人黄伟增持公司股份，占总股本比例0.22%。

四、板块行情回顾

• 上周SW房地产指数上涨0.96%，相对沪深300指数表现略强。
• 板块在28个板块中排名第7。
• 个股表现方面，同达创业、长春经开、新湖中宝、哈高科、绵世投资位列涨幅前五。

投资逻辑与推荐公司

• 三四线城市：供需改善及棚改货币化安置托底，成交量相对坚挺，预计将继续走强。
• 一二线城市：库存低，基本面和政策面反向，成交量收缩，但价格稳定，建议关注具备存量资源和增量获取能力的房企。
• 推荐公司：
  • 强烈推荐：招商蛇口（001979.SH）、首开股份（600376.SH）、新城控股（601155.SH）、华鑫股份（600621.SH）、新湖中宝（600208.SH）。
  • 推荐：北京城建（600266.SH）、浦东金桥（600639.SH）、华侨城A（000069.SZ）、保利地产（600048.SH）、中洲控股（000042.SZ）、南国置业（002305.SZ）。
  • 未评级：冠城大通（600067.SH）、光明地产（600708.SH）。

行业趋势与展望

• 成交量：3月高基数下成交同比走差，但三四线城市因供需改善和棚改托底，成交量相对坚挺。
• 库存去化：行业仍处于去库存阶段，19个重点城市可售面积持续下降，去化周期维持在10.3个月。
• 土地市场：结构性回暖，但全国土地弹性仍较弱，三线城市增长较多，一二线城市相对稳定。
• 政策调控：多地限购限贷政策升级，调控趋严，预计三四线城市仍受政策支撑，一二线城市则面临更大压力。

行业评级

• 行业评级：中性。
• 评级变动：维持原有评级不变。

相关研究报告

• 《房地产行业报告：对三四线城市成交持续性的分析：当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》
• 《房地产行业报告：三线城市或迎来内生性向好，四线城市或将由棚改政策托底》
• 《房地产行业报告：17年政府工作报告点评：三四线继续去库存、棚改货币化安置托底，维持看好强三线开发》

图表目录

• 图表1：重点城市新房成交数据
• 图表2：40个城市周度日均成交及环比
• 图表3：一二三线城市周度日均成交及周均成交环比
• 图表4：40个城市月度日均成交及同比
• 图表5：一二三线城市月度日均成交及月均成交同比
• 图表6：2012年至今一线、二线、三线新房每月月度日均成交走势
• 图表7：重点城市二手房成交数据
• 图表8：重点城市库存去化水平
• 图表9：十大城市3个月移动平均去化月数
• 图表10：重点城市土地成交数据
• 图表11：近期主要热点城市限购限贷调控升级情况
• 图表12：上市公司业绩预告

总结

房地产行业在3月高基数下成交量同比走差，但三四线城市因供需改善和棚改政策托底，表现相对较好。一二线城市则因库存低、政策收紧，成交量收缩，价格稳定。土地市场结构性回暖，但全国弹性仍偏弱。政策方面，多地限购限贷升级，调控趋严，对市场形成一定压制。板块整体表现强于大盘，但行业评级为中性。建议关注强三线城市布局的高成长型房企及一二线城市具备存量资源的优质房企。