2018年4月刊上海商办市场报告_22页-2mb

上海商办市场报告总结（2018年4月刊）

一、市场回顾

2018年第一季度，上海商办市场整体表现呈现“量跌价升”与“量升价跌”并存的格局。

• 商业市场：供应量同比下降27%，成交面积同比下降22%，但成交均价同比上涨7%。3月商业市场供应和成交面积大幅增加，分别环比增长65%和62%，但成交均价同比上涨33%。
• 办公市场：供应量同比上涨213%，成交面积同比上涨4%，但成交均价同比下降15%。3月办公市场供应和成交面积分别环比增长43%和405%，成交均价环比下降13%。

二、商业市场分析

（一）量价走势

• 3月供应与成交：商业供应面积6.41万平米，环比增长65%，同比增长2779%；成交面积8.41万平米，环比增长62%，同比增长-30%；成交均价32821元/平米，环比增长6%，同比增长33%。
• 季度表现：商业供应面积11.19万平米，同比下降27%；成交面积19.05万平米，同比下降22%；成交均价32393元/平米，同比增长7%。

（二）区域分布

• 成交结构：外郊环与郊环外区域成交占比接近，分别为41%和47%；内中环区域成交占比大幅提升至19%，挤占其他区域份额。
• 行政区域：青浦、闵行、浦东成交面积位居前三，分别为3.08万平米、2.11万平米和0.93万平米。
• 板块表现：青浦新城、华漕、浦东世博板块成交面积领先，分别为2.35万平米、0.93万平米和0.73万平米。

（三）项目排名

• 3月成交销冠：上海青浦万达茂，成交面积2.01万平米，成交套数262套。
• 一季度成交前三：虹桥世界中心（6.98万平米）、中信银行大厦（4.48万平米）、森兰美伦（2.78万平米）。
• 解读：上海青浦万达茂因提供小单元独立产权商铺，受到投资散户追捧。未来随着政策限制，小产权商铺将越来越少，商业市场将向大宗交易和大资本倾斜。

三、办公市场分析

（一）量价走势

• 3月供应与成交：办公供应面积31.05万平米，环比增长43%，同比增长-5%；成交面积20.23万平米，环比增长405%，同比增长107%；成交均价34686元/平米，环比下降13%，同比下降5%。
• 季度表现：办公供应面积57.24万平米，同比增长213%；成交面积27.84万平米，同比增长4%；成交均价35335元/平米，同比下降15%。

（二）区域分布

• 成交结构：外郊环区域成交占比达59%，内中环区域占比23%，环比上涨21个百分点。
• 行政区域：浦东、青浦、闵行成交面积领先，分别为7.22万平米、6.9万平米和3.58万平米。
• 板块表现：徐泾、浦东世博、华漕板块成交面积领先，分别为6.73万平米、4.48万平米和2.78万平米。

（三）项目排名

• 3月成交销冠：虹桥世界中心，成交面积6.73万平米，成交金额23.76亿元。
• 一季度成交前三：虹桥世界中心（6.98万平米）、中信银行大厦（4.48万平米）、森兰美伦（2.78万平米）。
• 解读：虹桥世界中心作为大虹桥商务区的核心项目，凭借优越的地理位置和政策支持，成为办公市场的领头羊。随着新兴商务区的发展，办公市场未来将更加集中于这些区域。

四、库存情况

（一）商业市场

• 3月末存量：商业可售余量为930.55万平米，环比持平，同比下滑7%。
• 存量结构：外环外区域占65.7%，内环内占13.7%，内外环占20.4%。
• 存销比：当前商业存销比为147个月，表明市场去化速度缓慢，库存压力较大。

（二）办公市场

• 3月末存量：办公可售余量为796.07万平米，环比持平，同比下滑3%。
• 存量结构：内环内、内外环、外环外分别占比29%、29%、41%。
• 存销比：当前办公存销比为86个月，较2017年12月的133个月有所改善。

五、关键信息与趋势

• 商业市场趋势：商业成交向郊区外扩，尤其受轨交利好影响，青浦新城、华漕、浦东世博等板块表现突出。
• 办公市场趋势：办公市场集中于外郊环区域，徐泾、浦东世博、华漕板块成为重点区域。
• 政策影响：上海对“类住宅”的整治政策促使商业市场转向大宗交易，办公市场也逐渐向大产权、整层整栋交易转移。
• 市场展望：商业和办公市场整体去化缓慢，库存压力依然存在，未来需关注体验式业态和长期运营策略。

六、数据来源与研究机构

• 数据来源：数联天下
• 研究机构：同策研究院
• 联系方式：
  • 执笔人：王雯
  • 邮箱：wangwen43400@tospur.com
  • 电话：021-51560606*8139
  • 联系人（约稿）：何怡洁
  • 联系电话：021-51560606-8084

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