2018年3月刊上海商办市场报告_15页-1mb

上海商办市场报告（2018年3月刊）总结

核心内容概述

2018年2月，上海商办市场供应量大幅增加，创下自2017年以来的新高，其中办公市场供应量首次突破20万平米，商业市场供应量也达到3.88万平米。然而，成交面积和价格则呈现分化趋势，商业市场成交量和均价有所回落，办公市场成交量低迷但均价上涨。

主要观点与关键信息

一、市场回顾

• 供应量大增：2018年2月商办市场供应量首次超过20万平米，办公市场供应量为21.71万平米，环比上涨384%；商业市场供应量为3.88万平米，环比上涨330%。
• 成交量与均价波动：
  • 商业市场成交面积5.19万平米，环比下跌5%，同比下滑39%；成交均价为30658元/平米，环比下跌8%，同比上涨64%。
  • 办公市场成交面积4.01万平米，环比上涨12%，同比下跌11%；成交均价为39664元/平米，环比上涨18%，同比上涨50%。
• 市场结构变化：外郊环成为成交主力，占比超过50%；中环线内成交量几乎为零，主要以存量优化和改造为主。

二、商业市场分析

（一）量价走势

• 供应量和成交量同比、环比均大幅增长，但价格波动明显。
• 商业市场均价在2017年9月突破3万元/平米后，连续4个月保持在均价以上，2月均价回落但同比仍上涨64%。
• 供应量主要来自青浦新城板块，其中上海青浦万达茂推出2.02万平米商铺，成为供应量最大项目。

（二）区域分布

• 成交集中在外郊环（占比35%）、中外环（34%）和郊环外（30%）。
• 行政区域中，嘉定、金山、宝山占据成交前三。
• 板块成交前三为真新板块、金山新城板块和大场板块。

（三）项目排名

• 销冠项目：金鼎香樟苑，位于真新板块，成交1.76万平米，货值7.9亿元。
• 供应量最大项目：上海青浦万达茂，供应面积2.02万平米，位于青浦新城板块。
• 趋势变化：社区商业项目成为成交主力，成交面积TOP10中有7个项目为住宅配套商业，成交均价整体上扬，小户型商业逐渐稀缺。

三、办公市场分析

（一）量价走势

• 办公市场供应量大幅增加，首次突破20万平米，环比上涨384%。
• 成交面积4.01万平米，环比上涨12%，同比下跌11%；成交均价上涨至39664元/平米，环比和同比分别上涨18%和50%。
• 市场供应增加可能与开发商抢夺节后成交量有关，但整体市场仍处于低迷状态。

（二）区域分布

• 成交主要集中在外郊环（占比超80%），其次是中外环（5%）和郊环外（少量）。
• 行政区域成交前三为闵行（2.86万平米）、徐汇（0.29万平米）、嘉定（0.26万平米）。
• 板块成交前三为华漕、古美罗阳、浦江板块。

（三）项目排名

• 成交销冠项目：虹桥绿谷广场，位于华漕板块，成交1.66万平米，货值6.37亿元。
• 供应量最大项目：晶耀前滩，供应面积11.75万平米，位于浦东三林板块，成为2018年最大宗办公交易。
• 市场特点：晶耀前滩作为前滩区域首个建成的综合项目，其高备案价和低租金回报率引发关注。

四、库存情况

（一）商业市场

• 可售余量为934.97万平米，环比持平，同比下降7%。
• 存量主要集中在环线外区域，外环外占比66%，但去化速度最快。
• 存销比高达135个月，市场仍面临库存压力，建议房企注重长期运营和体验式业态发展。

（二）办公市场

• 可售余量为795.24万平米，环比上升2%，同比下降4%。
• 内环内、内外环、外环外办公可售余量分别为233万平米、243.85万平米、317.75万平米，占比分别为29%、31%、40%。
• 存销比攀升至133个月，市场销售低迷，预计短期内难以改善。
• 浦东、徐汇、闵行、长宁等区域的办公产品成为未来投资热点。

数据来源与说明

• 数据来源：同策研究院
• 数据说明：
  • 商业、办公均指网上房地产预售登记中标注为商业和办公的产品。
  • 存销比计算方式：当月库存面积 / 含当月的前三个月销售平均面积。

机构信息

• 执笔人：同策研究院研究员 徐玉红
• 邮箱：xuyuhong@fospur.com
• 同策研究院专注于房地产“大交易、大资管”领域，具备专业研究能力与权威性。

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