2018年6月上海商办市场报告_16页-1mb

上海商办市场报告总结（2018年6月刊）

核心内容概述

2018年5月，上海商办市场呈现供应量大幅增长、成交量有涨有跌的格局。商业市场供应量创17个月新高，而办公市场则连续两个月成交量下滑，市场整体面临供过于求的挑战。

主要观点

商业市场

• 量价走势：

  • 5月商业供应面积31.64万平米，环比上涨641%，同比增长12278%。
  • 成交面积14.23万平米，环比上涨61%，同比上涨36%。
  • 成交均价为31807元/平米，环比下滑8%，但同比上涨18%。

• 区域分布：

  • 外环线外成交占比超过80%，外郊环区域成为主力成交区域。
  • 内环内成交空间被压缩，仅占1%。
  • 轨道交通的通达性成为吸引客流的重要因素，尤其是16号线、9号线沿线项目。

• 项目排名：

  • 项山商业广场以2.47万平米成交面积位居榜首，均价仅11459元/平米，性价比高。
  • 小上海新城和嘉天下休闲广场也表现优异，均价处于中低水平。
  • 供应量最大的项目是虹桥金臣联美汇，位于华漕板块，供应6.08万平米。

办公市场

• 量价走势：

  • 5月办公供应面积25.2万平米，环比上涨87%。
  • 成交面积6.7万平米，环比下滑40%，同比下滑35%。
  • 成交均价为35585元/平米，环比上涨5%，同比上涨22%。

• 区域分布：

  • 闵行区稳居成交榜首，大虹桥板块强势拉动市场。
  • 外郊环区域仍是主力成交区域，占比达63%。
  • 小户型办公项目更受欢迎，500平米以下项目占市场86%。

• 项目排名：

  • 创智国际广场以1.37万平米成交面积和5.26亿元货值夺得销冠，位于新江湾板块，均价低于周边板块。
  • 该区域凭借高校资源和生态环境优势，成为价值被低估的潜力板块。

关键信息

商业市场库存情况

• 可售余量：5月商业可售余量为962.68万平米，环比上涨3%，同比下滑1%。
• 存量分布：外环外商业可售余量占总量的65.6%，内环内去化最为明显。
• 存销比：商业存销比高达91.94个月，市场销售低迷，短期内难以改善。
• 建议：房企应注重长期运营，优化商业业态，推动体验式商业发展，以提升出租率和租金收入。

办公市场库存情况

• 可售余量：5月办公可售余量为814.26万平米，环比上涨1%，同比下滑1%。
• 存量结构：内环内、内外环、外环外可售余量分别为233.56万平米、242.92万平米、335.44万平米。
• 存销比：办公存销比降至64个月，接近市场正常水平。
• 趋势分析：随着土地新政的执行，新增办公供应将减少，浦东、徐汇、闵行、长宁等区域将成为企业聚集地，投资价值凸显。

数据亮点

• 项山商业广场：泗泾板块唯一的大型商业综合体，成交均价仅1万出头，性价比突出。
• 创智国际广场：新江湾板块重量级项目，成交面积和金额双第一，均价低于大虹桥板块，价值被低估。
• 虹桥金臣联美汇：供应量最大，包含高品质甲级办公楼、企业总部办公楼、大型购物休闲娱乐等业态。
• 小上海新城：成交1栋社区商业，面积1.5万平米，货值3亿元，成为5月商业市场最大单笔交易。

市场趋势与展望

• 商业市场供应量大幅增长，但成交均价结构性下跌，高性价比项目更受市场欢迎。
• 办公市场供应持续增加，但成交萎缩，市场仍面临供大于求的困境。
• 外环线外区域成为成交主力，未来有望进一步承接市场外溢。
• 小户型办公项目需求旺盛，开发商应关注此类产品供给。
• 内环内区域虽成交空间被压缩，但仍是值得投资的优质区域。
• 建议房企应转变思路，注重长期运营和业态优化，而非单纯依赖销售回笼资金。

结论

整体来看，2018年5月上海商办市场呈现出供应放量、成交分化、价格结构性下跌的态势。商业市场外环外区域表现强劲，办公市场则需关注供需平衡及区域发展潜力。未来，市场更应聚焦于优化运营、提升产品价值和适应政策变化。