2018年3月刊上海商办市场报告_13页_1mb

上海商办市场报告总结（2018年3月刊）

一、核心内容概述

2018年2月，上海商办市场供应量大幅增加，自2017年以来首次超过20万平米，市场呈现量增价稳的态势。商业市场供应量同比和环比分别增长1357%和330%，办公市场供应量同比和环比分别增长384%和18%。然而，成交面积和价格表现不一，商业市场成交量小幅下滑，而办公市场成交均价显著上涨。

二、主要观点

1. 商业市场

• 量价走势：2月商业市场供应量和成交面积同比、环比大幅增长，但成交均价有所回落。尽管成交均价环比下降8%，但同比仍上涨64%。
• 区域分布：成交结构以外郊环为主，占比达35%，郊环外占比34%，外环外占比30%。真新板块的金鼎香樟苑成为成交面积TOP1，成交1.76万平米，货值7.9亿元。
• 项目排名：青浦新城板块的上海青浦万达茂供应量最大，共推出254套商铺，面积2.02万平米，但仅成交14套。社区商业项目在成交中占据主导地位，且成交面积向整层、整栋转变，小户型商业逐渐稀缺。

2. 办公市场

• 量价走势：办公市场供应量首次突破20万平米，环比增长384%，成交面积4.01万平米，环比增长12%，但同比下滑11%。成交均价上涨18%，同比上涨50%。
• 区域分布：外郊环独占鳌头，成交占比超80%。华漕板块销量领先，虹桥绿谷广场成交1.66万平米，货值6.37亿元。七宝、虹桥CBD、莘庄、华漕等新兴商务区表现突出。
• 项目排名：晶耀前滩作为重量级项目入市，预售410套办公产品，面积11.75万平米，备案价80000元/平米，成为2月成交面积和金额双冠。项目预计成为2018年最大宗办公交易。

三、关键信息

1. 供应与成交数据

2. 环线成交结构

• 外郊环：成交面积占比57%，环比上升5个百分点。
• 中外环：成交面积占比22%，环比上升9个百分点。
• 郊环外：成交面积占比30%，环比下降3个百分点。

3. 商业市场区域分布

• 成交面积前三区域：嘉定（1.8万平米）、金山（0.87万平米）、宝山（0.80万平米）。
• 成交板块前三：真新板块（1.8万平米）、金山新城板块（0.71万平米）、大场板块（0.70万平米）。

4. 办公市场区域分布

• 成交面积前三区域：闵行（2.86万平米）、徐汇（0.29万平米）、嘉定（0.26万平米）。
• 成交板块前三：华漕（2.03万平米）、古美罗阳（0.45万平米）、浦江（0.27万平米）。

四、库存情况

1. 商业市场

• 可售余量：2018年2月底商业可售余量为934.97万平米，环比持平，同比下降7%。
• 存量结构：外环外存量占比66%，为615.96万平米；内环内、内外环分别占比128.38万平米和190.63万平米。
• 存销比：商业市场存销比高达135个月，表明市场去化速度极慢。

2. 办公市场

• 可售余量：2018年2月底办公可售余量为795.24万平米，环比增长2%，同比下降4%。
• 存量结构：外环外存量占比40%，为317.75万平米；内外环分别占比31%和29%。
• 存销比：办公市场存销比攀升至133个月，表明市场去化压力较大。

五、市场趋势与建议

• 商业市场受政策影响，小户型商业逐渐退出市场，未来将更注重整层、整栋的销售模式。
• 办公市场受政策调控影响，新增供应减少，市场存销比高企，预计销售不景气将持续。
• 优质办公项目集中在浦东、徐汇、闵行、长宁等企业聚集区域，将成为未来投资热点。
• 建议房企转向长期运营，优化商业业态，提升出租率与租金收入，以应对市场低迷。

六、数据来源与说明

• 数据来源：同策研究院
• 数据说明：商业、办公均指网上房地产预售登记中标注为商业和办公的产品。
• 存销比计算方式：存销比 = 当月库存面积 / 含当月的前三个月销售平均面积。