同策研究院-2018年4月刊上海商办市场报告-2018.4-22页-2mb

上海商办市场报告（2018年4月刊）总结

核心内容概述

2018年第一季度，上海商办市场呈现“量升价跌”的趋势。商业市场供应和成交面积同比下滑，但均价有所上升；办公市场则供应和成交面积大幅增加，但价格持续下跌。整体来看，市场供需结构发生变化，外郊环和郊环外区域成为主要成交热点，而市中心区域成交占比下降。

主要观点

一、市场回顾

• 整体表现：2018年3月，商办市场供应和成交面积大幅增加，供应量首次突破30万平米，成交面积首次突破20万平米。
• 商业市场：
  • 供应面积6.41万平米，同比、环比分别增长2779%和65%。
  • 成交面积8.41万平米，环比增长62%，同比下降30%。
  • 成交均价32821元/平米，环比增长6%，同比增长33%。
• 办公市场：
  • 供应面积31.05万平米，环比增长43%。
  • 成交面积20.23万平米，环比增长405%，同比增长107%。
  • 成交均价34686元/平米，环比、同比分别下降13%和5%。
• 季度表现：
  • 商业市场供应11.19万平米，同比下降27%；成交19.05万平米，同比下降22%；均价32393元/平米，同比增长7%。
  • 办公市场供应57.24万平米，同比增长213%；成交27.84万平米，同比增长4%；均价35335元/平米，同比下降15%。

二、商业市场分析

（一）量价走势

• 供应与成交：3月商业供应和成交均显著上升，但成交面积同比下滑。
• 价格趋势：自2017年9月突破3万元/平米后，价格持续上涨，3月均价环比微升6%，同比上涨33%。

（二）区域分布

• 环线成交结构：外郊环和郊环外区域成为成交主力，占比分别为53%和14%，而内中环区域成交占比显著上升至19%。
• 行政区域分布：青浦、闵行、浦东成交面积居前三，分别达3.08万平米、2.11万平米和0.93万平米。
• 板块表现：青浦新城、华漕、浦东世博板块成交面积排名前三。

（三）项目排名

• 3月成交TOP1：上海青浦万达茂以2.14万平米成交面积位居第一。
• 项目特点：青浦万达茂以小型商铺为主，受到投资散户青睐；而金鼎香樟苑和中信银行大厦则以整栋出售为主，价格较高。
• 趋势分析：未来商业交易将向大宗交易倾斜，小型商铺将成为稀缺资源。

三、办公市场分析

（一）量价走势

• 供应与成交：3月办公供应和成交面积均大幅上升，供应量为31.05万平米，成交面积为20.23万平米。
• 价格趋势：均价为34686元/平米，环比、同比分别下降13%和5%。

（二）区域分布

• 环线成交结构：外郊环区域成交占比达59%，内中环区域占比23%，显著上升。
• 行政区域分布：浦东、青浦、闵行成交面积居前三，分别达7.22万平米、6.9万平米和3.58万平米。
• 板块表现：徐泾、浦东世博、华漕板块成交面积排名前三。

（三）项目排名

• 3月成交TOP1：虹桥世界中心以6.73万平米成交面积位居第一。
• 项目特点：虹桥世界中心作为大虹桥的重要组成部分，地理位置优越，成为市场关注的焦点。
• 趋势分析：未来办公市场将更多依赖新兴商务区，如虹桥、世博等，而市中心区域供应稀缺，成为投资热点。

四、库存情况

（一）商业市场

• 库存总量：3月末商业存量为930.55万平米，环比持平，同比下滑7%。
• 存量分布：外环外区域占比达65.7%，成为主要库存区域。
• 存销比：当前存销比为147个月，市场去化速度缓慢，销售低迷。

（二）办公市场

• 库存总量：3月末办公存量为796.07万平米，环比持平，同比下滑3%。
• 存量分布：外环外区域占比41%，内环内和内外环区域分别占29%和29%。
• 存销比：3个月存销比为86个月，较133个月有所改善，但市场仍处高位。

关键信息

• 市场趋势：商业市场呈现“量跌价升”，办公市场呈现“量升价跌”。
• 区域动态：外郊环和郊环外区域成交占比高，而内中环区域成交占比显著上升。
• 项目表现：虹桥世界中心在办公市场表现突出，青浦万达茂在商业市场占据主导地位。
• 政策影响：上海严打“类住宅”政策导致大产权物业禁止分割出售，推动商业市场向大宗交易转型。
• 库存压力：商业和办公市场库存高企，去化速度缓慢，市场整体仍面临较大压力。

数据来源与研究团队

• 数据来源：数联天下
• 研究团队：同策研究院，专注于房地产领域的深度研究，提供专业、精准、前瞻性的市场分析。

联系方式

• 执笔人：王雯
• 邮箱：wangwen43400@fospur.com
• 电话：021-51560606*8139
• 联系采访：同策咨询品牌与企业传播部，联系人：何怡洁，电话：021-51560606-8084