2018年4月刊上海商办市场报告_20页_1mb

上海商办市场报告总结（2018年4月刊）

核心内容概述

2018年一季度上海商办市场呈现“量价齐升”与“量升价跌”并存的局面。商业市场供应和成交面积均有所下滑，但价格持续上涨；办公市场供应和成交面积大幅增加，但价格下跌明显。市场整体呈现出区域分化、成交结构变化和投资趋势转变的特征。

主要观点

一、市场回顾

• 2018年3月：商办市场供应和成交面积均大幅增长，供应量首次突破30万平米，成交面积首次突破20万平米。
• 商业市场：
  • 供应面积6.41万平米，环比上涨65%，同比上涨2779%。
  • 成交面积8.41万平米，环比上涨62%，同比下跌30%。
  • 成交均价32821元/平米，环比上涨6%，同比上涨33%。
• 办公市场：
  • 供应面积31.05万平米，环比上涨43%。
  • 成交面积20.23万平米，环比上涨405%，同比上涨107%。
  • 成交均价34686元/平米，环比下跌13%，同比下跌5%。
• 季度数据：
  • 商业供应11.19万平米，同比下滑27%。
  • 商业成交19.05万平米，同比下滑22%。
  • 商业成交均价32393元/平米，同比上涨7%。
  • 办公供应57.24万平米，同比上涨213%。
  • 办公成交27.84万平米，同比上涨4%。
  • 办公成交均价35335元/平米，同比下跌15%。

二、商业市场分析

1. 量价走势

• 商业市场3月“量价齐升”，但季度同比表现不一。
• 供应集中在社区商铺，成交结构呈现两极分化，小型商铺受热捧，整栋交易逐渐成为趋势。
• 2017年9月后商业均价突破3万元/平米，但受政策影响，未来小户型商业将减少。

2. 区域分布

• 外郊环和郊环外区域占据成交主力，外郊环成交占比达41%，郊环外达47%。
• 成交物业进一步外扩，轨交沿线项目如青浦新城、华漕板块表现突出。
• 青浦新城、华漕、浦东世博板块是成交前三。

3. 项目排名

• 上海青浦万达茂以262套成交，面积20065平米，荣登3月商业成交榜首。
• 2018年一季度商业成交TOP3为上海青浦万达茂、金鼎香樟苑、虹桥正荣中心。
• 轨交17号线带动青浦新城商业项目销售火热。

三、办公市场分析

1. 量价走势

• 3月办公市场供求大幅增加，供应量首次突破30万平米，成交面积首次突破20万平米。
• 成交均价下跌13%，季度均价下跌15%，整体价格波动较大。

2. 区域分布

• 外郊环区域成交占比达59%，内中环区域成交占比达23%，环比提升21个百分点。
• 徐泾、浦东世博、华漕板块是成交前三。
• 西虹桥商务区承接大虹桥发展红利，成为办公市场新热点。

3. 项目排名

• 虹桥世界中心在3月和一季度均位列办公成交榜首，去化面积达6.73万平米。
• 办公市场供应TOP10中有6个位于外郊环区域，晶耀商务广场供应面积最大。
• 2018年一季度办公成交TOP3为虹桥世界中心、中信银行大厦、森兰美伦。

四、库存情况

1. 商业市场

• 3月末商业可售余量为930.55万平米，外环外占比达65.7%。
• 存销比高达147个月，市场库存压力依然存在。
• 同策研究院建议房企应关注长期运营，优化商业业态以提升出租率和租金收入。

2. 办公市场

• 3月末办公可售余量为796.07万平米，环比持平，同比下滑3%。
• 存销比下降至86个月，环比133个月有所改善。
• 投资热点集中在浦东、徐汇、闵行、长宁等企业聚集区域。

关键信息汇总

商业市场

办公市场

成交结构变化

• 3月：
  • 内中环成交占比提升18个百分点，达到19%。
  • 外郊环成交占比53%，环比下滑4个百分点。
• 一季度：
  • 外郊环和郊环外区域占据成交主力，外郊环成交占比达40%。
  • 内环内区域成交占比下降，郊环外区域成交占比提升。

数据来源与说明

• 数据来源：数联天下
• 商业定义：网上房地产网签显示物业类型为商业、商铺、店铺等。
• 办公定义：网上房地产网签显示物业类型为办公、办公楼。
• 存销比计算方式：当月库存面积 / 含当月的前三个月销售平均面积

市场趋势预测

• 商业市场：未来小户型商业将逐渐稀缺，投资门槛提高，大资本主导市场。
• 办公市场：销售不景气仍将持续，新增供应减少，企业聚集区域将成为投资热点。
• 政策影响：上海对“类住宅”项目进行整治，推动办公市场向大宗交易转变。

总结

2018年一季度上海商办市场呈现区域分化和成交结构变化，商业市场以价格上升为主，办公市场则以成交量增长为主。市场整体库存压力较大，但存销比有所改善。未来，随着政策调整和市场趋势变化，商业市场将更趋大宗化，办公市场则有望在企业聚集区域迎来新的投资机遇。