房地产服务行业专题研究：物业管理综述，国央企兑现成长韧性-20230919-华泰证券-22页_605kb

物业管理综述：国央企兑现成长韧性

核心内容概览

2023年上半年，中国物业管理行业继续经历“去伪存真”阶段，消化地产相关业务及前期粗放扩张带来的影响，基本面仍处于筑底阶段。尽管整体营收增速放缓，但国央企物管公司表现亮眼，展现出更强的成长韧性，尤其是在在管面积、营收和归母净利润方面均保持较高增速，并实现量质齐升。此外，物管公司毛利率环比出现拐点，核心业务逐渐摆脱历史包袱，显示出高质量增长的迹象。

主要观点

• 行业基本面：2023年上半年，物管行业整体在管面积和营收增速放缓，但仍处于调整阶段，部分公司表现出增长潜力。
• 国央企优势：国央企物管公司在规模拓展、毛利率改善、盈利能力提升等方面表现优于民企，展现出更强的抗风险能力。
• 毛利率拐点：尽管2023H1毛利率同比略有下降，但较2022年全年有所改善，基础物管和社区增值服务毛利率环比初现拐点。
• 多元化服务：非业主增值服务和城市服务表现分化，社区增值服务复苏不及预期，但国央企在该领域更具韧性。
• 投资建议：基于国央企的稳健表现和成长潜力，重点推荐中海物业、华润万象生活、保利物业、招商积余、滨江服务、万物云和绿城服务。

关键信息

规模拓展

• 2023H1样本物管公司在管面积同比增长14%，国央企同比增长24%，民企同比增长10%。
• 合约面积同比增长7%，合管比继续回落至150%。
• 第三方和非住宅项目拓展情况中，国央企表现优于民企，且单城市管理面积稳步上升。
• 重点城市深耕成为行业共识，部分公司如中海物业、滨江服务和碧桂园服务在单城市管理面积和合约面积上表现突出。

财报表现

• 2023H1样本物管公司营收同比增长10%，归母净利润同比增长5%。
• 国央企营收和归母净利润分别同比增长24%和29%，盈利能力明显优于民企。
• 毛利率为21.7%，同比-1.5pct，但较2022全年有所改善，基础物管和社区增值服务毛利率环比出现拐点。
• 销售管理费用率同比下降0.6pct，归母净利率同比-0.3pct，但环比有所改善。
• 国央企在ROE、毛利率和归母净利率方面均优于民企。

多元服务

• 基础物管营收占比升至68%，非业主增值服务和社区增值服务表现分化。
• 社区增值服务ARPU为729元/户/年，同比-1%，国央企表现优于民企。
• 商管业务发展空间改善，但弹性受限，部分公司如保利物业和华润万象生活表现突出。
• 城市服务营收增长停滞，部分公司收缩业务，部分公司坚定推进。

投资建议

• 重点推荐国央企物管公司：中海物业、华润万象生活、保利物业、招商积余、滨江服务、万物云、绿城服务。
• 国央企公司表现优于民企，股价涨幅显著，2023年PE（Wind一致预期）显著优于民企。
• 预计未来三年，国央企物管公司将继续在毛利率、营收和净利润方面保持增长。

风险提示

• 关联房企经营风险可能影响物管公司在管面积增速和盈利能力。
• 规模扩张不及预期的风险，若市场竞争激烈或管理能力不足，可能影响业务质量。
• 盈利能力下行风险，受行业竞争加剧、第三方项目占比提升、新业务培育期、人工成本上涨等因素影响。
• 收并购整合风险，可能带来协同效应不足的问题。
• 资产减值风险，应收账款、商誉及无形资产增加可能带来减值压力。

重点推荐公司一览表

总结

2023年上半年，中国物业管理行业整体仍处于调整期，但国央企物管公司展现出更强的成长韧性和盈利能力。随着地产政策的托底作用，行业基本面有望触底回升，国央企在规模拓展、毛利率改善、非业主增值服务和商管业务发展方面均优于民企。因此，国央企物管公司具备更高的估值修复空间，值得重点推荐。