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房地产周报20230213：二手房销售回暖，地方积极调整购房政策

核心内容概述

本周房地产市场呈现分化态势，A股地产板块表现优于大盘，而H股地产及物业板块则表现弱于大盘。新房销售降幅收窄，二手房销售出现回暖迹象，土地市场成交数据同比上升，融资情况有所改善，地方政策持续放松以刺激住房需求。

主要观点

1. 市场行情

• A股地产指数：本周涨幅1.13%，优于大盘（中证A股-0.10%），近12周累计涨幅4.62%。
• H股地产指数：本周跌幅-1.17%，弱于恒生指数（-2.17%），近12周累计涨幅10.44%。
• H股物业指数：本周跌幅-5.97%，弱于恒生指数，近12周累计涨幅11.54%。
• A股及H股地产板块均表现优于各自上周数据。

2. 行业基本面

• 新房销售：27城商品房累计销售面积同比-16.1%，1月同比-33.1%；1月至今新房销售面积同比有所回升。
• 二手房销售：12城二手房成交面积同比4.3%，1月同比-22.5%，显示市场回暖。
• 土地市场：100大中城市土地成交面积同比15.9%，土地成交总价同比21.0%；土地溢价率本周4.4%，环比上升。
• 融资情况：境内地产债发行规模同比1.2%，境外地产债余额持续下降，其中美元债同比-21.90%，港元债同比-3.02%。

关键信息

3. 政策动态

• 武汉：动态调整住房限购范围，新增购房资格，非本市户籍可实行“承诺办、容缺办”。
• 四川：优化限购、限售及二套房认定标准，支持动态调整首套房贷利率下限，鼓励对特定群体购房给予补贴。
• 临沂、长沙、太原、德州：发布公积金购房贷款支持政策，降低首付比例、提高贷款额度。
• 济南、赣州：发放购房补贴，延长契税补贴期限，取消部分限购政策。

4. 投资策略

• 主线一：推荐具有信用优势的优质央企和国企，如保利发展、越秀地产，其在土地和并购市场具备优势，有望在需求回暖时抢占先机。
• 主线二：推荐开发主业稳健、能获得金融机构支持的优质房企，如金地集团、碧桂园、龙湖集团，政策从“救项目”转向“稳房企”，改善民企信用风险。

风险提示

• 行业政策落地不及预期的风险；
• 盈利能力继续下滑的风险；
• 销售不及预期的风险；
• 资产大幅减值的风险。

总结

本周房地产市场呈现回暖趋势，尤其在二手房销售方面表现较为积极。地方政策持续放松，通过限购调整、公积金支持、购房补贴等手段刺激住房需求。同时，土地市场成交数据同比上升，融资情况有所改善，显示行业正在逐步恢复。随着政策合力的形成，市场有望进入新一轮宽松周期。分析师建议重点关注信用优势明显的央企和国企，以及开发主业稳健、能获得融资支持的优质民企。整体来看，房地产行业在政策支持下，市场信心逐步恢复，但居民购房意愿仍需进一步提升。