20230312-西南证券-房地产行业周报_二手房回暖势头良好_住建部积极表态_14页_1mb

二手房市场回暖，房地产板块投资机会显现

核心内容概述

当前房地产市场呈现出回暖迹象，特别是二手房市场表现优于新房市场。数据显示，30个大中城市商品房成交面积在农历二月累计同比增长51%，而13城二手房成交面积同比增长达94%，显示出强劲的市场恢复动能。此外，住建部对市场企稳回升表达了积极态度，并提出推动老旧小区改造等政策，进一步稳定市场预期。

主要观点与关键信息

1. 房地产市场回暖态势明显

• 新房市场：30大中城市商品房成交面积农历二月累计943万方，同比增长51%；1-2月累计成交1680万方，同比增长10%。
• 二手房市场：13城二手房农历二月累计成交670万方，同比增长94%；1-2月累计成交1151万方，同比增长65%。
• 城市表现：二线城市回暖最为显著，二月成交面积同比增长62%；三线城市同比增长48%；一线城市虽有所回升，但同比仅增长29%。

2. 房企融资有所修复，但短期偿债压力仍存

• 非银融资：2月房企非银融资总额为448亿元，同比下降0.4%，环比下降15.5%。1-2月累计融资总额为957亿元，同比下降22.5%。
• 融资结构：信用债、海外债、信托、ABS发行总额分别为332.4亿元、20.7亿元、39.2亿元、56.2亿元，占比分别为74%、5%、9%、12%。
• 债务压力：2023年房企两波偿债高峰为3-4月和7-9月，其中3、4、7月单月到期债务均在千亿以上，短期偿债压力有所提升。

3. 土地市场回暖，3月下旬将迎集中土拍

• 集中供地：深圳、杭州、合肥、成都等城市已挂牌今年首次集中供地，竞拍时间集中在3月下旬。
• 土地情况：全国22个集中供地城市中，已有9个城市计划在3月集中出让，共涉及53宗涉宅地，总出让面积约230万方，总规划建面约534万方，起始总价607亿元。

4. 住建部积极表态，推动市场稳定

• 政策支持：住建部倪虹部长表示，对房地产市场企稳回升充满信心，基于市场供需、预期及政策落实三方面。
• 市场恢复：新冠疫情防控优化，带动市场供需积极变化，售楼处看房量和成交量明显提升。
• 保交楼与融资改善：保交楼工作持续推进，购房人权益得到保障，房企融资环境有所改善。
• 老旧小区改造：计划再开工改造5万个以上老旧小区，惠及2000万以上居民。

5. 投资建议

• 投资主线：
  • 开发企业：建议关注华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等。
  • 物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、中海物业等值得关注。
• 板块估值：当前板块估值处于低位，从资金安全性和收益率综合考虑，建议适当增配。

6. 风险提示

• 销售恢复不及预期；
• 政策效果不及预期；
• 行业流动性风险。

行业动态

3.1 行业政策动态

• 国务院工作报告：提及加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求。
• 地方政策调整：
  • 长沙调整住房限售政策，由“不动产权证满4年”改为“网签满4年”。
  • 深圳市二手房成交创新高，2月成交量超过去年任何一个月。
  • 常州市优化房地产相关政策，允许商品住房取得不动产权证后上市交易。
  • 广州市发布2023年建设用地供应计划，住宅用地供应量为901公顷。
  • 襄阳市试点二手房公积金贷款“带押过户”新模式。

3.2 公司动态

• 金地集团：2月签约面积及金额同比分别上升77.74%和53.79%。
• 融信中国：2月合约销售额同比下降83.98%，但1-2月累计合约销售额同比上升23.36%。
• 中海宏洋：2月合约销售金额及面积同比分别上升135.5%和89.1%。
• 正荣地产：2月合约销售金额及面积同比分别上升23.36%和22.52%。
• 旭辉控股：2月合约销售额同比减少23.36%，但1-2月累计合约销售额同比上升23.36%。
• 远洋集团：2月协议销售额同比上升23.36%，1-2月累计协议销售额同比上升23.36%。
• 首开股份：1-2月签约面积同比上升2.43%，但签约金额同比下降33.43%。
• 南山控股：副总经理焦贤财辞职，孟睿接任。
• 万科A：通过非公开发行A股股票方案，计划定向增发不超过150亿元。
• 其他房企：如金融街、弘扬地产、龙湖集团、世茂集团、华夏幸福等均有相关公告发布。

行业及个股表现

• 申万地产板块：上周下跌4.91%，年初下跌3.24%。
• 个股表现：
  • 上周涨幅显著的有中润资源、同达创业、ST银亿。
  • 跌幅显著的有中交地产、信达地产、万泽股份。
  • 交易额靠前的有万科A、ST爱旭。
  • 年初以来上涨个股占比为45.74%，下跌个股占比为54.26%。
• 港股通内房股：上周仅九龙仓集团和远洋集团上涨，其他如佳兆业集团、龙光地产等跌幅居前。
• 物业股：正荣服务、碧桂园服务、中海物业等表现强势。

总结

房地产市场在政策支持和市场预期改善的推动下，呈现出明显的回暖趋势，尤其是二手房市场表现突出。房企融资有所修复，但短期偿债压力依然较大。3月下旬将有多个城市集中出让土地，市场热度持续。住建部积极表态，推动政策落地，进一步稳定市场信心。建议投资者关注开发企业和物管企业，尤其是具备较强基本面和政策支持的公司。同时，需警惕销售恢复不及预期、政策效果不佳及行业流动性风险等潜在问题。