同策房产咨询-2016-2017年上海商品住宅市场研究趋势报告_70页_2mb

2016-2017年上海商品住宅市场研究趋势报告总结

核心内容

本报告分析了2016年上半年及2017年上海商品住宅市场的表现与趋势，重点探讨了“沪九条”政策对市场的影响，并提出了应对策略和建议。报告分为三部分：市场回顾、市场预判和政策建议。

主要观点

2016年上半年市场特点

1. 政策持续宽松促房地产市场需求恢复

   • 政策面趋紧，但市场在宽松政策下出现需求集中释放。
   • 住宅与商办市场表现冰火两重天。
   • 改善型需求显著放量，区域市场分化明显。

2. 市场需求集中释放与倒“V”趋势出现

   • 商品住宅成交面积同比增长24%，均价增长16%。
   • 公寓市场成交面积同比增长19%，均价增长18%。
   • 别墅市场成交面积同比增长56%，均价增长5.6%。

3. 区域市场表现

   • 静安区为上海成交均价最贵区域，嘉定、松江、青浦为成交面积贡献最大区域。
   • 3个月移动存销比显示，公寓和商品住宅去库存压力较小，而别墅存销比较高，面临降价压力。

2016年下半年及2017年市场预判

1. 政策透支需求

   • 政策宽松导致需求提前释放，但“沪九条”政策收紧后，市场需求进一步透支。
   • 政策对成交量影响显著，但对均价影响不明显。

2. 政策影响时滞性

   • 政策对市场成交量影响显著，但对价格影响不明显。
   • 政策出台后成交量波动明显，但均价持续上扬。

3. 经济下行压力

   • 全国GDP增速下降对上海房地产市场带来下行压力。
   • 开工面积缺口导致市场供应量偏低，库存持续下降。

4. “地王”频出后的市场调整

   • 高地价推动房价上涨，但不具备可持续性。
   • “地王”频现加剧市场系统性风险。

5. 金融风险增加

   • 个人住房贷款和商品住宅销售额持续增长，带来金融风险。
   • 银行不良贷款余额和比例上升，房地产金融宏观审慎管理框架实施。

“沪九条”新政影响

1. 改善型需求后置

   • 二套房首付比例提高，抑制改善型需求释放。
   • 限购政策对改善型公寓和别墅项目来人量产生显著影响。

2. 误伤非沪籍刚需购房

   • 外环外刚需项目受影响较大，来人量环比下跌5-8成。
   • 外环内项目受影响较小，但整体市场反应冷淡。

3. 投资型需求转移

   • 投资型客户转向酒店式公寓，带来来人量小高峰。

关键信息

政策调整

• “沪九条”政策：2016年3月25日出台，主要内容包括：
  • 建立联席会议制度，加强市场监管。
  • 增加中小套型配比与供应。
  • 外地人购房需连续缴纳社保/个税满5年。
  • 二套普通住宅首付提高至50%，非普通住宅提高至70%。
  • 强化市场监管，重点查处捂盘惜售、虚假广告等行为。

市场表现

• 商品住宅市场：2016年上半年成交面积754.36万平米，均价35137元/平米。
• 公寓市场：成交面积637.43万平米，均价35164元/平米。
• 别墅市场：成交面积117万平米，均价34834元/平米。

区域分析

• 静安区：成交均价最高，达106225元/平米。
• 嘉定、松江、青浦：为成交面积贡献最大的区域。
• 浦东新区：商品住宅存量最高，达116万平米。

市场趋势

• 全市商品住宅成交面积增速周期：38-39个月，预计2017年9月迎来向上周期拐点。
• 南汇：成交面积增速周期22-23个月，预计2017年3月进入向下周期。
• 浦东（不含南汇）：预计2017年5月迎来向上周期拐点。
• 松江：预计2017年7月迎来向上周期拐点。
• 嘉定：预计2017年7月进入向下周期。
• 中心城区：预计2017年10月迎来向上周期拐点。

金融风险与政策建议

• 金融风险：不良贷款余额和比例上升，房地产金融宏观审慎管理框架实施。
• 政策建议：
  • 现金为王：增加下半年销售占比。
  • “舍卒保車”策略：在政策从严期主打刚需产品，适当调整价格以“以价换量”。
  • 把握“营改增”机会：利好商办市场，增加企业购买商品房动机。
  • 打造核心竞争力：房企应注重可持续发展，提升自身核心竞争力。

包销模式

• 全包销：签订整买合同，分期付款，物权不转移，销售期1年以内。
• 保证金包销：签订整买合同，分期付款至一定比例，期限内销售，收益为代理费或溢价分成。
• 增信类包销：基金与开发商、债权投资方三方合作，承诺完成销售回款指标。
• 约定回购型包销：开发商承诺回购未售房源，解决销售和融资问题。

养老地产2.0趋势

• 轻装上阵：缩小持有型物业，减轻运营压力。
• 多元化服务：小微机构提供多元化服务，辐射整个社区。
• 社区自治与健康平台：发挥社区居民优势，搭建社区大健康平台，链接居家、社区、机构。
• “1+4”服务模型：涵盖长者照护之家、介护预防、居家安养、短期寄养、长期托养，打造10分钟服务半径圈。

总结

2016年上半年，上海商品住宅市场在政策宽松背景下出现需求集中释放，成交量和均价均有显著提升。然而，随着“沪九条”政策出台，市场进入调整期，成交量出现倒“V”型反转趋势。政策对市场的影响具有时滞性，成交量波动明显，但均价持续上扬。经济下行和新开工面积缺口加剧市场调整压力，而“地王”频出进一步提升系统性金融风险。未来，市场将面临供需逆转，价格调整可能在中高端楼盘和外环沿线“地王”板块出现。政策建议包括现金为王、舍卒保車、把握“营改增”机会及打造核心竞争力。包销模式为房企提供解决销售和融资问题的方案，而“房地产+”模式，特别是养老地产2.0，为市场提供了新的发展方向。