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2020年8月全国商品住宅市场监测月报总结

核心内容

2020年8月，全国商品住宅市场在“房住不炒”政策背景下呈现出区域分化特征。一线城市市场保持热度，商品住宅成交面积和价格均有所上涨；二线城市市场热度有所回落，成交量和价格均出现不同程度的下降；三四线城市市场整体降温，成交量和价格均下降，但部分城市如惠州、温州仍表现出一定热度。

主要观点

• 政策调控：各地政府出台多项调控政策，以抑制投资投机、遏制市场过热，政策力度不一但总体以收紧为主。
• 市场分化：一线城市维持相对强势，二线城市降温明显，三四线城市整体疲软，但部分城市因政策和需求转移表现出热度。
• 供需变化：一线城市供应放量，带动成交规模上升；二线城市供应减少，市场热度下滑；三四线城市供应和需求均出现下滑，但部分城市因需求转移出现成交增长。
• 库存去化：一线城市库存压力较大，但去化周期仍处于合理范围；二线城市库存压力总体可控；三四线城市库存压力普遍较大，部分城市去化周期超过20个月。

关键信息

一线城市商品住宅市场

• 整体表现：8月一线城市商品住宅市场全线飘红，成交面积和价格同比、环比均上涨。
• 供应情况：上海、深圳供应量显著增加，推动成交规模创近2年新高。
• 库存去化：深圳、上海、广州去化周期分别为6.6、8.3、7.96个月，北京去化周期达17个月，库存压力较大。
• 典型城市：
  • 上海：供应集中放量，新增供应95万平米，市场热度高，预计“金九银十”热度将持续。
  • 深圳：供应突破88万平米，成交同比大增45%，主要得益于政策宽松和高净值人群购买力强。
  • 北京：市场热度维持高位，但库存压力较大。
  • 广州：市场热度相对平稳，库存去化周期合理。

二线城市商品住宅市场

• 整体表现：二线城市商品住宅市场整体降温，成交量和价格均有回落。
• 供应情况：青岛、重庆、武汉、郑州等城市供应显著回调，南京、苏州等城市因前期销售表现好，推盘积极性高。
• 库存去化：大部分城市库存去化周期在合理范围内，杭州、南京去化周期低于6个月；天津、沈阳、青岛去化周期超12个月，库存压力较大。
• 典型城市：
  • 杭州：调控影响显现，新房市场继续降温，摇号数量减少，中签率创新高。
  • 南京：成交量环比下降，热点区域集中在江北、江宁和城北。
  • 成都：市场热度较高，成交量价齐升，但预计9月中旬出台的“房产新政15条”将对市场热度有所降温。

三四线城市商品住宅市场

• 整体表现：三四线城市商品住宅成交量继续回落，成交均价下降。
• 供应情况：供应量小幅减少，但部分城市如惠州、温州因需求转移而成交量不减反增。
• 库存去化：大部分城市库存去化周期在合理范围，温州去化周期低于6个月，房价上涨预期较高；太仓去化周期超过20个月，库存压力较大。
• 典型城市：
  • 惠州：受深圳调控影响，购房需求转移至周边，成交规模环比增长32%，价格指数环比上涨1.9%，领跑全国。
  • 温州：市场保持平稳，以100㎡刚需产品为主，去化较好。

数据汇总

宏观房地产数据分析

• 全国房地产开发投资：截至8月，全国投资增速回正，东部地区在投资和销售中占比最大，是唯一一个销售面积实现回正的地区。
• 全国商品房销售：1-8月全国商品房销售面积尚未追平去年同期，但跌幅不断收窄。
• 区域表现：
  • 东部地区：房地产开发投资同比增长5.50%，商品房销售面积同比增长0.80%，销售额同比增长6.60%。
  • 中部地区：投资和销售均出现下滑，跌幅分别为1.10%和8.50%。
  • 西部地区：投资增长7.90%，销售面积和销售额分别下降2.70%和5.80%。
  • 东北地区：投资增长4.00%，销售面积和销售额分别下降10.20%和5.80%。

热点政策汇总

• 无锡：增加住宅用地供应，调整首付比例至60%，支持保障房建设。
• 四川：加强保障性住房和安置房质量管理。
• 杭州：加强住房租赁资金监管，要求租赁资金缴入专用账户。
• 合肥：允许非住宅存量用房改建为租赁住房。
• 南京：调整土拍政策，包括地价触顶后摇号、限制同一主体竞买地块数量等。

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总结

2020年8月，全国商品住宅市场在“房住不炒”政策指引下，呈现出明显的区域分化。一线城市市场依然保持热度，二线城市市场有所降温，三四线城市整体疲软但部分城市因政策和需求转移表现出一定活力。政策调控力度加大，市场供需关系有所变化，库存去化周期呈现差异性。