同策房产咨询-2020年11月全国商品住宅市场交易月报-同策研究院_24页_1mb
报告摘要
2020年11月全国商品住宅市场监测月报总结
核心内容概述
2020年11月，全国商品住宅市场呈现分化趋势，一二线城市在年底促销政策推动下成交量回升，三四线城市则出现成交下滑。政策方面，多地加强市场规范，提高预售管理要求，打击销售违规行为，同时鼓励房企让利销售以促进市场平稳发展。
主要观点
- 一二线城市：在年底促销下回温，供应量和成交量均上涨，但均价小幅下降。
- 三四线城市：成交环比小幅下滑，部分城市市场进入冷淡期，库存压力较大。
- 政策导向：整体政策以规范市场、维持房价稳定、促进销售为主，提高预售管理要求，打击违规销售行为。
关键信息
11月整体市场情况
- 全国房地产开发投资：1-11月累计增速为6.8%。
- 全国商品房销售：销售面积同比增长，销售额增速平稳。
- 区域表现：
- 东部地区：投资和销售均回正，增速分别为7.4%和12.6%。
- 中部地区：投资和销售增速较低，销售面积同比下跌3.3%。
- 西部地区：投资和销售增速分别为8.3%和4.4%。
- 东北地区：投资增速6.2%，但销售面积和销售额均同比下跌。
一线城市商品住宅市场
量价走势
- 供应量：11月供应量大幅上涨，带动成交量提升。
- 成交量：
- 北京：达到全年最高，为97.83万平米。
- 上海：供应量大幅下降，成交量小幅下滑，但市场热度不减。
- 广州：成交占比增加导致均价下降。
- 深圳：成交量上涨，均价稳定。
- 去化周期：北京去化周期下降至15个月以下，深圳、广州保持较低水平，上海库存下降。
典型城市表现
- 北京：11月成交量达97.83万平米，均价小幅下跌；昌平区成交占比最高。
- 上海：供应量环比下降79%，成交量下降17%，但市场热度未减。
- 广州：成交占比增加，均价下降。
- 深圳：成交量上涨，均价稳定。
二线城市商品住宅市场
量价走势
- 供应量：上涨至2169.8万平米。
- 成交量：环比上涨8.2%，但部分城市如郑州、济南、沈阳成交量小幅下滑。
- 均价：整体小幅下跌，主要因以价换量策略。
- 库存：大部分城市库存处于合理区间，但大连、天津、沈阳、西安、青岛、厦门去化周期过长，超过15个月。
典型城市表现
- 重庆：供应量保持高位，成交量小幅下降，但优于去年同期；库存增至1365万方，去化周期7.38个月，供大于求。
- 成都：供应量调整，成交量大幅上涨56%，均价与上月持平，市场向郊区新城转移。
三、四线城市商品住宅市场
量价走势
- 成交：11月成交量环比小幅下滑，但部分城市如东莞、珠海、太仓表现较好。
- 均价：部分城市因低价区域成交占比增加，均价小幅下降。
- 库存：大部分城市存量去化周期在15个月以下，仅太仓、烟台库存压力较大。
典型城市表现
- 惠州：供应大幅上涨，成交小幅下滑，均价下降1%。
- 东莞：供应下降，成交延续10月热度，均价小幅下降；个贷率已达91.90%，需注意流动性风险。
热点政策汇总
- 哈尔滨：鼓励房企让利销售，支持购房群众。
- 台州：新购住房满三年方可转让，提高预售管理要求，销售价格不得高于备案价格。
- 西安：提高预售标准，二套房首付比例上调至70%。
- 丽水：严厉打击销售违规行为，提高分期预售标准，执行“续推不涨”备案价格政策。
- 海盐：严禁虚假优惠和虚假赠送，规范市场秩序。
- 江西：将预售资金列入重点监测资金，保障项目竣工交付。
数据来源
- 宏观数据：国家统计局
- 市场数据：数联天下
- 政策信息：各地政府及相关机构
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