同策咨询-2018年9月全国商品住宅市场报告-2018.9-19页-2mb

全国商品住宅市场报告总结（2018年9月刊）

一、核心内容概览

全国商品住宅市场在2018年8月呈现出区域分化、政策收紧和库存调整的态势。一线城市成交量稳中有升，但价格涨幅显著，预计短期内仍将高位盘整；二线城市受政策调控影响，市场进入调整期，成交量下滑但部分城市仍保持温和增长；三四线城市在棚改货币化和去库存政策结束后，市场热度逐渐退去，库存量趋于稳定，未来增长空间有限。

二、市场政策动态

1. 重点政策及事件

三、商品住宅市场分析

1. 一线城市市场

供求走势

• 成交量：2018年8月为242.42万平米，环比下跌1.51%，同比上升54.18%。
• 成交均价：41667元/平米，环比上升13.01%，同比上升18.72%。
• 价格走势：一线城市成交均价创5个月新高，但政策基调为“房住不炒”，预计短期内将高位盘整。

典型城市分析

• 上海：
  • 供应量135.43万平米，环比上升36.93%，同比上升1061.49%。
  • 成交量88.03万平米，创2016年10月以来新高。
  • 成交均价55918元/平米，创历史新高。
  • 高端楼盘入市显著推高均价。
• 北京：
  • 供应量113.57万平米，创3年最高。
  • 成交量51.85万平米，为2018年新高。
  • 成交均价37911元/平米，保持稳定。
  • 二套房贷款利率上浮20%，调控持续加码。

库存量走势

• 累计存量：2272.05万平米，存销比10.14，环比上升1%，同比上升4%。
• 库存分布：北京689.02万平米，上海584.63万平米，深圳207.84万平米，广州790.56万平米。
• 趋势分析：自2016年12月起，一线城市库存持续低位，未来将更多聚焦于租赁住房、城市更新等存量房市场。

2. 二线城市市场

供求走势

• 供应量：1359.85万平米，同比上涨57%，环比上涨16%。
• 成交面积：1423.57万平米，同比上升33%，环比上升3%。
• 成交均价：15001元/平米，同比上升8%，环比下跌7%。
• 价格波动：7个城市出现价格下跌，其中厦门跌幅最大，环比下跌21%。

典型城市分析

• 南京：
  • 供应量67.52万平米，环比上涨112.93%，同比上涨91.57%。
  • 成交量48.82万平米，环比下跌41.9%。
  • 成交均价25926元/平米，环比下跌1.84%，同比上涨15.63%。
  • 实行“五限”政策，成交量萎缩，地价下降影响房价预期。
• 厦门：
  • 供应量6.91万平米，成交量4.7万平米。
  • 成交均价38374元/平米，环比下跌17.26%，同比下跌14.97%。
  • 被列为房地产专项整治城市，政策调控严格，库存高企，去化周期超20个月。

库存量走势

• 累计存量：9402.41万平米，环比下降0.85%，同比下降9%。
• 趋势分析：库存量整体处于稳定状态，部分城市库存下降趋势可能进一步加剧。

3. 三、四线城市市场

供求走势

• 成交量：495.35万平米，环比上升4.17%，同比上升48.82%。
• 成交均价：12163元/平米，环比上升3.33%，同比上升39.64%。
• 市场趋势：棚改货币化与去库存政策双双收尾，三四线楼市辉煌难续。

典型城市分析

• 常州：
  • 供应量109.18万平米，环比上升153.26%，同比上升238.44%。
  • 成交量72.04万平米，环比上升0.92%，同比上升130.6%。
  • 成交均价13934元/平米，环比下跌5.74%，同比上升18.87%。
  • 土地市场火热，库存处于安全区间，预计未来成交价格小幅上涨。

库存量走势

• 累计存量：2799.78万平米，环比上升1.76%，同比上升9.18%。
• 趋势分析：东部三四线城市进入棚改末期，库存稳定；中西部三四线城市棚改力度大，库存预计未来1-2年内小幅下降。

四、关键信息总结

• 一线城市：

  • 成交量稳中有升，但均价大幅上涨。
  • 高端楼盘入市拉高均价，政策调控持续加码。
  • 库存量持续低位，未来将更多关注租赁住房及存量房市场。

• 二线城市：

  • 市场进入调整期，成交量下滑但部分城市仍保持增长。
  • 政策调控严格，部分城市出现价格下跌。
  • 库存量整体稳定，部分城市库存下降趋势可能加剧。

• 三、四线城市：

  • 棚改货币化与去库存政策收尾，市场热度下降。
  • 部分城市库存上升，但未来1-2年预计库存量走低。
  • 市场分化明显，东部三四线城市库存趋于稳定，中西部城市库存仍具调整空间。

五、数据来源与免责声明

• 数据来源：同策研究院，数据含保障房。
• 城市分类：
  • 一线城市：北京、上海、广州、深圳
  • 二线城市：天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、苏州、大连、厦门、西安、长沙、宁波、青岛、济南、合肥
  • 三、四线城市：惠州、九江、湛江、莆田、舟山、东营、芜湖、焦作、南平、徐州、蚌埠、湖州、江阴、淮北、宁德、泰州、常州
• 免责声明：报告信息来源于公开资料，仅供参考，不保证准确性和完整性。

六、研究团队信息

• 执笔人：同策研究院研究员 丁垚
• 邮箱：dingyao@tospur.com
• 联系方式：
  • 张宏伟
  • 联系电话：021-62889977 / 150-2678-4295
• 机构信息：同策咨询集团总部，同策研究院，专注于房地产研究与咨询服务。