同策房产咨询-2020年10月全国商品住宅市场交易月报_24页_1mb

2020年10月全国商品住宅市场监测月报总结

核心内容概述

2020年10月，全国商品住宅市场整体呈现降温趋势，一线城市供应大幅紧缩，成交规模环比下降；二线城市及三四线城市成交小幅下滑，房企为完成年底业绩目标加大促销力度。政策层面，各地继续强化市场调控，住建部重申“房住不炒”，保持市场平稳发展。

主要观点

• 市场整体降温：受9月集中供应影响，10月一线城市住宅市场供应量大幅减少，成交热度下降，北上广深成交规模环比均有下跌，其中广州因均价较低的成交占比减小，导致总成交均价上浮。
• 二线城市表现分化：部分强二线城市如重庆、武汉、南京成交表现较好，而成都、南宁等城市因供应减少，成交下滑明显。
• 三四线城市成交低迷：整体成交量小幅下滑，部分城市如昆山、太仓、锦州、泸州市场动力不足，东莞等城市虽成交量维持高位，但个贷率已超预警线。
• 政策主导维稳：各地出台政策重点在于规范市场行为，如苏州规定新房装修标准不低于楼板价的5%，徐州规定新房价格一年内不得调整，北京启动住房市场专项检查等。

关键信息

一、全国市场数据

• 全国房地产开发投资增速：1-10月累计增速6.3%，东部地区和西部地区投资和销售规模均回正。
• 全国商品房销售面积：1-10月累计销售面积同比微降5%，销售额同比增速5.8%。
• 区域表现：
  • 东部地区：开发投资同比7.1%，销售面积同比4%，销售额同比11.1%。
  • 中部地区：开发投资同比2.4%，销售面积同比-5%，销售额同比-2.9%。
  • 西部地区：开发投资同比8.3%，销售面积同比1%，销售额同比3.6%。
  • 东北地区：开发投资同比5.6%，销售面积同比-8.8%，销售额同比-4.8%。

二、一线城市市场

• 供应与成交：10月供应量大幅减少，成交面积326.27万平米，环比下降18%。
• 价格走势：成交均价小幅上涨，主要因广州成交占比下降。
• 库存与去化周期：
  • 深圳、上海、广州去化周期较低，库存处于合理范围。
  • 北京去化周期为15个月，库存压力较大。

三、二线城市市场

• 供应与成交：供应量环比下降6%，成交面积1847.85万平米。
• 典型城市表现：
  • 重庆：成交量上涨27.2%，供应量237.27万平米，开发商或将加大供应以完成业绩。
  • 成都：成交量环比下降54.9%，市场均价小幅回落。
• 库存与去化周期：大连、天津、沈阳、西安、济南、青岛去化周期超过15个月，库存压力较大。

四、三四线城市市场

• 成交走势：成交量小幅下滑，东莞、佛山、惠州、温州表现相对较好。
• 库存与去化周期：多数城市去化周期在15个月以下，处于合理范围，但太仓、烟台、常熟去化周期较长，库存压力较大。
• 东莞个贷率：截至10月底，个贷率达到90.61%，已超出85%的流动性预警警戒线，需及时收缩放贷规模。

热点政策汇总

总结

10月全国商品住宅市场整体呈现降温态势，政策主导市场维稳，各线城市表现分化。一线城市供应紧缩，成交下滑，但库存去化周期有所下降；二线城市部分城市表现良好，但整体成交回落；三四线城市成交低迷，库存压力依然存在。房企在年底业绩压力下加大促销力度，市场整体仍以稳定为主基调。