20180319-兴业研究-1-2月房地产月报_返乡置业带动销售_开发投资小幅反弹_15页_1mb

2018年3月19日 房地产行业报告总结

核心内容概述

本报告为2018年1-2月房地产行业月报，重点分析了全国商品房销售、开发投资及土地市场情况，并梳理了近期房地产相关政策动态。整体来看，房地产市场在政策调控下保持平稳，部分城市因返乡置业需求出现销售回暖，但土地市场依然低迷，开发投资因土地款分期付款出现小幅反弹。

主要观点

• 销售稳中有降：全国商品房销售面积同比增长4.10%，增速较2017年全年略有下滑，但二、三线城市因返乡置业需求出现量、价回暖。
• 投资小幅反弹：受土地购置费分期付款影响，1-2月房地产开发投资同比增长9.90%，但预计较高的投资增速难以持续。
• 土地成交冷清：1-2月房企土地购置面积同比下降1.20%，土地成交价款同比明显下跌，显示土地市场活跃度下降。
• 库存水平低位：全国商品房待售面积同比下降17.10%，存销比降至3.12，去化情况良好。

关键信息

一、商品房销售情况

• 全国商品房销售面积累计同比增长4.10%，增速较2017年12月小幅下滑2.04个百分点。
• 30大中城市商品房成交面积同比下滑12.23%，跌幅较2017年12月缩窄2.66个百分点。
• 一线城市销售持续低迷，同比增速为-27.27%；二、三线城市销售有所回暖，同比增速分别为6.99%和-33.52%。
• 70大中城市房价方面，一线城市环比下降0.40%，二、三线城市环比分别上涨0.10%和0.40%。

二、土地市场表现

• 房企土地购置面积同比下降1.20%，增速较去年12月收窄13.64个百分点。
• 土地成交均价同比下降44.00个百分点至3,387.63元/平方米，土地成交价款同比持平，但较去年12月下跌63.31个百分点。

三、开发投资情况

• 房地产开发投资额同比增长9.90%，较2017年全年上升2.90个百分点。
• 住宅投资同比增长12.30%，而办公楼和商业营业用房投资则分别下降0.24%和4.78%。
• 房地产库存保持低位，待售面积同比下降17.10%，存销比降至3.12，去化情况良好。

主要政策跟踪

中央层面政策

• 2018/1/16：国土部、住建部发布《关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，推动租购并举住房制度。
• 2018/1/17：财政部、国土资源部发布《土地储备资金财务管理办法》，规范土地储备资金使用。
• 2018/3/5：国务院强调坚持“房住不炒”定位，稳妥推进房地产税立法。
• 2018/3/14：发改委印发《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》，提出全面放宽城市落户条件，推动租赁住房建设。

地方层面政策

• 海南：继续执行“两个暂停”政策，推动租赁住房建设，控制商品房销售规模。
• 南京：要求租赁房供地占住房供地30%以上，支持租赁住房发展。
• 北京：优化职住用地结构，探索租赁住房和共有产权房建设。
• 重庆：加强房地产市场监管，打击违规销售和经纪行为。
• 武汉：启动刚需家庭优先选房试点，扩大租赁住房试点范围。
• 杭州：确保新增租赁住房占新增商品住房总量30%以上。
• 广州：加快公积金贷款审批，规范房地产企业行为，推进城市更新。
• 深圳：扩大保障性住房配建比例，推进城中村综合整治。
• 天津：计划新增长期租赁住房2.8万套，启动中心城区老旧小区改造。
• 三亚：加强商品房销售价格备案管理，限制销售价格超备案标准。
• 佛山：规定房企自持租赁房不得销售，须全装修交付。
• 青岛：土拍新规，竞买报价超限价后转为竞公共基础设施建设资金。
• 江西：规范公租房合同管理，合同期限最长不超过5年，租金收取方式灵活。

总结

2018年1-2月，全国房地产市场整体保持平稳，但销售增速有所放缓。返乡置业带动二、三线城市销售回暖，而一线城市依然低迷。土地市场冷清，房企拿地面积和成交价款均出现下滑，但开发投资因土地款分期付款出现小幅反弹。库存水平低位，去化良好。政策层面，中央和地方均加强房地产市场监管，推进租购并举住房制度和租赁住房建设，以促进房地产市场平稳健康发展。