房地产行业1~2月报：返乡置业带动销售，开发投资小幅反弹-20180319-兴业研究-15页-1mb

报告摘要

2018年3月19日房地产行业报告总结

核心内容概览

2018年1-2月，中国房地产市场在政策调控背景下呈现稳中有降的销售态势，但受返乡置业等因素影响，二、三线城市市场有所回暖。开发投资小幅反弹，主要受土地款分期付款影响，但预计较高的投资增速难以持续。土地市场整体冷清，成交面积和价款同比下滑。房地产库存保持低位，去化情况良好。

主要观点

销售稳中有降：全国商品房销售面积同比增长4.10%，但增速较2017年全年有所放缓，一线城市销售仍低迷，二、三线城市则有所回暖。
房价区域分化明显：一线城市房价环比下降，二、三线城市房价微涨，市场预期趋于稳定。
土地市场低迷：房企土地购置面积同比下降1.20%，土地成交价款同比明显下滑，显示土地市场热度不足。
开发投资小幅反弹：受土地款分期付款影响，1-2月房地产开发投资同比增长9.90%，但未来增长动力不足。
库存去化良好：全国商品房待售面积同比下降17.10%，存销比降至3.12，市场去化压力较小。

关键信息

一、销售市场表现

全国销售面积：1-2月商品房销售面积累计同比增长4.10%，增速较2017年12月下降2.04个百分点。
区域差异：
- 一线城市销售面积同比下滑27.27%。
- 二、三线城市销售面积同比分别增长6.99%和下降33.52%，但环比有所回暖。
春节因素影响：1-2月销售数据受春节假期影响波动较大，但返乡置业带动了部分区域销售回暖。

二、土地市场冷清

土地购置面积：1-2月房企土地购置面积同比下降1.20%，增速较去年12月收窄13.64个百分点。
土地成交均价：土地成交均价为3,387.63元/平方米，同比增速大幅下滑44个百分点至1.24%。
土地成交价款：同比持平，但较去年12月明显下跌63.31个百分点，显示土地市场整体低迷。

三、开发投资小幅反弹

开发投资增速：1-2月房地产开发投资同比增长9.90%，较2017年全年上升2.90个百分点，较2017年12月上行7.52个百分点。
投资结构：
- 住宅投资增长12.30%。
- 办公楼、商业营业用房投资分别下降0.24%和4.78%。

四、库存水平低位

待售面积：截至2月底，全国商品房待售面积为58,468万平方米，同比下降17.10%。
存销比：降至3.12，去化情况良好，市场供应与需求相对匹配。

主要政策跟踪

1. 中央层面政策

2018/1/16：国土部、住建部发布集体建设用地建设租赁住房试点方案，要求试点城市丰富住房用地供应渠道，推动租购并举住房制度。
2018/1/17：财政部、国土资源部出台土地储备资金管理办法，明确资金使用范围，要求专款专用、分账核算。
2018/3/5：国务院强调坚持“房住不炒”定位，稳妥推进房地产税立法，加强地方调控责任。
2018/3/14：发改委印发新型城镇化建设重点任务通知，明确全面放宽城市落户条件，推动城乡融合发展。

2. 地方层面政策

海南：
- 2018年提出“一增一降”目标，即房地产开发投资增长约10%，商品房销售面积下降10%。
- 深化“两个暂停”政策，加快租赁住房建设，加强市场调控和监管。
南京：
- 2018年租赁房供地占比不低于30%，并计划筹集100万平方米租赁房源。
北京：
- 适度扩大土地供应，优化职住用地结构，推进租赁住房和共有产权房建设。
- 严查房地产中介和金融机构参与首付贷、加杠杆等违规行为。
重庆：
- 加强商品房、经纪、租赁行为监管，打击捂盘惜售、虚假信息、违规租赁等行为。
武汉：
- 启动刚需家庭优先选房试点，扩大租赁住房试点范围。
杭州：
- 确保新增租赁住房占新增商品住房总量30%以上，推进多元化保障体系。
广州：
- 缩短公积金贷款审批时间，加强房地产市场秩序整顿。
- 发布城市更新年度计划，推进城乡更新项目。
深圳：
- 扩大旧改项目保障房配建比例，推进城中村综合整治。
天津：
- 计划新增长期租赁住房2.8万套，推进中心城区老旧小区改造。
三亚：
- 严格商品房销售价格备案管理，控制销售价格上限。
佛山：
- 企业自持租赁房须用于出租，不得销售或以租代售，单次租期不超过20年。
青岛：
- 土拍新规：当竞买报价达到最高限价后，转为竞公共基础设施建设资金。
江西：
- 公租房合同期限最长不超过5年，租金收取方式灵活。

总结

2018年1-2月，中国房地产市场在政策调控和市场因素共同作用下呈现结构性分化。二、三线城市受益于返乡置业，销售和价格有所回暖；一线城市则继续低迷。土地市场整体冷清，但土地款分期付款推动了开发投资小幅反弹。库存水平保持低位，去化良好，市场供需关系较为稳定。各地政策持续向“租购并举”倾斜，推动租赁住房建设，同时加强市场监管，遏制投机行为。政策导向明确，市场调控持续深化，为房地产行业长期健康发展奠定基础。

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