20181010-申万宏源-房地产长周期专题报告之五_多角度探讨房地产税方案与影响_71页_3mb

房地产税改革专题报告总结

核心内容概述

本报告围绕房地产税的定义、法理基础、征收原则、税基与税率设定、立法流程、征收时间表、与土地财政的关系以及对房价与租金的影响展开，旨在探讨房地产税的实施路径及其对房地产市场的影响。

主要观点

1. 房地产税的定义与征税对象

• 房地产税应为一个完整的税收体系，征税对象包括“房产”和“地产”，征税范围覆盖“交易”和“持有”环节。
• 当前我国房地产税体系在持有环节缺乏从价计征，交易环节存在重复计税问题。

2. 房地产税的法理基础

• 房地产税的征收主要基于两个理由：一是用于社区公共服务投入，二是作为社会财富再分配机制。
• 与土地出让金相比，房地产税在金额上较小，但其在财政可持续性方面具有更大意义。

3. 房地产税的征收原则

• 房地产税应按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则进行推进。
• 地方政府在征税上有较大的自主权，需因地制宜制定税率和征税范围。

4. 房地产税的税基与税率设定

• 房地产税应覆盖存量房、城乡统一征税，并以评估值为计税基础。
• 对于一线城市，由于土地出让金占比低，房地产税可能实行“宽税基、高税率”。
• 二线城市由于土地财政依赖度高，房地产税应更倾向于“窄税基、高税率”。
• 三四线城市则应进一步延后征税，并保持较低税率。

5. 房地产税的立法时间表

• 房地产税立法工作已进入起草阶段，预计在2018年完成初次审议。
• 立法流程包括法律草案起草、公开征求意见、国务院常务会议审议、全国人大常委会审议、专家评审、表决和法律公布。

6. 房地产税能否取代土地财政收入？

• 房地产税的征收金额远小于土地出让金，因此难以完全取代土地财政。
• 未来十年，二三线城市新房市场仍为主导，房地产税无法成为主要财政来源。

7. 农村房地产是否应征税？

• 小产权房不合法，征收房地产税并不意味着其合法化。
• 对小产权房征税有助于公平分配土地增值收益，但需注意其与土地改革的协同推进。

8. 房地产税对房价的影响

• 房地产税在短期内可能改变供需关系，但不会改变长期房价走势。
• 美国和日本的研究表明，提高持有环节的房产税率可降低房价波动。
• 香港的“宽税基、低税率”模式未有效抑制房价上涨，反而促进其增长。

9. 房地产税对租金的影响

• 北京和上海的租房市场供小于需，房地产税转嫁可能性较高。
• 广州供需平衡，租金受影响较小。
• 深圳供大于需，租金转嫁可能性较低。

关键信息

房地产税与土地财政

• 房地产税与土地财政存在替代关系，但目前房地产税的金额远小于土地出让金。
• 土地财政依赖度高，房地产税的推进需配合财税体制改革。

立法与实施

• 房地产税立法流程包括七个阶段，目前处于起草阶段。
• 立法需考虑地方财政与中央财政的匹配，以及如何实现“人钱挂钩”。

税率与税基

• 房地产税税率应根据城市级别和房地产市场情况设定。
• 一线城市可能采用“宽税基、低税率”与“窄税基、高税率”相结合的方式。
• 二线城市更倾向于“窄税基、高税率”以实现财富调节。

海外经验

• 美国房产税以“宽税基、低税率”为主，主要用于公共服务。
• 韩国和日本在房产税上采用累进税率，有助于调节社会财富。
• 香港的“宽税基、低税率”模式对房价影响有限，甚至促进其上涨。

实证研究

• 美国IMF研究显示，房产税率上升可降低房价波动率。
• 日本研究指出，房产税上调有助于降低住房价格。
• 香港研究表明，交易环节的高税率对房价有正向影响，而持有环节影响有限。

总结

房地产税的推进需结合我国国情，考虑城市发展阶段、土地制度、财政结构及社会财富分配等多重因素。其立法与实施需循序渐进，注重法理基础和税制设计的合理性。同时，房地产税在降低房价波动方面有一定作用，但无法取代土地财政收入。不同城市应采取差异化策略，以实现房地产税的合理征税和有效利用。