房地产行业我国房地产税进程动态跟踪报告（1）：路虽远，行则将至-20190316-光大证券-11页_1mb

房地产税进程动态跟踪报告总结

一、历程：十年路径曲折，启动一审是关键节点

房产税的推进历程自2011年起，历经多次政策调整与试点探索，整体上呈现出“路径曲折，屡有反复”的特点。2017年十九大后，房产税关注度显著上升，人民日报提出推进三原则，推动了房产税立法进程。2018年不动产统一登记制度全面落地，2018年9月房地产税法被列入一类立法项目，2019年3月全国人大常委会明确将房地产税法纳入审议计划。

当前推进仍面临诸多困难，其中“立法先行、充分授权、分步推进”是基本原则。专家指出，“一审”将成为房产税立法破局的关键节点。房产税的立法和实施需满足两大前提条件：一是通过立法程序；二是建立全国不动产信息联网登记和房价动态评估体系。

二、方式：法律框架下的因城施策，地方保有一定的自住选择权

2.1 现行房产税制度

• 免税范围：国家机关、人民团体、军队自用房产；由国家财政拨付的事业单位自用房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产；个人所有非营业用房产。
• 税率与计税方式：
  • 从价计征：按房产余值征税，税率1.2%。
  • 从租计征：按租金收入征税，税率12%（个人出租用于居住的为4%）。
• 2018年全国房产税收入：约0.29万亿元，占全国公共财政收入的1.58%。

2.2 房产税试点效果

• 试点城市：上海、重庆自2011年起进行个人住房房产税试点。
• 试点影响：对两地商品房成交价格和成交量影响较小，未走出独立行情。
• 试点政策：上海人均免征面积60平米，税率0.4%-0.6%；重庆根据房产类型和单价设定不同税率（0.5%-1.2%）。

2.3 国际比较经验

• 美国：不动产税，税率0.2%-2.5%，州政府征管，地方议会或公民选举的评估师评估。
• 日本：固定资产税（1.4%）和城市规划税（上限0.3%），地方政府征管。
• 韩国：财产税（0.2%-0.5%）和综合房地产税（0.5%-2%），地方政府征管。
• 中国香港：差饷税（5%）、土地年租（3%），由差饷物业估价署评定。

三、意义：平抑投机，调整税制，长效机制抓手

3.1 平抑投机氛围

• 房产税将增加持有成本，打击投机行为，缩小套利空间，促进市场平稳发展。
• 政府通过收紧消费贷、控制投资性贷款，配合房产税政策，抑制短期需求。

3.2 调整税收结构，促消费

• 我国间接税占比高（近70%），房产税作为直接税，有助于降低间接税比例，提振基本消费水平。
• 房产税是税制改革的重要方向，与“房住不炒”政策高度契合。

3.3 推动长效机制建设

• 房产税是长效机制的重要组成部分，有助于解决房地产市场供需矛盾。
• 随着一线城市步入存量房时代，土地出让金收入减少，房产税将成为地方政府稳定收入的重要来源。

3.4 优化房地产税收体系

• 房地产税涉及开发、交易、保有三大环节，当前结构“重增量轻存量、重建设交易轻保有”。
• 房产税开征后，将重新调整各环节税赋比例，降低建设与交易环节税负，减少对房价的推动作用。

四、投资建议

• A股：建议关注万科A、新城控股、陆家嘴、中华企业、光明地产、金融街。
• H股：建议关注融创中国、华润置地、中国金茂。
• 逻辑：人民币汇率坚挺吸引外资，宏观流动性宽松降低利率，存量物业可规避房产税预期不确定性。

五、风险分析

• 国内经济放缓：可能影响居民信用扩张和按揭贷款偿还。
• 房地产持续调控：可能导致销售增速超预期下行。

六、分析师信息

• 何缅南：执业证书编号S0930518060006，联系方式021-52523801，邮箱hemiannan@ebscn.com。
• 王梦恺：执业证书编号S0930518110003，联系方式021-52523855，邮箱wangmk@ebscn.com。

七、联系人

• 黄帅斌：联系方式021-52523828，邮箱huangshuaibin@ebscn.com。

八、行业与上证指数对比图

九、相关研报

• 2018年房地产四维数据总结及2019年展望
• 2019：千钧将一羽——房地产行业2019年投资策略

十、估值与分析声明

• 本报告基于多种假设，分析结果可能因假设不同而变化。
• 报告所采用的估值方法及模型具有局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。
• 分析师具有合法证券投资咨询执业资格，独立、客观出具报告，对内容和观点负责。

十一、特别声明

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