房地产行业长周期专题报告之五：多角度探讨房地产税方案与影响-20181010-申万宏源-71页-3mb

房地产税改革专题报告总结

核心内容

本报告围绕房地产税的征收与影响展开，重点分析了房地产税的法理基础、征收原则、税基与税率的设定、征收时间表、对房价和租金的影响以及试点实施情况。报告指出，房地产税应覆盖“房产”和“地产”，征税范围应包括“交易”和“持有”环节，并应从价计征。

主要观点

• 房地产税的定义与范围：应是“房地产税”，而非“房产税”。征税对象包括房产和地产，征税范围覆盖交易与持有环节，应从价计征。
• 征收目的：房地产税的征收主要是为了社区公共服务投入和社会财富再分配。土地增值收益应由政府和城市规划者进行公平分配，而非仅由土地使用权拥有者获得。
• 法理基础：房地产税具有法理基础，但面临两大障碍：一是70年土地使用权制度，二是价涨征税与价跌退税的问题。
• 税制原则：房地产税应按照“立法先行、充分授权、分步推进”原则实施，同时应因地制宜，根据城市的发展阶段与基本面差异制定不同的税收政策。
• 税基与税率：建议采取“宽税基、低税率”与“窄税基、高税率”相结合的方式，一线城市以“宽税基”为主，弱二线与三四线城市以“窄税基、高税率”为主，同时考虑累进税率对多套房或过高面积部分进行征税。
• 征收时间表：房地产税的立法流程已进入起草阶段，预计将在2018年人大常委会审议后正式通过。不同城市根据其房地产市场情况分阶段推进。
• 对房价的影响：房地产税可能短期内影响供需关系，但对长期房价走势影响有限。美国和日本的研究表明，提高持有环节的税率有助于降低房价波动率，而交易环节征税则可能推高房价。
• 对租金的影响：房地产税对租金影响因城市而异。北京与上海的租房市场供小于需，税收可能更容易转嫁；深圳供大于需，税收转嫁可能性较小。
• 试点实施：上海与重庆自2011年起开展房地产税试点，两者在试点范围、征收对象、税率和计税依据上存在差异。试点并未改变房价长期上行趋势，但可能在短期内起到一定的抑制作用。

关键信息

房地产税的法理基础

• 房地产税的征收理由包括社区公共服务投入和社会财富再分配。
• 地方政府对房地产税的征收具有较大自主权，税率可根据城市情况灵活调整。
• 房地产税的实施需解决70年土地使用权问题，以及税收与土地增值收益的匹配问题。

房地产税的征收原则

• 立法先行：房地产税的立法工作正在推进，需遵循法律程序。
• 充分授权：地方政府可自行决定税率和征税范围，实现因地制宜。
• 分步推进：房地产税可能先在一线城市和部分强二线城市实施，逐步推广至其他城市。

税基与税率设定

• 一线城市：存量房占比高，土地出让金收入占比低，可能采用“宽税基、低税率”策略。
• 二线城市：新房市场为主，土地财政依赖度高，可能采用“窄税基、高税率”策略。
• 三四线城市：以新房交易为主，房地产税征收可能延后，且金额预期不高。
• 税率结构：建议对多套房或高面积部分采用累进税率，以实现财富调节功能。

房地产税对房价与租金的影响

• 房价：房地产税对房价的长期走势影响有限，但有助于降低波动率。美国和日本的研究表明，提高持有环节税率可降低房价波动。
• 租金：房地产税对租金影响较小，尤其在一线城市，由于供小于需，租金可能更容易受到税收转嫁的影响。

房地产税试点情况

• 上海与重庆：自2011年起实施房产税试点，试点范围、征收对象、税率和计税依据有所差异。
• 上海：对本市居民新购二套及以上住房征税，采用交易价格的70%作为计税依据，设置人均免税面积。
• 重庆：对存量独栋商品住房及新购高档住房征税，采用交易价格作为计税依据，设置免税面积。

附录要点

• 房地产税历史：中国房地产税发展历史悠久，最早可追溯至东晋时期的“估税”，即契税。
• 房地产税现状：目前房地产税收入在财政体系中比例较低，主要为地方财政收入的一部分。
• 海外经验：美国、日本、韩国、德国、英国等国家的房地产税制度各有特点，具有一定的借鉴意义。
• 房地产税改革背景：当前财税体制中，地方财政依赖土地出让收入，房地产税的实施有助于建立可持续的财政收入来源。

图表与数据

• 图1：目前房地产税征收体系与改进建议。
• 图2：一线城市二手房与一手房销售比例。
• 图3：二线城市二手房与一手房销售比例。
• 图4：房地产税立法流程。
• 图5：房地产税与土地财政收入对比。
• 图6：地方政府事权与财权比例。
• 图7：房地产税在财税体制改革中的角色。
• 图8：房地产税试点对房价的影响。
• 图9：房地产税试点后房价涨幅短期放缓。
• 图10：房地产税与土地财政收入对比。
• 图11：地方政府事权与财权背离。
• 图12：中央与地方财政收入比例。
• 图13：中央财政收入与地方政府收入的占比。
• 图14：土地出让与税收占比变化。
• 图15：土地出让与税收增长对比。
• 图16：房地产税推进历史。
• 图17：美国房产税体系。
• 图18：美国物业税用于教育的比例。
• 图19：韩国房产税体系。
• 图20：韩国与财产有关的税收收入。
• 图21：韩国M2与房价走势对比。
• 图22：日本房产税税收体系。
• 图23：日本都税收入结构。
• 图24：日本一般会计预算。
• 图25：香港房产税税收体系。
• 图26：香港政府总收入。
• 图27：德国房产税税收体系。
• 图28：英国房产税税收体系。
• 图29：英国公共部门收入。
• 表1-39：涵盖房地产税立法进程、税收影响、试点方案等详细数据。

总结

房地产税改革是中国财税体制变革的重要一环，旨在实现社会财富的公平分配与地方政府财政的可持续性。尽管在法理与实施上存在障碍，但通过立法先行、因地制宜和分步推进，房地产税有望在未来逐步实施。房地产税对房价和租金的影响因城市而异，其作用主要体现在降低波动率和调节财富分配上，而非直接降低房价。试点实施表明，房地产税的推行需要结合地方实际情况，并考虑与土地财政的替代关系。