我国房地产税进程动态跟踪报告（1）_路虽远_行则将至_9页_942kb

房地产税进程动态跟踪报告总结

核心内容

我国房地产税的推进历程充满曲折，但近年来在政策层面逐步明确。自2011年起，上海和重庆率先开展个人住房房产税试点，为后续全国推广积累了经验。2018年，房地产税法被列入全国人大常委会一类立法项目，成为“条件比较成熟、任期内拟提请审议”的重点任务。2019年，全国人大进一步明确将房地产税法和税收征收管理法（修改）等提请审议，为立法进程按下快进键。

主要观点

1. 房地产税的推进路径

• 2011年：上海、重庆启动房产税试点，成为全国首个试点城市。
• 2017年：十九大报告首次提出“房住不炒”，房地产税被赋予调控市场、完善税制的重要使命。
• 2018年：不动产统一登记制度全面落地，房地产税法列入一类立法项目。
• 2019年：全国人大明确将房地产税法纳入审议计划，确保完成税收法定任务。

2. 房地产税的征收方式

• 现行房产税制度主要适用于工商业经营用房，个人非营业用房产免征。
• 未来或将采用“因城施策”方式，地方在法律框架内保留一定的自住选择权。
• 征收范围可能逐步扩围，税率、免征面积等条款由地方政府根据本地情况制定。

3. 房地产税的意义

• 抑制投机：通过增加持有成本，削弱投机行为，稳定市场预期。
• 调整税制：推动税制结构优化，提高直接税比重，降低间接税比例，促进消费。
• 长效机制：作为房地产调控长效机制的重要组成部分，助力实现“房住不炒”目标。
• 财政转型：随着土地出让金对地方财政的支撑减弱，房产税将成为稳定税源，支持地方政府公共服务支出。

关键信息

1. 房地产税试点效果

• 上海和重庆试点期间，房产税对商品房成交价格和成交量影响较小。
• 房产税收入占两地财政收入比例分别为3.01%和2.97%，但整体仍不高。

2. 国际经验对比

• 多个国家如美国、日本、韩国、中国香港等地实施房产税，但对房价和成交量影响有限。
• 房产税作为地方税种，主要由地方政府负责征管，具有较强的灵活性。

3. 房地产税对税收结构的影响

• 房地产行业税收主要集中在开发建设与交易环节，保有环节税负偏低。
• 房产税开征后，将推动税收结构向“重保有、轻增量”转变，降低房价上涨的推动因素。

4. 房地产税对房地产行业的影响

• 房地产税的开征将促使税收体系改革，减少建设与交易环节税负。
• 房地产税的引入有助于缓解地方政府对土地出让金的依赖，实现财政可持续发展。

投资建议

• 关注存量物业资源丰富的房企：如万科A、新城控股、陆家嘴、中华企业、光明地产、金融街（A股）；融创中国、华润置地、中国金茂（H股）。
• 原因：人民币汇率坚挺吸引外资配置，宏观流动性宽松降低利率，存量物业可规避房产税预期带来的估值压制。

风险分析

• 经济增长放缓：可能影响居民信用扩张及按揭贷款偿还能力。
• 房地产持续调控：可能导致销售增速超预期下行，对行业造成压力。

结论

我国房地产税的推进虽历经十年曲折，但立法进程已逐步明确。未来房产税将在法律框架下实施“因城施策”，地方政府将拥有一定的自主权。其意义在于抑制投机、优化税制、推动长效机制建设，同时为地方财政提供新的税源。尽管房地产税对房价的影响并非决定性，但其对房地产行业税负结构和市场预期的调节作用不可忽视。投资者应关注存量物业资源丰富的房企，同时警惕宏观经济和房地产调控带来的潜在风险。