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昆百大A公司深度报告总结

核心内容

昆百大A（000560）是一家以商业、地产和旅游酒店为核心业务的综合型企业。2013年，公司明确战略方向，将重点转向商业扩张（购物中心），逐步退出住宅地产，旅游酒店业务则以稳定经营为主。报告指出，公司将在2013年迎来业绩拐点，通过战略调整和资产优化，预计未来盈利将显著提升。

主要观点

1. 战略调整：公司明确以商业为主，地产为辅，旅游酒店稳定经营。
2. 业绩拐点：公司2013年后将进入地产业务结算密集期，业绩有望明显改善。
3. 资产优化：公司通过出售和收购资产，优化资产配置，提高资产运营效率。
4. 股权激励：公司拟推出股权激励方案，要求未来4年CAGR达46%，激励对象包括管理层和核心员工。
5. 盈利预测：公司2013-2016年不含地产EPS分别为0.33、0.46、0.59和0.69元，底线复合增速24%。地产项目累计可贡献EPS至少2.7元，若考虑新增商业项目，未来主业增速将超过30%。

关键信息

1. 商业板块

• 百货经营：昆明百货大楼（新纪元店）位于核心商圈，2012年销售收入4.99亿元，销售净利率3.83%，预计未来同店增速约5%，净利润增速将高于收入增速。
• 购物中心：公司拥有百大新天地和新西南购物中心，总建筑面积10万平米，呈贡新都会购物中心（10.5万平米）预计2014年初开业，将成为业绩驱动引擎。购物中心租金收入预计年均增长10%，净利率稳定在20%-35%之间。
• 家电连锁：昆百大家电在云南市场占有率高，2012年销售收入5.14亿元，净利润9500万元，覆盖全省15个分公司，预计未来保持稳定增长。
• 家有宝贝主题商场：公司拥有5家门店，2012年收入1.3亿元，净利润201万元，未来在不新增门店的情况下预计年均增速10%。

2. 地产业务

• 野鸭湖项目：高端别墅项目，预计未来贡献净利润1.52亿元。
• 百大春城与悦水园项目：位于江苏无锡，预计未来贡献净利润约3730.99万元。
• 高新区项目：商业设施开发，预计可贡献净利润8727.03万元。
• 经百项目：住宅用地，预计可贡献净利润1800万元。
• 大理项目：用于公务员小区建设，预计贡献净利润约3456万元。

3. 旅游酒店业务

• 新纪元大酒店：四星级酒店，位于市中心，拥有315间客房，2012年收入约8400万元，净利润520万元，预计未来稳定增长。
• 云上四季连锁酒店：经济型连锁酒店，云南市场占有率第一，预计未来年均利润增长30%以上，2016年将实现33.76万元的归属母公司净利润。

4. 风险提示

• 股权激励草案尚未通过相关部门审核，存在修改风险。

盈利预测与投资建议

• 2013-2016年不含地产EPS：0.33、0.46、0.59和0.69元，底线复合增速24%。
• 地产项目贡献EPS：至少2.7元。
• 投资建议：维持“买入”评级，认为公司未来主业增速将超过30%。

盈利趋势

• 公司经常性净利润占比逐年提高，从2008年的12%提升至2012年的36%。
• 随着地产业务结算和商业扩张，公司整体盈利能力将显著增强。

图表与数据

• 图1：公司商品销售+商业租赁收入稳步提升
• 图2：公司商业毛利润稳步提升
• 图3：昆明百货大楼（新纪元店）外观
• 图4：昆明百货大楼（新纪元店）商圈位置
• 图5：百大新天地外观
• 图6：百大新天地商圈位置
• 图7：新西南购物中心外观
• 图8：新西南购物中心商圈位置
• 图9：呈贡新都会购物中心外观模拟图
• 图10：呈贡新都会购物中心位置邻近政府办公楼
• 图11：百大家电门店外观
• 图12：昆百大家电在昆明纵向布局3家门店
• 图13：家有宝贝主题商场外观
• 图14：家有宝贝主题商场母婴生活馆
• 图15：云上四季四种不同定位酒店
• 图16：云上四季直营店和加盟店预测
• 图17：公司经常性净利润占比逐年提高
• 图18：公司收入增速逐步恢复较高水平

表格与数据

• 表1：昆明百货大楼新纪元店收入和净利润情况
• 表2：百大新天地及其他部分自有物业出租收入、净利润情况
• 表3：新西南购物中心出租收入、净利润情况
• 表4：新都会未来经营业绩情况预测
• 表5：目前百大家电已在昆明开业3家门店
• 表6：百大家电收入和净利润情况
• 表7：目前已开业家有宝贝儿童主题商场5家
• 表8：家有宝贝儿童主题商场未来经营情况（保守预测不新增门店）
• 表9：昆百大其下地产公司
• 表10：可确定的地产业务未来结算贡献利润
• 表11：昆百大酒店旅游资产情况
• 表12：旅游酒店业务业绩预测
• 表13：旅游酒店业务业绩预测业务拆分
• 表14：昆百大通过出售和收购资产进一步优化资产配置
• 表15：昆百大过去几年净利润对于非经常性损益依赖性很强