20221012-安信证券-固定收益主题报告_宁波土拍零距离（9_22）_三拍热度一般_城投成拿地主力_7页_452kb

宁波2022年三轮土拍总结

核心内容

2022年9月29日，宁波完成第三轮土拍，共推出10宗地块，成交金额达101.8亿元，整体热度一般。本轮土拍在规则上基本延续前两轮，但对装配式建筑政策进行了调整，同时加大了保障性租赁住房地块的供应比例。

主要观点

• 土拍规则保持稳定：限马甲、严控购地资金来源等规则未变，保证金要求也保持不变。
• 装配式建筑政策调整：所有出让地块均需实施装配式建筑，不再享受容积率奖励政策。
• 租赁住房供应增加：涉租赁住房地块占比提升至50%，其中4宗为纯保障性租赁住房，显示出政府对租赁住房市场的重视。
• 土拍热度一般：平均溢价率为4.7%，较第二轮小幅下降，但高于去年第三轮及今年首轮，底价成交率保持在60%。
• 板块冷热分化明显：主城区地块占比达70%，较第二轮有所提升，热门地块集中在鄞州区和镇海区，部分地块因周边新房供应少而竞争激烈。
• 城投成为拿地主力：全口径拿地金额达56.9亿元，占比55.8%，较前两轮显著上升，宁波东投公司和宁波轨道集团是主要参与者。
• 民企拿地意愿降低：全口径拿地金额为22.1亿元，占比21.7%，较第二轮下降，仅伟星集团参与民企拿地。

关键信息

土拍概况

• 推地数量：共10宗地块，较前两轮大幅减少。
• 成交金额：总计101.8亿元。
• 平均溢价率：4.7%，较第二轮下降0.5%，但仍高于去年第三轮和今年首轮。
• 底价成交率：60%，与第二轮持平。
• 无流拍与撤销地块：显示市场整体较为稳定。

地块分布与成交情况

• 主城区：推出7宗地块，占比70%，较第二轮提升。
• 热门地块：
  • 鄞州区2宗地、镇海区1宗地地价触顶，进入摇号环节。
  • 鄞州区76号地块低溢价成交，为商品宅地。
• 底价成交地块：共6宗，其中5宗为涉租赁住房地块，1宗为商住地块。

拿地企业分析

• 国企拿地：全口径拿地金额41.1亿元，占比40.4%，与第二轮基本持平。
  • 华润置地（联合城投）拿地18.3亿元。
  • 中海地产拿地16.2亿元。
  • 镇海庄房屋开发拿地6.1亿元。
  • 大宗货物海铁联运物流枢纽港拿地0.6亿元。
• 民企拿地：仅伟星集团参与，拿地金额22.1亿元，占比21.7%。
• 城投企业：全口径拿地金额56.9亿元，占比55.8%，成为本轮土拍最大赢家。
  • 宁波东投公司以30.7亿元拍得1宗地，为最大拿地企业。
  • 宁波轨道集团以18.8亿元拍得2宗地。
  • 江北城投、江北创投等也有拿地。

风险提示

• 信息不全面：可能存在未公开的地块或交易细节。
• 房地产调控超预期：政策变化可能影响未来土拍市场热度。

附录：相关数据与图表

• 图1：宁波2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）
• 图2：平均溢价率小幅下降（%）
• 图3：宁波广义流拍率为9城最低水平
• 图4：宁波平均溢价率高于9城平均水平
• 图5：城投拿地占比提升，国、民企拿地意愿降低（%）

表格数据

总结

本轮宁波土拍在政策延续性与结构性调整中呈现出国企主导、租赁住房供应增加、市场热度一般等特征。未来需关注政策调控对市场的影响，以及城投企业拿地趋势是否持续。