20221015-安信证券-武汉土拍零距离（10_22）_三拍热度一般_城投仍是拿地主力_8页_464kb

武汉2022年三轮土拍总结

核心内容概述

2022年10月15日发布的《武汉土拍零距离（10/22）》报告，对武汉于9月27日完成的2022年第三轮土拍进行了详细分析。报告指出，本轮土拍整体热度较低，房企参与意愿不足，城投企业依然是拿地主力。同时，土地支付政策有所放宽，部分地块允许延期支付，缓解了房企的资金压力。

主要观点与关键信息

土拍规则与支付政策

• 规则保持稳定：武汉本轮土拍规则基本延续前两轮，未出现重大调整。
• 保证金比例：除新洲区73号地块保证金比例为100%外，其余涉宅类地块保证金比例为20%，商服类地块为10%，允许使用银行保函代替缴纳。
• 溢价率与竞拍规则：涉宅类地块溢价率仍为5%-15%，地价触顶后通过摇号确定竞得人；商服地块未设置限价。
• 土地金支付周期：超四成地块土地金支付周期延长至1年，减轻房企资金负担。

土拍热度与成交情况

• 广义流拍率改善：本轮土拍广义流拍率为4.7%，较第二轮的18.8%有所下降。
• 平均溢价率下降：平均溢价率降至0.2%，较第二轮的1.2%小幅下降。
• 底价成交为主：超九成地块以底价成交，仅东西湖区68号地块低溢价成交，其余均无溢价。
• 供地数量增加：三轮土拍合计推地43宗，较第一轮11宗、第二轮16宗大幅增加。
• 部分地块中止出让：2宗地块因故终止出让，整体市场表现冷清。

区域热度分布

• 主城七区供地比例下降：主城七区推地20宗，占比46.5%，远低于第一轮90.9%和第二轮62.5%。
• 外围区域供地较多：黄陂区、江夏区、东西湖区分别供地6宗、4宗、4宗，蔡甸区等其余4区供地较少。
• 个别地块热度较高：硚口区53号地块因地价触顶进入摇号环节，位于核心区域，周边配套成熟，起拍金额较低。

市场背景

• 楼市持续低迷：2022年以来，武汉商品房成交面积累计同比跌至-43.2%，新房和二手房价格持续下跌。
• 房企参拍谨慎：由于市场低迷，房企拿地意愿较低，多数地块由城投企业主导。

拿地主体分析

• 城投企业仍是主力：全口径拿地金额达220.8亿元，占比69.6%，虽较第一轮有所下降，但仍高于第二轮。
• 国企拿地金额占比：全口径拿地金额64.8亿元，占比20.5%，较第二轮提升。
• 民企参与度提升：全口径拿地金额38.0亿元，占比12.0%，较第二轮有所提高，但主流民企未见明显参与。
• 主要拿地企业：
  • 国企：武汉城投、青山国控、武汉捌号湖畔置业、硚房集团、中交城投、中铁大桥局集团等。
  • 民企：伟鹏控股集团、九坤房地产、华鼎创投置业等。

风险提示

• 信息不全面：可能存在信息遗漏或不完整。
• 政策调控超预期：房地产调控政策可能进一步收紧，影响市场表现。

结构总结

• 土拍规则：延续前两轮政策，保证金比例适度，允许使用银行保函。
• 土拍热度：整体热度一般，底价成交为主，平均溢价率下降，流拍率有所改善。
• 区域供地：主城七区供地比例下降，外围区域供地增加，个别地块热度较高。
• 拿地主体：城投企业主导市场，国企与民企参与度小幅提升，但未见主流民企积极参与。
• 市场背景：楼市持续低迷，销售跌幅扩大，价格下跌，房企拿地谨慎。
• 风险提示：信息不全、政策调控超预期可能影响市场走势。

图表与数据补充

• 图1：武汉2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）。
• 图2：广义流拍率有所改善，平均溢价率小幅降低（%）。
• 图3：武汉广义流拍率低于10城平均水平（%）。
• 图4：武汉平均溢价率低于10城平均水平（%）。
• 图5：2022年以来武汉住宅成交面积持续负增长（%）。
• 图6：城投仍是拿地主力，国、民企参与意愿有所提升（%）。

总结

武汉2022年第三轮土拍整体表现平淡，房企参与度有限，城投企业仍是主要拿地力量。尽管部分政策有所放宽，如土地金支付周期延长、允许使用银行保函等，但市场热度依然低迷，多数地块以底价成交。楼市持续疲软，销售和价格均呈下行趋势，导致房企拿地意愿不强。整体来看，本轮土拍反映了当前房地产市场的不景气状况，未来市场走势仍需关注政策变化和经济环境。