NIFD-国家金融与发展实验室2019年度房地产金融-2020.2-22页_4mb

2019年NIFD季报总结：房地产金融

核心内容概述

《NIFD季报》聚焦2019年中国房地产市场及金融形势，分析了房地产市场运行、个人住房金融、房企融资情况，并对2020年市场走势和风险进行了展望。报告指出，自2016年9月房地产调控政策启动以来，政策效果逐步显现，市场已进入拐点阶段，房价涨幅放缓、土地市场趋冷、融资渠道收紧成为显著特征。

主要观点

1. 房地产市场运行趋势

• 价格走势：2019年房地产市场调控成效显著，房价涨幅明显回落。一线城市房价基本稳定，二线城市房价高温消退，三线城市涨幅收窄，房价指数环比下跌城市数量增加。
• 租金变化：一线城市租金稳中有降，反映出市场对人才吸引力的减弱；而成都租金持续上涨，显示出其作为区域中心城市的吸引力。
• 租金资本化率：一线城市租金资本化率稳中略升，二线城市开始企稳，三线城市则持续上升，显示出房价泡沫风险。
• 库存去化周期：全国18个城市平均去化周期由2015年的22.3个月降至2019年底的14.0个月，其中三线城市去化周期从17.8个月上升至24.2个月，去库存压力增大。

2. 个人住房金融形势

• 购房贷款余额：2019年个人购房贷款余额同比增速持续放缓，表明信贷政策趋紧。
• 贷款利率走势：2019年12月首套、二套住房贷款平均利率分别为5.52%和5.84%，较前一年有所下降，但二季度后出现小幅回升。
• 贷款风险评估：一线城市新增贷款价值比（LTV）较低，风险可控；部分二线城市如杭州、南京、厦门LTV较高，风险相对较大；三线城市LTV普遍较低，风险较小。

3. 房企融资形势

• 开发贷：房地产开发贷款余额持续增长，但增速放缓，部分城市出现环比下降，表明监管政策趋严。
• 信托融资：房地产信托融资规模受监管政策影响，三季度新增信托环比下降41.77%，显示政策落实到位。
• 债券融资：2019年信用债发行总额同比下降，房企更多转向境外融资，但融资成本较高。

关键信息

房地产市场调控成效

• 房地产调控政策从2016年9月开始，中央和地方政府持续收紧，市场预期发生实质性转变。
• 房价涨幅回落，土地溢价率下降，流拍数量增加，显示市场理性回归。

2020年市场展望

• 受疫情影响，房价涨幅整体回落，部分城市可能出现同比下跌。
• 一线城市房价可能在下半年企稳甚至略有回升，租金或先于房价上涨。
• 二线城市房价分化加剧，东部城市因响应迅速而表现较好。
• 三四线城市房价上涨乏力，地方政府托市意愿强，但需求难以维持。

政策建议

• “住房不炒”政策长期不变，防止房价过快上涨。
• 建议在非常时期采取“因城施策”，对冲地方政府财政压力。
• 对于中小房企，需关注其资金链问题，避免大规模破产。

风险提示

• 三四线城市房价泡沫：库存进入新一轮上升周期，房价泡沫风险增加。
• 中小房企债务风险：部分房企面临流动性危机，破产数量上升。
• 地方政府偿债压力：三四线城市房价问题可能加剧地方政府财政负担。
• 湖北疫情城市风险：房价和房企破产风险突出，需特别关注。

附件指标说明

总结

2019年房地产市场调控政策效果显著，房价涨幅放缓，市场理性回归。个人住房金融方面，贷款余额增速趋缓，利率下行趋势延续，但风险仍需关注。房企融资渠道全面收紧，融资成本上升，资金链压力增大，行业集中度可能进一步提升。展望2020年，疫情对市场造成短期冲击，但政策仍将主导市场走势，需警惕三四线城市房价泡沫和中小房企债务风险。