2022-03-02-国家金融与发展实验室-2021年房地产市场及房地产金融运行分析与2022年展望_20页_3mb

NIFD季报：2022年2月房地产与金融运行分析

一、房地产调控政策

1. 中央及部委层面

   • 坚持“房住不炒”，实施金融审慎管理，包括“两集中”土地新政、二手房指导价、限购限贷等措施。
   • 三季度后因房企流动性危机，央行要求金融机构支持合理融资并开展并购贷款业务。

2. 地方政府层面

   • 上半年热点城市加码调控（如限售限购、学区房治理），下半年三、四线城市出台“限跌令”救市政策。

二、房地产市场运行

1. 价格走势

   • 一线城市房价涨幅虽大，但下半年回落；三四线城市房价下行压力显著，全年70大中城市房价环比转负。
   • 住房租金价格在部分城市（如北京、上海）涨幅明显，深圳租金持续下跌。

2. 库存与销售

   • 三线城市库存去化周期大幅上升18个月，销售增速由正转负，部分消费者因预期不佳暂缓购房。

3. 土地市场

   • 土地成交金额同比下降9.63%，流拍数量激增，房企因资金压力和销售不振大幅减少拿地。

三、个人住房金融形势

1. 住房贷款
   • 个人住房贷款余额同比增速降至11.3%，部分银行因“两集中”政策限制按揭额度。
   • 新增贷款价值比（LTV）下降，风险整体可控，但需警惕部分区域房价下跌导致的银行不良率上升。

四、房企融资形势

1. 开发贷

   • 房地产开发贷余额同比增速仅为0.09%，金融机构因风险担忧严控新增贷款。

2. 信托融资

   • 房地产信托余额连续九个季度下降，融资成本虽上升，但规模持续收缩。

3. 信用债

   • 境内信用债发行同比下降8.66%，境外债发行规模下滑34.01%，房企融资压力加剧。

五、2022年展望

1. 政策重点

   • 继续支持三、四线城市出台“限跌令”和购房支持政策；
   • 推进保障性租赁住房发展，稳定租赁市场；
   • 处置问题房企，防范风险传染。

2. 市场预测

   • 一季度末至二季度初或为关键转折期，政策发力有望带动市场修复，但复苏速度偏慢；
   • 房企融资恢复仍需时间，因金融机构审慎策略持续。

注：

• 表格与图示格式未保留，需查阅原文补充。