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NIFD季报：2021年前三季度中国房地产市场分析与风险评估

报告负责人：蔡真
执笔人：崔玉、曾亭
发布机构：国家金融与发展实验室

一、房地产调控政策

2021年前三季度，中央层面坚持“房住不炒”基调，加强房地产长效机制建设，包括金融审慎管理、土地供给“两集中”新政等，同时推动房地产税立法改革试点授权。地方政府层面则根据不同城市的特点，采取差异化调控策略，如上海、广州等地升级限购限贷措施，而沈阳、哈尔滨等地则出台“救市”政策。

二、房地产市场运行情况

1. 价格走势分化

• 一线城市新房累计涨幅4.55%，二手涨幅5.92%；
• 二线城市涨幅分别为3.70%和2.53%，三线城市涨幅仅为1.91%和1.11%；
• 9月住房销售价格环比首次转负，房地产价格泡沫得到初步控制。

2. 租金上涨趋势明显

• 北京、上海等一线城市租金累计涨幅超过10%；
• 租金资本化率在一线城市显著下降，如北京从69.70年降至55.87年。

3. 土地市场降温

• 上半年土地成交溢价率回升，三季度因融资收紧和民营房企拿地减少，溢价率快速下降；
• 三线城市住宅库存去化周期大幅上升至32.9个月。

三、个人住房金融形势

• 个人住房贷款余额仍然较高，但增速持续下降；
• 部分城市新增房贷价值比（LTV）处于较低水平，抵押保障较强；
• 商业银行对高杠杆房企放贷更为谨慎，个贷利率有所上升。

四、房企融资情况与流动性风险

• 房地产开发贷余额连续两个季度负增长；
• 房地产信托规模大幅压降，境内和境外信用债发行同步下降；
• 多家高杠杆大型房企因借新还旧模式难以为继，爆发流动性危机，个别企业已出现债券违约。

主要原因：

• 明斯基模型下的“投机性融资”模式破裂；
• 房地产金融政策收紧，融资渠道全面收紧；
• 房价预期逆转，销售规模下降。

五、风险提示

1. 部分大中城市租金上涨过快；
2. 三线城市库存去化周期大幅延长，去化压力加大；
3. 大型房企流动性风险持续发酵，可能引发连锁反应。

六、总结

2021年前三季度房地产市场调控效果逐步显现，房价过快上涨得到遏制，但房企融资收缩和部分城市库存压力上升成为新的风险点。尽管房企流动性风险尚未引发系统性风险，但仍需警惕其向上下游产业链扩散的可能性。未来，房地产金融政策或将持续收紧，高杠杆房企去杠杆仍是必然趋势。