房地产行业2020年中报综述：经营业绩放缓，房企分化加剧-20200902-中达证券-28页_495kb

房地产行业2020年中报综述总结

核心内容概述

2020年上半年，中国房地产行业整体经营业绩出现放缓趋势，主要受到疫情对工程进度和交付的影响，导致营业收入和归母净利润增速下降。尽管销售金额快速回暖，但盈利水平有所下滑，主要由于结算项目毛利率下降。同时，房企在债务结构和流动性管理上表现分化，部分企业通过优化财务结构实现了融资成本的下降。整体来看，行业呈现“强者恒强”的态势，具备商业模式、区域布局和财务管控优势的房企表现更为突出。

主要观点

1. 业绩增速放缓，盈利水平下滑

• 营业收入：2020年上半年整体营收增速约为10.0%，较2019年中下降约5.1个百分点。
• 归母净利润：整体归母净利润增速约为-6.2%，较2019年中下降约17.1个百分点，主要由于结算项目毛利率下滑。
• 毛利率：2020年中期平均毛利率由32.4%下降至29.8%，下降约2.6个百分点。
• 净利率：平均归母净利率下降约2.4个百分点至12.8%，费用率下降对净利率改善起到一定作用。

2. 销售金额快速回暖，土储面积小幅提升

• 销售复苏：2020年上半年平均销售金额增长约6.9%，销售目标平均完成率约为40.6%。
• 区域布局影响：部分房企在长三角、海西、成渝等区域布局较多，销售增长较快。
• 土储变化：总土地储备面积平均增长5.4%，部分房企因市场热度和杠杆水平考虑，拿地意愿有所下降。

3. 短债占比提升，流动性表现分化

• 短期债务占比：平均短债占比提升约2.0个百分点至31.9%。
• 现金短债比：平均现金短债比下降0.15倍至1.82倍，但仍能覆盖短期债务。
• 流动性优化：部分房企如中国海外发展、龙湖集团、建发国际集团等通过调整债务结构，显著优化了流动性表现。

4. 杠杆水平平稳，融资成本小幅下行

• 净负债率：平均净负债率维持平稳，中位数为69.7%，较2019年末提升0.4个百分点。
• 融资成本：整体融资成本下降0.2个百分点至6.1%，部分房企通过优化融资结构实现了较大降幅。

关键信息

房企业绩分化

• 表现突出的房企：合生创展集团、金科股份、中国海外宏洋等中型房企在归母净利润方面增长显著。
• 销售增长较快的房企：建发国际集团、禹洲集团、花样年等在销售金额方面增长较快。
• 盈利能力较强的房企：合生创展集团、深圳控股、宝龙地产毛利率较高，核心净利率表现较好。

债务结构与流动性

• 短债占比提升：表明房企对短期融资依赖有所增加。
• 现金短债比下降：但多数房企仍具备充足的流动性。
• 流动性优化：部分房企如中国海外发展、龙湖集团、建发国际集团通过加强资金管控，显著提升了流动性。

融资情况

• 融资成本下降：整体融资成本下降0.2个百分点，部分房企如正荣地产、碧桂园、旭辉控股集团融资成本降幅较大。
• 降杠杆效果：融创中国、富力地产、合景泰富集团等房企净负债率下降幅度较大，表明去杠杆成效显著。

行业趋势

• 区域分化：部分城市土地市场热度较高，导致房企拿地意愿分化。
• 政策影响：调控政策不确定性仍存在，部分房企在政策影响下调整了拿地策略。
• 商业模式优势：具备独特商业模式和优质区域布局的房企在市场中更具竞争力。

投资建议与风险提示

投资建议

• 关注中型房企：前期销售增速较快、盈利能力较强的中型房企表现更为突出，值得关注。
• 优化财务结构：具备较强财务管控能力的房企在流动性管理上表现良好，有助于提升抗风险能力。
• 把握融资窗口期：部分房企通过积极融资和优化债务结构，实现了融资成本的下降，具备一定的投资价值。

风险提示

• 调控政策不确定性：政策变化可能对市场产生较大影响，需密切关注。
• 销售结算波动：疫情对销售结算的影响仍存在不确定性，可能影响业绩表现。
• 杠杆水平压力：部分房企净负债率上升，需警惕潜在的财务风险。

图表与数据亮点

• 图1：整体营收增速下降约5.1个百分点至10.0%。
• 图2：整体归母净利润增速下降约17.1个百分点至-6.2%。
• 图6：平均毛利率下降约2.6个百分点至29.8%。
• 图10：建发国际集团、禹洲集团、花样年销售金额增速较快。
• 图16：净负债率中位数提升0.4个百分点至69.7%。
• 图17：平均融资成本下降约0.2个百分点至6.1%。
• 图18：融创中国、富力地产、合景泰富集团净负债率下降幅度较大。
• 图19：正荣地产、碧桂园、旭辉控股集团融资成本降幅较大。
• 图20：旭辉控股集团、建发国际集团、佳兆业集团剔除预收款后资产负债率降幅较大。

结论

2020年上半年，中国房地产行业整体面临业绩放缓和盈利下滑的压力，但销售复苏和部分房企的优异表现表明行业仍具备一定的韧性。随着政策环境的稳定和市场预期的改善，具备商业模式、区域布局和财务管控优势的房企有望在后续市场中继续取得较好业绩。然而，调控政策的不确定性以及部分房企杠杆水平的上升，仍需警惕潜在风险。