房地产行业2020年报综述：房企业绩分化加剧，红线指标快速达标-20210403-中达证券-34页_576kb

房企业绩分化加剧，红线指标快速达标总结

核心内容概述

2020年，中国房地产行业整体业绩呈现分化加剧的趋势。受疫情影响及土地成本上升等因素影响，房企营收和利润增速均有所放缓。同时，随着“三道红线”政策的实施，房企在债务管理和流动性方面取得一定优化，多数房企实现了指标达标，融资成本也有所下降。

主要观点

1. 疫情与地价影响业绩表现

• 营收与利润增速放缓：2020年，房企整体营收增速为16.5%，较2019年下降8.1个百分点；整体归母净利润增速为2.8%，较2019年下降11.7个百分点。
• 毛利率下滑：平均毛利率下降4.1个百分点至25.2%，主要由于2016-2018年获取的低毛利项目集中进入结算期。
• 运营效率提升：尽管毛利率下滑，但归母净利率下降幅度较小（下降2.6个百分点至10.4%），主要得益于营销活动受阻及运营效率的提升，带动SG&A费率下降。
• 房企业绩分化：部分房企如建发、新城、合生创展等营收增速较快；合生创展、深圳控股、宝龙地产等核心净利增速领先。

2. 销售增长稳健，土储增速放缓

• 销售复苏良好：2020年商品房市场快速回暖，房企平均销售增速为23.1%，但2021年销售目标增速普遍放缓，平均目标增速为15.7%。
• 区域布局优势：建发、合生创展、绿城等在长三角、大湾区等销售恢复较快的区域有较强表现。
• 土储增速放缓：2020年房企土储建面平均增速降至8.9%，较2019年下降7.1个百分点；土储下降的房企数量增加，从4家增至6家。
• 拿地模式成为关键：具备城市更新、商住协同等特色拿地渠道的房企更具竞争优势。

3. 债务结构优化，流动性改善

• 短期债务占比下降：上市房企短期债务占比均值同比下降0.9个百分点至31.4%。
• 现金短债比提升：平均现金短债比上升0.02倍至1.89倍，流动性状况有所改善。
• 房企流动性分化：部分房企如建发、绿城、银城等现金短债比显著提升，流动性表现突出；而部分房企如中梁、中海等短期债务占比下降明显。

4. 红线指标快速达标，融资成本下行

• 三道红线指标达标：在40家有完整数据的房企中，18家已完全达标，16家实现降档，整体达标情况较2019年末明显改善。
• 净负债率下降：净负债率中位数下降6.2个百分点至63.8%，部分房企如祥生、建发、金辉净负债率降幅显著。
• 融资成本下行：平均融资成本下降0.3个百分点至6.0%，部分房企如深圳控股、正荣、中梁融资成本降幅较大。

关键信息

• 营收与利润增速：整体营收增速为16.5%，归母净利润增速为2.8%。
• 毛利率与净利率：平均毛利率为25.2%，平均归母净利率为10.4%，平均ROE为17.1%。
• 销售目标：32家龙头房企中，24家2021年目标增速低于2020年实际增速，平均目标增速为15.7%。
• 土储建面增速：平均增速为8.9%，部分房企如建发、绿城、中国奥园增长较快。
• 债务结构：短期债务占比均值为31.4%，现金短债比为1.89倍。
• 融资成本：平均融资成本为6.0%，部分房企如深圳控股、正荣、中梁融资成本降幅较大。
• 红线指标：18家房企完全达标，16家实现降档，部分房企如龙光、宝龙、融信等未达标指标数由1项降为0项。

投资建议与风险提示

• 投资建议：未来房企经营将更加回归常态，具备长期逻辑和特色商业模式的房企有望获得更多市场青睐。
• 风险提示：调控政策存在不确定性，公司销售结算可能出现波动。

总结

2020年，房地产行业整体业绩表现受到疫情和土地成本上升的影响，呈现明显分化。尽管营收和利润增速放缓，但部分房企凭借特色商业模式和高效运营实现业绩改善。在“三道红线”政策下，多数房企成功达标，债务结构和流动性状况有所优化，融资成本也有所下降。未来，房企将更加注重财务稳健和土地获取效率，具备长期逻辑和特色拿地渠道的房企有望在市场中占据更有利的位置。