地产债18年报及偿债能力点评4：阳光城经营业绩向好，负债结构仍待改善-20190423-申万宏源-10页_958kb

报告摘要

阳光城2018年经营业绩与财务状况总结

核心内容概述

阳光城在2018年实现了经营业绩的稳步改善，销售规模和面积显著增长，现金流状况有所好转。然而，其负债结构仍存在较高风险，需重点关注其“增权益、降负债”的进程。

主要观点

销售业绩向好：
2018年阳光城销售面积达1,266.38万平方米，销售金额达1,628.56亿元，分别同比增长78%和92%。销售均价为12,925元/平米，销售回款率维持在48%左右。
- 区域分布：大福建、长三角、珠三角、京津冀及内地为主要销售区域，其中内地占比最高（50.47%）。
- 结转收入与利润率：结转收入同比增长70.28%，经营利润率提升至11%。
投资活动稳健：
土地储备充足，主要集中在一二线城市，占比达76.87%。2018年公司通过权益对价306亿元补充土地储备1,333万平方米，截至年末总土地储备达4,418万平方米。
- 去化周期：按照规划中总建筑面积与2018年总销售面积计算，去化周期约为3.49年。
- 区域分布：大福建、长三角、珠三角为主要土地储备区域，合计占比约47%，其他城市如长沙、南宁、西安、重庆、太原也有一定布局。
负债结构仍待改善：
- 资产负债率：扣除预收账款后的资产负债率为80%，同比减少2个百分点，但仍高于行业平均水平。
- 短期有息负债：短期有息负债占总资产比例为18%，同比减少5个百分点，但依然偏高。
- 融资成本：平均融资成本为7.94%，偏高，需关注其融资成本优化情况。
- 货币资金受限：货币资金受限率14.29%，总资产受限率28.78%。受限资产主要包括存货、货币资金等，其中存货受限比例高达81%。
- 或有负债：公司对子公司的担保总额达人民币550亿元，占总资本的352.40%。
现金流状况改善：
经营活动现金流净流入218.31亿元，同比增长148%，投资活动现金流净流出158.72亿元，同比下降50%。公司整体资金状况良好，无展期及减免情况。

关键信息

销售情况

销售面积：1,266.38万平方米
销售金额：1,628.56亿元
销售均价：12,925元/平米
销售回款率：48%
结转收入：同比增长70.28%
经营利润率：11%
净利率：7%
营业收入：564.7亿元
归属于上市公司股东的净利润：30.18亿元，同比增长46.36%

投资情况

购地支出：560亿元
购地建筑面积：1,333万平方米
购地均价：4,202元/平米
土地储备：4,418万平方米
去化周期：3.49年
一二线城市占比：76.87%
可售货值占比：85.80%

财务结构

剔除预收账款的负债率：80%
净负债率：1.82
短期有息负债占比：18%
少数股东权益/所有者权益占比：44%
永续债占比：12%
融资成本：7.94%
短期有息负债覆盖率：0.79
调整后速动比率：0.98
货币资金受限比例：14.29%
总资产受限比例：28.78%

债券情况

境内存续债：20只，存续规模201亿元，平均剩余期限2.11年，平均票面利率7.02%，平均到期收益率6.92%，主体评级为AA+。
- 2019年内到期：3只债券，合计21.2亿元
- 2020-2021年内到期：12只债券，合计38.57亿元
境外存续债：3只美元债，存续规模5.7亿美元，平均票面利率9.67%，平均剩余期限1.09年。
- 2019年内到期：1只债券，2亿美元
- 2020-2021年内到期：2只债券，合计3.7亿美元