20260614-国信证券-公募REITs周报（第70期）_指数继续回调_产权类跌幅大于经营权类_12页_2mb

公募 REITs 周报（第 70 期）总结

核心内容

本周公募 REITs 板块整体表现不佳，中证 REITs 指数周跌 2.0%，年初至今累计跌幅达 5.1%。所有类型 REITs 均收跌，其中产权类 REITs 跌幅较大，平均周涨跌幅为 -2.4%，特许经营权类 REITs 跌幅为 -1.3%。REITs 总市值在 6 月 12 日为 2187 亿元，较上周减少 47 亿元；全周日均换手率为 0.35%，环比下降 0.03%。

主要观点

• 市场表现：中证 REITs 指数表现弱于沪深 300 指数（-0.8%）、中证全债指数（-0.3%）和中证转债（0.3%）。
• 资金流向：主力净流入额前三为华夏基金华润有巢 REIT（1187 万元）、国泰海通济南能源供热 REIT（591 万元）、国泰海通城投宽庭保租房 REIT（334 万元）。
• 交易活跃度：数据中心 REITs 区间日换手率最高，为 0.8%；交通基础设施 REITs 成交额占比最高，达 19.6%。
• 资产类型表现：周度涨幅前三分别为招商高速公路 REIT（+2.85%）、工银蒙能清洁能源 REIT（+1.30%）、华安张江产业园 REIT（+0.31%）。
• 估值情况：公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.6%，产权类 REITs 股息率比中证红利股均值低 47BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 381BP。

关键信息

一级市场动态

• 项目进展：截至 2026 年 6 月 12 日，共有 11 只 REITs 产品在交易所处于已问询阶段，19 只已反馈，2 只已受理。
• 新增项目：
  • 东北首单能源 REIT：华泰三峡清洁能源封闭式基础设施证券投资基金已于 6 月 10 日获批，底层资产为大连市庄河 III 海上风电场，预计募集规模 37.66 亿元。
  • 广州清洁能源 REIT：中信建投广州发展清洁能源封闭式基础设施证券投资基金正式申报。

二级市场走势

• 指数对比：中证 REITs 指数表现弱于其他股债指数。
• 波动率：近一年中证 REITs 指数回报率为 -16.7%，波动率为 7.2%。波动率低于沪深 300 指数和中证转债指数，高于中证全债指数。
• 资产类型表现：
  • 交通基础设施：周度跌幅为 -1.4%，但成交额占比最高，为 19.6%。
  • 水利设施：周度跌幅为 -2.5%，相对净值折溢价率最高，达 44.35%。
  • 保障性租赁住房：周度跌幅为 -1.8%，但成交额占比为 11.9%，是换手率较高的资产类型之一。

估值跟踪

• 估值指标：相对净值折溢价率、P/FFO 和 IRR 是评估 REITs 估值的重要指标。
• 年化派息率：不同项目类型的年化派息率差异较大，其中交通基础设施为 11.74%，仓储物流为 4.66%，能源基础设施为 8.03%。
• 相对净值折溢价率：交通基础设施为 6.03%，水利设施为 44.35%，保障性租赁住房为 30.54%。
• P/FFO：交通基础设施为 11.14%，仓储物流为 21.16%，能源基础设施为 18.52%。
• IRR：交通基础设施为 6.49%，能源基础设施为 2.79%，水利设施为 2.28%。

风险提示

• 公开资料数据滞后。
• 二级市场价格波动风险。
• 基础设施项目运营风险。
• 税收等政策调整风险。
• 流动性风险。

相关研究报告

• 《超长债周报-超长债量价齐升》
• 《公募 REITs 周报（第 69 期）-企稳修复，震荡上行》
• 《转债市场周报-强赎及减持部分扰动，转债总体表现坚挺》
• 《超长债周报-资金面担忧缓解，超长债继续上涨》
• 《公募 REITs 周报（第 68 期）-首批四只商业不动产 REITs 一日售罄》

估值对比表

项目类型对比表

基础数据

产品资金流向表