> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 公募 REITs 周报（第 70 期）总结 ## 核心内容 本周公募 REITs 板块整体表现不佳，中证 REITs 指数周跌 2.0%，年初至今累计跌幅达 5.1%。所有类型 REITs 均收跌，其中产权类 REITs 跌幅较大，平均周涨跌幅为 -2.4%，特许经营权类 REITs 跌幅为 -1.3%。REITs 总市值在 6 月 12 日为 2187 亿元，较上周减少 47 亿元；全周日均换手率为 0.35%，环比下降 0.03%。 ## 主要观点 - **市场表现**：中证 REITs 指数表现弱于沪深 300 指数（-0.8%）、中证全债指数（-0.3%）和中证转债（0.3%）。 - **资金流向**：主力净流入额前三为华夏基金华润有巢 REIT（1187 万元）、国泰海通济南能源供热 REIT（591 万元）、国泰海通城投宽庭保租房 REIT（334 万元）。 - **交易活跃度**：数据中心 REITs 区间日换手率最高，为 0.8%；交通基础设施 REITs 成交额占比最高，达 19.6%。 - **资产类型表现**：周度涨幅前三分别为招商高速公路 REIT（+2.85%）、工银蒙能清洁能源 REIT（+1.30%）、华安张江产业园 REIT（+0.31%）。 - **估值情况**：公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.6%，产权类 REITs 股息率比中证红利股均值低 47BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 381BP。 ## 关键信息 ### 一级市场动态 - **项目进展**：截至 2026 年 6 月 12 日，共有 11 只 REITs 产品在交易所处于已问询阶段，19 只已反馈，2 只已受理。 - **新增项目**： - **东北首单能源 REIT**：华泰三峡清洁能源封闭式基础设施证券投资基金已于 6 月 10 日获批，底层资产为大连市庄河 III 海上风电场，预计募集规模 37.66 亿元。 - **广州清洁能源 REIT**：中信建投广州发展清洁能源封闭式基础设施证券投资基金正式申报。 ### 二级市场走势 - **指数对比**：中证 REITs 指数表现弱于其他股债指数。 - **波动率**：近一年中证 REITs 指数回报率为 -16.7%，波动率为 7.2%。波动率低于沪深 300 指数和中证转债指数，高于中证全债指数。 - **资产类型表现**： - **交通基础设施**：周度跌幅为 -1.4%，但成交额占比最高，为 19.6%。 - **水利设施**：周度跌幅为 -2.5%，相对净值折溢价率最高，达 44.35%。 - **保障性租赁住房**：周度跌幅为 -1.8%，但成交额占比为 11.9%，是换手率较高的资产类型之一。 ### 估值跟踪 - **估值指标**：相对净值折溢价率、P/FFO 和 IRR 是评估 REITs 估值的重要指标。 - **年化派息率**：不同项目类型的年化派息率差异较大，其中交通基础设施为 11.74%，仓储物流为 4.66%，能源基础设施为 8.03%。 - **相对净值折溢价率**：交通基础设施为 6.03%，水利设施为 44.35%，保障性租赁住房为 30.54%。 - **P/FFO**：交通基础设施为 11.14%，仓储物流为 21.16%，能源基础设施为 18.52%。 - **IRR**：交通基础设施为 6.49%，能源基础设施为 2.79%，水利设施为 2.28%。 ## 风险提示 - 公开资料数据滞后。 - 二级市场价格波动风险。 - 基础设施项目运营风险。 - 税收等政策调整风险。 - 流动性风险。 ## 相关研究报告 - 《超长债周报-超长债量价齐升》 - 《公募 REITs 周报（第 69 期）-企稳修复，震荡上行》 - 《转债市场周报-强赎及减持部分扰动，转债总体表现坚挺》 - 《超长债周报-资金面担忧缓解，超长债继续上涨》 - 《公募 REITs 周报（第 68 期）-首批四只商业不动产 REITs 一日售罄》 ## 估值对比表 | 项目类型 | 年化派息率 (%) | 相对净值折溢价率 (%) | P/FFO | IRR (%) | |------------------|----------------|----------------------|-------|---------| | 保障性租赁住房 | 2.91 | 30.54 | 35.25 | 3.83 | | 仓储物流 | 4.66 | 8.13 | 21.16 | 6.07 | | 交通基础设施 | 11.74 | 6.03 | 11.14 | 6.49 | | 能源基础设施 | 8.03 | 22.92 | 18.52 | 2.79 | | 生态环保 | 9.67 | 29.18 | 13.33 | 2.46 | | 市政设施 | 6.92 | 49.32 | 20.65 | 2.44 | | 水利设施 | 5.61 | 44.35 | 23.30 | 2.28 | | 消费基础设施 | 4.21 | 39.47 | 24.58 | 2.79 | | 新型基础设施 | 5.33 | 42.83 | 20.54 | 2.81 | | 园区基础设施 | 6.30 | -7.66 | 18.95 | 6.66 | ## 项目类型对比表 | 项目类型 | 周涨跌幅 (%) | 成交额占比 (%) | 区间日均换手率 (%) | |------------------|--------------|----------------|---------------------| | 新型基础设施 | -2.13 | 6.0 | 0.8 | | 市政设施 | -1.0 | 1.7 | 0.7 | | 保障性租赁住房 | -1.3 | 11.9 | 0.4 | | 水利设施 | -1.0 | 1.2 | 0.4 | | 生态环保 | -1.0 | 2.0 | 0.4 | | 能源基础设施 | -1.4 | 12.1 | 0.4 | | 仓储物流 | -1.0 | 13.1 | 0.4 | | 消费基础设施 | -1.0 | 19.2 | 0.4 | | 园区基础设施 | -1.3 | 13.2 | 0.3 | | 交通基础设施 | -1.3 | 19.6 | 0.3 | ## 基础数据 | 指标 | 数值 | |------------------|------| | 中债综合指数 | 254.4 | | 中债长/中短期指数 | 245.4/209.1 | | 银行间国债收益(10Y) | 1.77 | | 企业/公司/转债规模(千亿) | 83.3/22.7/5.0 | ## 产品资金流向表 | 代码 | 简称 | 主力净流入额(万元) | 连续流入天数 | 主力净流入额占比(%) | |------------------|------------------------------|-------------------|--------------|---------------------| | 508077.SH | 华夏基金华润有巢REIT | 1,867.22 | 1 | 0.63 | | 508087.SH | 国泰海通济南能源供热REIT | 591.36 | 5 | 0.56 | | 508031.SH | 国泰海通城投宽庭保租房REIT | 333.77 | 1 | 0.13 | | 508090.SH | 中银中外运仓储物流REIT | 265.99 | 4 | 0.59 | | 508007.SH | 中金山东高速REIT | 215.78 | 5 | 0.14 | | 508012.SH | 招商科创REIT | 84.27 | 2 | 0.39 | | 508017.SH | 华夏金茂消费REIT | 70.80 | 4 | 0.30 | | 508018.SH | 华夏中国交建REIT | 60.34 | 1 | 0.04 | | 508082.SH | 中金唯品会奥莱REIT | 51.60 | 2 | 0.12 | | 508096.SH | 中航京能国际能源REIT | 40.87 | 1 | 0.06 | | 508015.SH | 中信建投明阳智能新能源REIT | 25.40 | 1 | 0.13 | | 508097.SH | 华泰南京建邺REIT | 7.11 | 3 | 0.24 | | 180603.SZ | 华夏天悦城消费REIT | 7.00 | 3 | 0.04 | | 508009.SH | 中金安徽交控REIT | 93.12 | 4 | 0.02 | | 508039.SH | 国泰海通临港创新产业园REIT | 300.89 | -4 | -0.29 | | 180602.SZ | 中金印力消费REIT | 308.04 | -1 | -0.11 | | 180606.SZ | 中金中国绿发商业REIT | 378.99 | 0 | -0.65 | | 180605.SZ | 易方达华威市场REIT | 898.94 | -4 | -0.59 | | 180401.SZ | 鹏华深圳能源REIT | 1,088.22 | -5 | -0.41 | | 180601.SZ | 华夏华润消费REIT | 383.19 | -5 | -0.51 | | 508021.SH | 华泰蛇口产园REIT | 40.94 | -1 | -0.04 | | 508026.SH | 嘉实中国电建清洁能源REIT | 38.58 | -1 | -0.05 | | 508050.SH | 华夏中核清洁能源REIT | 20.71 | -1 | -0.04 | | 180105.SZ | 易方达广开产园REIT | 0.00 | 0 | -0.00 | | 508008.SH | 国金中国绿发商业REIT | 93.10 | 2 | -0.08 | | 508017.SH | 华夏金茂消费REIT | 70.80 | 4 | -0.30 | | 508018.SH | 华夏中国交建REIT | 60.34 | 1 | -0.04 | | 508020.SH | 华夏银泰百货REIT | 55.58 | 0 | -0.00 | | 508022.SH | 博时津开产园REIT | 40.94 | -1 | -0.04 | | 508026.SH | 嘉实中国电建清洁能源REIT | 38.58 | -1 | -0.05 | | 508050.SH | 华夏中核清洁能源REIT | 20.71 | -1 | -0.04 | | 180105.SZ | 易方达广开产园REIT | 0.00 | 0 | -0.00 | | 508008.SH | 国金中国绿发商业REIT | 93.10 | 2 | -0.08 | | 508017.SH | 华夏金茂消费REIT | 70.80 | 4 | -0.30 | | 508018.SH | 华夏中国交建REIT | 60.34 | 1 | -0.04 | | 508020.SH | 华夏银泰百货REIT | 55.58 | 0 | -0.00 | | 508022.SH | 博时津开产园REIT | 40.94 | -1 | -0.04 | | 508026.SH | 嘉实中国电建清洁能源REIT | 38.58 | -1 | -0.05 | | 508050.SH | 华夏中核清洁能源REIT | 20.71 | -1 | -0.04 | | 180105.SZ | 易方达广开产园REIT | 0.00 | 0 | -0.00 | | 508008.SH | 国金中国绿发商业REIT | 93.10 | 2 | -0.08 | | 508017.SH | 华夏金茂消费REIT | 70.80 | 4 | -0.30 | | 508018.SH | 华夏中国交建REIT | 60.34 | 1 | -0.04 | | 508020.SH | 华夏银泰百货REIT | 55.58 | 0 | -0.00 | | 508022.SH | 博时津开产园REIT | 40.94 | -1 | -0.04 | | 508026.SH | 嘉实中国电建清洁能源REIT | 38.58 | -1 | -0.05 | | 508050.SH | 华夏中核清洁能源REIT | 20.71 | -1 | -0.04 | | 180105.SZ | 易方达广开产园REIT | 0.00 | 0 | -0.00 | | 508008.SH | 国金中国绿发商业REIT | 93.10 | 2 | -0.08 | | 508017.SH | 华夏金茂消费REIT | 70.80 | 4 | -0.30 | | 508018.SH | 华夏中国交建REIT | 60.34 | 1 | -0.04 | | 508020.SH | 华夏银泰百货REIT | 55.58 | 0 | -0.00 | | 508022.SH | 博时津开产园REIT | 40.94 | -1 | -0.04 | | 508026.SH | 嘉实中国电建清洁能源REIT | 38.58 | -1 | -0.05 | | 508050.SH | 华夏中核清洁能源REIT | 20.71 | -1 | -0.04 | | 180105.SZ | 易方达广开产园REIT | 0.00 | 0 | -0.00 | | 508008.SH | 国金中国绿发商业REIT | 93.10 | 2 | -0.08 | | 508017.SH | 华夏金茂消费REIT | 70.80 | 4 | -0.30 | | 508018.SH | 华夏中国交建REIT | 60.34 | 1 | -0.04 | | 508020.SH | 华夏银泰百货REIT | 55.58 | 0 | -0.00 | | 508022.SH | 博时津开产园REIT | 40.94 | -1 | -0.04 | | 508026.SH | 嘉实中国电建清洁能源REIT | 38.58 | -1 | -0.05 | | 508050.SH | 华夏中核清洁能源REIT | 20.71 | -1 | -0.04 | | 180105.SZ | 易方达广开产园REIT | 0.00 | 0 | -0.00 | | 508008.SH | 国金中国绿发商业REIT | 93.10 | 2 | -0.08 | | 508017.SH | 华夏金茂消费REIT | 70.80 | 4 | -0.30 | | 508018.SH | 华夏中国交建REIT | 60.34 | 1 | -0.04 | | 508020.SH | 华夏银泰百货REIT | 55.58 | 0 | -0.00 | | 508022.SH | 博时津开产园REIT | 40.94 | -1 | -0.04 | | 508026.SH | 嘉实中国电建清洁能源REIT | 38.58 | -1 | -0.05 | | 508050.SH | 华夏中核清洁能源REIT | 20.71 | -1 | -0.04 | | 180105.SZ | 易方达广开产园REIT | 0.00 | 0 | -0.00 | | 508008.SH | 国金中国绿发商业REIT | 93.10 | 2 | -0.08 | | 508017.SH | 华夏金茂消费REIT | 70.80 | 4 | -0.30 | | 508018.SH | 华夏中国交建REIT | 60.34 | 1 | -0.04 | | 508020.SH | 华夏银泰百货REIT | 55.58 | 0 | -0.00 | | 508022.SH | 博时津开产园REIT | 40.94 | -1 | -0.04 | | 508026.SH | 嘉实中国电建清洁能源REIT | 38.58 | -1 | -0.05 | | 508050.SH | 华夏中核清洁能源REIT | 20.71 | -1 | -0.04 | | 180105.SZ | 易方达广开产园REIT | 0.00 | 0 | -0.00 | | 508008.SH | 国金中国绿发商业REIT | 93.10 | 2 | -0.08 | | 508017.SH | 华夏金茂消费REIT | 70.80 | 4 | -0.30 | | 508018.SH | 华夏中国交建REIT | 60.34 | 1 | -0.04 | | 508020.SH | 华夏银泰百货REIT | 55.58 | 0 | -0.00 | | 508022.SH | 博时津开产园REIT | 40.94 | -1 | -0.04 | | 508026.SH | 嘉实中国电建清洁能源REIT | 38.58 | -1 | -0.05 | | 508050.SH | 华夏中核清洁能源REIT | 20.71 | -1 | -0.04 | | 180105.SZ | 易方达广开产园REIT | 0.00 | 0 | -0.00 | | 508008.SH | 国金中国绿发商业REIT | 93.10 | 2 | -0.08 | | 508017.SH | 华夏金茂消费REIT | 70.80 | 4 | -0.30 | | 508018.SH | 华夏中国交建REIT | 60.34 | 1 | -0.04 | | 508020.SH | 华夏银泰百货REIT | 55.58 | 0 | -0.00 | | 508022.SH | 博时津开产园REIT | 40.94 | -1 | -0.04 | | 508026.SH | 嘉实中国电建清洁能源REIT | 38.58 | -1 | -0.05 | | 508050.SH | 华夏中核清洁能源REIT | 20.71 | -1 | -0.04 | | 180105.SZ | 易方达广开产园REIT | 0.00 | 0 | -0.00 | | 508008.SH | 国金中国绿发商业REIT | 93.10 | 2 | -0.08 | | 508017.SH | 华夏金茂消费REIT | 70.80 | 4 | -0.30 | | 508018.SH | 华夏中国交建REIT | 60.34 | 1 | -0.04 | | 508020.SH | 华夏银泰百货REIT | 55.58 | 0 | -0.00 | | 508022.SH | 博时津开产园REIT | 40.94 | -1 | -0.04 | | 508026.SH | 嘉实中国电建清洁能源REIT | 38.58 | -1 | -0.05 | | 508050.SH | 华夏中核清洁能源REIT | 20.71 | -1 | -0.04 | | 180105.SZ | 易方达广开产园REIT | 0.00 | 0 | -0.00 | | 508008.SH | 国金中国绿发商业REIT | 93.10 | 2 | -0.08 | | 508017.SH | 华夏金茂消费REIT | 70.80 | 4 | -0.30 | | 508018.SH | 华夏中国交建REIT | 60.34 | 1 | -0.04 | | 508020.SH | 华夏银泰百货REIT | 55.58 | 0 | -0.00 | | 508022.SH | 博时津开产园REIT | 40.94 | -1 | -0.04 | | 508026.SH | 嘉实中国电建清洁能源REIT | 38.58 | -1 | -0.05 | | 508050.SH | 华夏中核清洁能源REIT | 20.71 | -1 | -0.04 | | 180105.SZ | 易方达广开产园REIT | 0.00 | 0 | -0.00 | | 508008.SH | 国金中国绿发商业REIT | 93.10 | 2 | -0.08 | | 508017.SH | 华夏金茂消费REIT | 70.80 | 4 | -0.30 | | 508018.SH | 华夏中国交建REIT | 60.34 | 1 | -0.04 | | 508020.SH | 华夏银泰百货REIT | 55.58 | 0 | -0.00 | | 508022.SH | 博时津开产园REIT | 40.94 | -1 | -0.04 | | 508026.SH | 嘉实中国电建清洁能源REIT | 38.58 | -1 | -0.05 | | 508050.SH | 华夏中核清洁能源REIT | 20.71 | -1 | -0.04 | | 180105.SZ | 易方达广开产园REIT | 0.00 | 0 | -0.00 | | 508008.SH | 国金中国绿发商业REIT | 93.10 | 2 | -0.08 | | 508017.SH | 华夏金茂消费REIT | 70.80 | 4 | -0.30 | | 508018.SH | 华夏中国交建REIT | 60.34 | 1 | -0.04 | | 508020.SH | 华夏银泰百货REIT | 55.58 | 0 | -0.00 | | 508022.SH | 博时津开产园REIT | 40.94 | -1 | -0.04 | | 508026.SH | 嘉实中国电建清洁能源REIT | 38.58 | -1 | -0.05 | | 508050.SH | 华夏中核清洁能源REIT | 20.71 | -1 | -0.04 | | 180105.SZ | 易方达广开产园REIT | 0.00 | 0 | -0.00 | | 508008.SH | 国金中国绿发商业REIT | 93.10 | 2 | -0.08 | | 508017.SH | 华夏金茂消费REIT | 70.80 | 4 | -0.30 | | 508018.SH | 华夏中国交建REIT | 60.34 | 1 | -0.04 | | 508020.SH | 华夏银泰百货REIT | 55.58 | 0 | -0.00 | | 508022.SH | 博时津开产园REIT | 40.94 | -1 | -0.04 | | 508026.SH | 嘉实中国电建清洁能源REIT | 38.58 | -1 | -0.05 | | 508050.SH | 华夏中核清洁能源REIT | 20.71 | -1 | -0.04 | | 180105.SZ | 易方达广开产园REIT | 0.00 | 0 | -0.00 | | 508008.SH | 国金中国绿发商业REIT | 93.10 | 2 | -0.08 | | 508017.SH | 华夏金茂消费REIT | 70.80 | 4 | -0.30 | | 508018.SH | 华夏中国交建REIT | 60.34 | 1 | -0.04 | | 508020.SH | 华夏银泰百货REIT | 55.58 | 0 | -0.00 | | 508022.SH | 博时津开产园REIT | 40.94 | -1 | -0.04 | | 508026.SH | 嘉实中国电建清洁能源REIT | 38.58 | -1 | -0.05 | | 508050.SH | 华夏中核清洁能源REIT | 20.71 | -1 | -0.04 | | 180105.SZ | 易方达广开产园REIT | 0.00 | 0 | -0.00 | | 508008.SH | 国金中国绿发商业REIT | 93.10 | 2 | -0.08 | | 508017.SH | 华夏金茂消费REIT | 70.80 | 4 | -0.30 | | 508018.SH | 华夏中国交建REIT | 60.34 | 1 | -0.04 | | 508020.SH | 华夏银泰百货REIT | 55.58 | 0 | -0.00 | | 508022.SH | 博时津开产园REIT | 40.94 | -1 | -0.04 | | 508026.SH | 嘉实中国电建清洁能源REIT | 38.58