> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 公募REITs周报（第58期）总结 ## 核心内容 本周公募REITs市场整体表现偏弱，中证REITs指数周跌 $0.1\%$ ，年初至今涨跌幅为 $+0.8\%$ 。市场整体表现弱于中证全债指数（ $0.0\%$ ），强于沪深300指数（ $-2.2\%$ ）和中证转债指数（ $-3.2\%$ ）。REITs总市值为2239亿元，较上周减少2亿元，全周日均换手率为 $0.30\%$ ，较前一周下降0.06个百分点。 ## 主要观点 - **市场表现**：中证REITs指数本周小幅下跌，但年初至今仍保持微涨，表现优于沪深300和中证转债，但弱于中证全债。 - **板块分化**：保障房、交通、生态环保、数据中心和能源类REITs收涨，其他板块下跌。经营权类REITs表现优于产权类REITs。 - **资金流向**：主力净流入额前三分别为嘉实京东仓储基础设施REIT（559万元）、华夏中核清洁能源REIT（533万元）、华夏越秀高速REIT（482万元）。 - **交易活跃度**：新型基础设施REITs日均换手率最高（ $0.6\%$ ），交通基础设施REITs成交额占比最高（ $22.0\%$ ）。 - **创新项目**：首单隧道公募REITs获批，标志着交通基础设施REITs细分领域进一步拓展。同时，首单户用光伏REITs挂牌上市，显示了REITs在存量资产盘活方面的创新广度。 - **估值情况**：REITs既有债性也有股性。产权类REITs股息率低于中证红利股均值48BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为336BP。 ## 关键信息 ### 一、主要指数表现 - **中证REITs指数**：周跌 $0.1\%$ ，年初至今涨 $0.8\%$ - **中证全债指数**：周涨 $0.0\%$ ，年初至今涨 $0.6\%$ - **中证转债指数**：周跌 $3.2\%$ ，年初至今涨 $0.1\%$ - **沪深300指数**：周跌 $2.2\%$ ，年初至今跌 $1.4\%$ ### 二、REITs分类表现 | 项目类型 | 平均周涨跌幅 (%) | |------------------|------------------| | 产权类REITs | -0.1 | | 特许经营权类REITs | 0.4 | ### 三、具体REITs产品表现 - 周度涨幅前三： - 中金重庆两江REIT（ $+3.18\%$ ） - 华夏北京保障房REIT（ $+2.77\%$ ） - 中金厦门安居REIT（ $+2.38\%$ ） ### 四、REITs交易活跃度 | 资产类型 | 区间日均换手率 (%) | 成交额占比 (%) | |------------------|--------------------|----------------| | 新型基础设施 | 0.6 | 5.5 | | 仓储物流 | 0.5 | 19.4 | | 交通基础设施 | 0.2 | 22.0 | ### 五、REITs估值指标 - **年化现金分派率**：平均为 $6.4\%$ - **相对净值折溢价率**：反映基金市场价值与公允价值的关系 - **P/FFO**：当前价格与经营现金流的比率，反映短期估值 - **IRR**：内部收益率，用于衡量投资回报率 ### 六、一级市场发行动态 - 截至2026年3月20日，已反馈4只，已受理5只，已问询9只。 - 重点REITs项目包括： - 东方红隧道股份高速公路封闭式基础设施证券投资基金（通过） - 中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（通过） - 易方达广西北投高速公路封闭式基础设施证券投资基金（已反馈） ### 七、风险提示 - 公开资料数据滞后 - 二级市场价格波动风险 - 基础设施项目运营风险 - 税收等政策调整风险 - 流动性风险 ## 相关研究报告 - 《转债市场周报-关注基本面向好、无强赎风险的个券》 - 《公募REITs周报（第57期）-指数弱势运行，商业不动产项目供给持续丰富》 - 《超长债周报-通胀担忧加剧，超长债暴跌》 - 《公募REITs周报（第56期）-指数继续走低，产权REITs调整加剧》 - 《转债市场周报-高估值下抗跌性与跟涨性不佳》 ## 估值跟踪 - **产权类REITs**：股息率低于中证红利股均值48BP - **经营权类REITs**：内部收益率均值与十年期国债收益率利差为336BP - **主要REITs估值数据**： | 名称 | 资产类型 | 年化现金分派率 (%) | 相对净值折溢价率 (%) | P/FFO | IRR (%) | |----------------------|------------------|-------------------|----------------------|------|---------| | 博时招商蛇口产业园REIT | 园区基础设施 | 4.20 | -11.23 | 22.43 | 7.22 | | 华夏合肥高新REIT | 园区基础设施 | 6.74 | -26.41 | 17.59 | 8.07 | | 华夏杭州和达高科REIT | 园区基础设施 | 5.31 | -18.42 | 19.83 | 7.87 | | 易方达广州开发区REIT | 园区基础设施 | 6.15 | -31.24 | 17.50 | 9.87 | | 平安广州交投广河REIT | 交通基础设施 | 9.93 | -22.05 | 11.15 | 10.96 | | 华夏越秀高速REIT | 交通基础设施 | 8.03 | -9.31 | 14.74 | 5.82 | | 华夏中核清洁能源REIT | 能源基础设施 | 5.32 | 13.99 | 20.18 | 2.41 | | 红土创新深圳安居REIT | 保障性租赁住房 | 2.94 | 43.35 | 35.94 | 2.99 | | 华夏华润商业REIT | 消费基础设施 | 3.57 | 53.67 | 27.47 | 2.97 | | 华夏中海商业REIT | 消费基础设施 | 3.76 | 10.77 | 33.75 | 1.73 | | 银华绍兴原水水利REIT | 水利设施 | 6.63 | 41.96 | 19.16 | 2.32 | | 南方润泽科技REIT | 新型基础设施 | 6.75 | 56.09 | 16.30 | 2.89 | | 华夏中国交建REIT | 交通基础设施 | 5.34 | -26.24 | 21.07 | 9.73 | | 中金安徽交控REIT | 交通基础设施 | 9.99 | -15.81 | 10.10 | 8.93 | | 华夏金茂商业REIT | 消费基础设施 | 3.61 | 53.06 | 26.67 | 3.32 | | 中金重庆两江REIT | 园区基础设施 | 4.12 | 19.57 | 22.52 | 4.55 | | 华夏金隅智造工场REIT | 消费基础设施 | 2.92 | -7.48 | 35.94 | 2.99 | | 中金山东高速REIT | 交通基础设施 | 3.24 | 37.65 | 31.83 | 3.14 | | 华夏大悦城商业REIT | 消费基础设施 | 3.84 | 46.29 | 26.00 | 2.17 | ## 风险提示 - 公开资料数据滞后 - 二级市场价格波动风险 - 基础设施项目运营风险 - 税收等政策调整风险 - 流动性风险