20260322-国信证券-公募REITs周报（第58期）_指数继续下跌_经营权类表现优于产权类_12页_2mb

公募REITs周报（第58期）总结

核心内容

本周公募REITs市场整体表现偏弱，中证REITs指数周跌 $0.1%$ ，年初至今涨跌幅为 $+0.8%$ 。市场整体表现弱于中证全债指数（ $0.0%$ ），强于沪深300指数（ $-2.2%$ ）和中证转债指数（ $-3.2%$ ）。REITs总市值为2239亿元，较上周减少2亿元，全周日均换手率为 $0.30%$ ，较前一周下降0.06个百分点。

主要观点

• 市场表现：中证REITs指数本周小幅下跌，但年初至今仍保持微涨，表现优于沪深300和中证转债，但弱于中证全债。
• 板块分化：保障房、交通、生态环保、数据中心和能源类REITs收涨，其他板块下跌。经营权类REITs表现优于产权类REITs。
• 资金流向：主力净流入额前三分别为嘉实京东仓储基础设施REIT（559万元）、华夏中核清洁能源REIT（533万元）、华夏越秀高速REIT（482万元）。
• 交易活跃度：新型基础设施REITs日均换手率最高（ $0.6%$ ），交通基础设施REITs成交额占比最高（ $22.0%$ ）。
• 创新项目：首单隧道公募REITs获批，标志着交通基础设施REITs细分领域进一步拓展。同时，首单户用光伏REITs挂牌上市，显示了REITs在存量资产盘活方面的创新广度。
• 估值情况：REITs既有债性也有股性。产权类REITs股息率低于中证红利股均值48BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为336BP。

关键信息

一、主要指数表现

• 中证REITs指数：周跌 $0.1%$ ，年初至今涨 $0.8%$
• 中证全债指数：周涨 $0.0%$ ，年初至今涨 $0.6%$
• 中证转债指数：周跌 $3.2%$ ，年初至今涨 $0.1%$
• 沪深300指数：周跌 $2.2%$ ，年初至今跌 $1.4%$

二、REITs分类表现

三、具体REITs产品表现

• 周度涨幅前三：
  • 中金重庆两江REIT（ $+3.18%$ ）
  • 华夏北京保障房REIT（ $+2.77%$ ）
  • 中金厦门安居REIT（ $+2.38%$ ）

四、REITs交易活跃度

五、REITs估值指标

• 年化现金分派率：平均为 $6.4%$
• 相对净值折溢价率：反映基金市场价值与公允价值的关系
• P/FFO：当前价格与经营现金流的比率，反映短期估值
• IRR：内部收益率，用于衡量投资回报率

六、一级市场发行动态

• 截至2026年3月20日，已反馈4只，已受理5只，已问询9只。
• 重点REITs项目包括：
  • 东方红隧道股份高速公路封闭式基础设施证券投资基金（通过）
  • 中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（通过）
  • 易方达广西北投高速公路封闭式基础设施证券投资基金（已反馈）

七、风险提示

• 公开资料数据滞后
• 二级市场价格波动风险
• 基础设施项目运营风险
• 税收等政策调整风险
• 流动性风险

相关研究报告

• 《转债市场周报-关注基本面向好、无强赎风险的个券》
• 《公募REITs周报（第57期）-指数弱势运行，商业不动产项目供给持续丰富》
• 《超长债周报-通胀担忧加剧，超长债暴跌》
• 《公募REITs周报（第56期）-指数继续走低，产权REITs调整加剧》
• 《转债市场周报-高估值下抗跌性与跟涨性不佳》

估值跟踪

• 产权类REITs：股息率低于中证红利股均值48BP
• 经营权类REITs：内部收益率均值与十年期国债收益率利差为336BP
• 主要REITs估值数据：

风险提示

• 公开资料数据滞后
• 二级市场价格波动风险
• 基础设施项目运营风险
• 税收等政策调整风险
• 流动性风险