20251214-国信证券-公募REITs周报（第46期）_指数震荡下行_产权类表现更优_12页_3mb

报告摘要

公募REITs周报（第46期）总结

核心内容

本周公募REITs市场整体表现不佳，中证REITs指数全周下跌0.5%。产权类REITs平均周涨跌幅为+0.4%，特许经营权类REITs为-0.6%。REITs整体表现弱于中证转债指数（+0.2%）、中证全债指数（+0.18%）和沪深300指数（-0.1%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：沪深300（+16.4%）>中证转债（+16.5%）>中证REITs（+1.0%）>中证全债（+0.5%）。近一年中证REITs指数回报率为2.0%，波动率为7.4%，低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。

主要观点

市场走势：公募REITs整体表现弱于股债市场，周度表现不佳，但年初至今涨幅相对稳定。
板块表现：市政设施、新型基础设施、水利设施涨幅靠前，显示这些领域在当前市场环境中的吸引力。
资金流向：新型基础设施REITs交易活跃度最高，交通基础设施REITs成交额占比最高。主力净流入前三为南方润泽科技数据中心REIT（1184万元）、招商基金蛇口租赁住房REIT（595万元）、红土创新盐田港REIT（566万元）。
估值情况：REITs兼具债性和股性，从债性角度看，年化现金分派率均值为6.13%。从股性角度看，相对净值折溢价率、IRR、P/FF0是重要的估值指标。其中，保障性租赁住房REITs相对净值折溢价率最高（47.57%），而交通基础设施REITsP/FF0最低（11.2）。
风险提示：二级市场价格波动风险、基础设施项目运营风险、税收等政策调整风险、流动性风险等。

关键信息

中证REITs指数：截至2025年12月12日，收盘价为797.54点，全周下跌0.5%。
总市值：REITs总市值为2176亿元，较上周减少2亿元。
日均换手率：全周日均换手率为0.37%，与前一周持平。
资产类型表现：新型基础设施REITs区间日换手率最高，为0.9%；交通基础设施REITs成交额占比最高，为25.8%。
REITs估值：保障性租赁住房REITs相对净值折溢价率最高，为47.57%；交通基础设施REITsP/FF0最低，为11.2。
产权类与经营权类REITs：产权类REITs股息率比中证红利股股息率均值低35BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为295BP。

一级市场发行动态

截至2025年12月12日，交易所处在已受理阶段的REITs产品共有3只，已申报阶段2只，已问询阶段2只，已反馈的产品4只，已通过待上市的产品7只，另有通过已上市的首发产品13只。
博时山东铁投路桥封闭式基础设施证券投资基金：已申报。
华夏中核清洁能源REIT：已通过注册，为中核集团首单公募REITs产品，底层资产为新疆和田波波娜水电站。
博时蛇口产园REIT：已上市。

估值跟踪

年化现金分派率：公募REITs年化现金分派率均值为6.13%。
相对净值折溢价率：保障性租赁住房REITs相对净值折溢价率最高（47.57%），而交通基础设施REITs最低（-27.57%）。
IRR与P/FF0：保障性租赁住房REITsIRR为3.6%，P/FF0为36.99%；交通基础设施REITsIRR为5.7%，P/FF0为11.2%。
项目类型表现：保障性租赁住房REITs表现较好，部分产品如红土创新深圳安居保障性租赁住房REIT和招商基金招商蛇口租赁住房REIT有较高的股息率和P/FF0。
风险提示：二级市场价格波动、基础设施项目运营、税收政策调整和流动性风险是投资者需关注的重要因素。

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