> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 商业不动产 REITs 发行持续密集推进，产业园区和仓储物流板块跌幅较大 ## 核心内容概述 2026年第32周，商业不动产REITs发行持续推进，市场供给不断丰富，同时REITs指数整体呈现下跌趋势，其中产业园区和仓储物流板块跌幅较大。尽管市场表现偏弱，但分析师仍维持行业“看好”评级，认为政策与资金端的共振推动了板块配置逻辑的强化。 --- ## 主要观点 - **REITs市场表现**：中证REITs（收盘）指数为701.53，环比下跌1.69%，同比下跌19.08%。2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌10.77%，同期沪深300指数上涨17.92%，超额收益为-28.69%。REITs市场成交量同比下降18.61%，成交额下降31.77%，换手率下降1.79个百分点。 - **REITs发行情况**：本周共有37只REITs基金等待上市，12只基金等待扩募。商业不动产REITs占据主导地位，达18支，底层资产类型多样，包括商业综合体、办公、零售商业、酒店等。第二批6只商业不动产REITs已获证监会批复，涵盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩展至酒店与综合体。 - **板块表现**：本周产业园区跌幅最大，达-4.20%，仓储物流为-3.19%。保障房板块下跌-0.90%，环保类上涨0.66%，高速公路下跌-1.31%，能源类下跌-0.99%，消费类下跌-1.76%。从一月累计表现来看，产业园区跌幅-12.07%，仓储物流-8.74%，消费类-3.64%。 - **投资建议**：分析师建议投资者逢低布局具备稳定现金流和扩张空间的优质REITs，维持行业“看好”评级。政策层面，保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容；资金层面，REITs稳定高分红特性在“资产荒”背景下凸显，形成与债券的利差优势。 --- ## 关键信息 ### REITs市场概况 - **中证REITs（收盘）指数**：2026年第32周为701.53，环比下跌1.69%，同比下跌19.08%。 - **中证REITs全收益指数**：2026年第32周为938.08，环比下跌1.64%，同比下跌14.51%。 - **市场成交量**：同比下降18.61%，达6.56亿份；成交额同比下降31.77%，达25.02亿元。 - **换手率**：区间换手率为1.99%，同比下降1.79个百分点。 ### 发行进展 - **商业不动产REITs**：华泰锦和商业REIT完成发行，公众投资者认购比例达64.41%，网下配售比例为43.34%。华泰宝湾物流REIT完成配售，募集金额约40.06亿元。 - **新能源REITs**：华泰三峡清洁能源REIT于8月7日挂牌交易，底层资产为大连庄河III期海上风电项目，发行价格8.013元/份，募集金额40.065亿元。 ### 板块表现 - **跌幅较大的板块**： - 产业园区：周跌幅-4.20%，其中创金合信首农产业园REIT、博时蛇口产园REIT、中金亦庄科创产业园REIT跌幅分别为-9.55%、-8.85%、-7.57%。 - 仓储物流：周跌幅-3.19%，中航易商仓储物流REIT跌幅-9.44%，华泰紫金宝湾物流仓储REIT跌幅-4.58%。 - **涨幅较大的板块**： - 环保类：中航首钢绿能REIT上涨1.86%。 - 能源类：中信建投明阳智能新能源REIT上涨1.55%，南方顺丰物流REIT上涨1.52%。 - 消费类：中金中国绿发商业资产REIT上涨3.04%，华夏金茂商业REIT上涨0.84%。 --- ## 风险提示 1. 公募REITs价格变动及运营风险； 2. 调控政策超预期变化，可能加剧行业波动； 3. 各类别资金入市进度不及预期； 4. 项目长期分派率不及预期。 --- ## 总结 尽管REITs市场整体表现偏弱，但商业不动产REITs发行持续活跃，且政策与资金端共振推动行业配置逻辑强化。产业园区和仓储物流板块因市场调整压力较大而出现显著跌幅，但其他如环保、能源、消费类REITs表现相对稳健。分析师建议投资者关注优质底层资产，维持行业“看好”评级。