20240408-国盛证券-REITs年报点评（一）_产权类REITs年报透露了哪些信息__19页_1mb

产权类REITs年报点评：2023年表现分析

本文分析了16只产权类REITs 2023年业绩表现及资产状况。一、二级市场表现
截至2024年一季度末，除华夏北京保障房REIT外，其他均下跌，跌幅分化显著；园区类REITs跌幅居前，厂房及保障房类表现相对稳定。建信中关村产业园REIT跌幅最大（-4193%），嘉实京东仓储REIT、华安张江产业园REIT紧随其后。涨幅前三为华夏北京保障房REIT（+25.9%）、华夏华润有巢REIT（-0.84%）、中金厦门安居REIT（-4.4%）。

二、资产估值变动
8只REITs资产价值下滑，仓储类普遍下跌；保障房类、厂房类多数上调。跌幅前三为建信中关村（-89.4%）、嘉实京东（-77.3%）及华安张江（-47.9%）。涨幅前三为华夏合肥高新（+241%）、红土深圳安居（+8.4%）、华夏华润有巢REIT（+6.3%）。估值下滑主要因租金假设调整及减值计提；上涨则源于租金预测的乐观调整。

三、经营情况
EBITDA方面，8只超额完成目标，其中保障房类全部达标；园区类5单未达预期（含建信中关村负值），仓储类3只均未达标。可供分配收益完成情况类似，保障房类全部超额，园区类3单（含建信中关村低至0.6493倍）未达预期；仓储类仅1单小幅未达标。

四、资产表现细分

• 园区类：运营相对稳健，华安张江、博时蛇口、东吴苏园等表现较好。建信中关村因北京市场低迷，出租率下滑，关键指标降幅显著。
• 仓储物流类：普遍承压，租金增速放缓。红土盐田港出租率四季度下滑；嘉实京东续租租金下降，收入下滑。
• 保障房类：出租率极高（97%-99%），可供分配现金流超额完成目标。

五、估值与派息
当前7只产品折价率低于10%（P/NAV多低于0.8），现金分派率波动大（保障房类3.47%-3.91%，仓储类4.49%-5.05%，园区类多数超5%）。六、风险提示
报告提示三大风险：政策不及预期、项目运营超预期、信息披露偏差。

报告结论：类型分化显著，保障房、仓储物流虽减值频发，但现金分配率维持高位；园区REITs波动较大，估值调整影响显著，关注未来折价修复与经营改善仍是核心关注点。