20240329-西南证券-中国海外发展-00688.HK-2023年业绩公告点评_土储结构优势突出_商业物业稳步增长_6页_1mb

中国海外发展(0688HK) 报告总结

盈利表现

• 2023年实现营业收入 20252亿元，同比增长123%。
• 归母净利润 2561亿元，同比增长101%；核心归母净利润 2365亿元。
• 毛利率及归母净利率分别为 203% 和 126%，行业领先。
• 销售及管理费用同比降幅达 0.5亿元，费用率下降2个百分点。

土地储备

• 新增 1060万平米 土地储备，分布于58个城市，购地总金额 1342.1亿元。
• 一线城市新增土储占比 60%，集中于高能级地区。
• 系列公司合计土储面积 5403万平米，中海宏洋新增 184万平米。

商业物业

• 商业物业收入达 636亿元，同比增长209%：
  • 写字楼：343亿元
  • 购物中心：168亿元
  • 长租公寓：19亿元
  • 其他：106亿元
• 投入12个项目运营（写字楼4、购物中心5、长租公寓3），新增面积 56万平米。

财务状况

• 资产负债率 57.5%，现金短债比 21倍，净借贷率 38.7%，三道红线保持“绿档”。
• 融资成本处于行业低位，平均成本 3.55%。
• 经营性现金流 3528亿元，现金储备 1056亿元。
• 信用评级维持最高级别：惠誉 A-稳定、穆迪 Baa1稳定、标普 BBB+稳定。

投资建议

• 评级：买入，维持港股目标价未变。
• 盈利预测：2024-2026年复合净利润增速49%。
• 关键假设包括地产开发、商业运营及其他收入增长率分别为 8%/6%/4%、12%/10%/8%、15%/12%/10%。

风险提示

• 竣工交付、销售及回款不及预期。
• 政策调控及宏观经济不确定性。

总结

公司以其高周转、高盈利、高覆盖能级的土地储备结构，强劲增长的商业房运营能力，以及稳健的财务表现，获得“买入”评级。增长率预期平稳，核心优势突出，关注政策与销售回款风险。