20220109-兴证国际证券-中国海外发展-00688.HK-财务优势显著_逆势补充土储_6页_1mb

中国海外发展研究报告总结

核心内容概览

本报告分析了中国海外发展（00688.HK）在2021年的财务表现、销售情况、土地储备获取策略及行业估值情况。报告指出，公司在当前房地产行业低迷背景下，仍展现出较强的财务实力和战略执行力，具备一定的投资价值。

主要观点

• 财务优势显著：公司境内外信用评级均处于行业较高水平，截至2021年半年度三道红线保持绿档，平均融资成本仅为3.6%。财务稳健为公司在市场逆境中提供了较强的抗风险能力。
• 销售表现符合预期：2021年全年累计销售金额为3695亿元，同比增长2%，完成全年销售目标的93%。销售均价同比增长4%，达到19545元/平米。
• 土地储备策略：公司2021年新增土地57幅，新增土地储备1165万平米，权益土地储备为1072万平米，权益比例保持在92%的高水平。公司抓住第二批集中供地的机会，积极补充优质土储，为未来供货奠定基础。
• 区域布局聚焦核心城市：公司新增土地款中，92%集中于一二线城市，体现出对优质区域的持续聚焦策略，有助于提升项目利润率和长期竞争力。
• 估值水平合理：当前股价对应2020年PE为5倍，2020A股息收益率为5.3%，具备一定的吸引力。

关键信息

销售情况

• 2021年12月：销售金额398亿元，面积228万平米，同比持平和增长13%。
• 全年销售：累计销售金额3695亿元，面积1890万平米，同比增长2%和下降1%。
• 销售均价：19545元/平米，同比增长4%。
• 区域分布：华南（18%）、华东（13%）、华北（23%）、北方（7%）、西部（8%）、港澳（2%）、其他合联营（10%）、中海宏洋（19%）。

土地储备获取

• 新增土地：全年新增土地57幅，权益土地储备为1072万平米，占新增土地储备的92%。
• 拿地金额：全年新增土地款为1379亿元，占销售金额（不含中海宏洋）的46%，与去年持平。
• 拿地均价：11834元/平米，同比增长18%，占销售均价的52%。
• 拿地区域分布：
  • 北方区：土地款占比7%，权益GFA占比13%
  • 华北区：土地款占比25%，权益GFA占比21%
  • 华东区：土地款占比23%，权益GFA占比26%
  • 华南区：土地款占比44%，权益GFA占比35%
  • 西部区：土地款占比2%，权益GFA占比4%
• 城市分布：一二线城市新增土地款占比高达92%。

行业估值对比

• 港资开发商：
  • 新鸿基地产（00016.HK）：PE为13.0，股息率4.7%，ROE为14.8%
  • 中国海外（00688.HK）：PE为4.7，股息率5.3%，ROE为14.8%
• 内房股：
  • 中海宏洋（00081.HK）：PE为3.9，股息率7.9%，ROE为20.0%
  • 越秀地产（00123.HK）：PE为4.8，股息率8.3%，ROE为10.1%
  • 深圳控股（00604.HK）：PE为3.5，股息率10.3%，ROE为7.8%
  • 中国海外（00688.HK）：PE为4.7，股息率5.3%，ROE为14.8%

风险提示

• 宏观经济风险：宏观经济增长放缓可能影响房地产市场需求。
• 政策风险：行业调控政策加严可能限制公司业务发展。
• 流动性风险：融资环境收紧可能增加公司资金压力。
• 销售风险：商品房销售不及预期可能影响公司业绩。
• 汇率风险：人民币贬值可能影响公司海外业务收益。

投资建议

• 投资评级：未评级
• 建议关注：公司当前股价对应2020年PE为5倍，股息收益率为5.3%，建议投资者关注其财务优势和土储补充带来的未来增长潜力。

结论

中国海外发展在2021年展现出较强的财务实力和土地储备获取能力，尽管面临行业整体下行压力，但其在核心城市布局和融资成本控制方面表现优异，具备一定的投资价值。建议投资者关注其未来增长潜力及行业整合带来的财务优势提升。